כיצד ישפיעו הבחירות בארה"ב על שוק הנדל"ן?
היום מצביעים רבבות אמריקאים לנשיאות ארה"ב, ונשאלת השאלה איך ישפיעו הבחירות על שוק הנדל"ן המקרטע במעצמה הגדולה בעולם. רואי קלנר מסביר למה תוכניות ההבראה הכלכליות של אובמה יכולות לעבוד - אך מדוע שינויים שיערוך רומני בתחום המשכנתאות עשויים לייעל את השוק עוד יותר
בין אם נשיא ארה"ב, ברק אובמה, ייבחר לכהונה שנייה בבית הלבן, ובין אם המתחרה מיט רומני ייבחר לנשיאות, לתוצאות הבחירות שנערכות היום (ג') תהיה השפעה לא מבוטלת על שוק הנדל"ן האמריקאי. המדיניות הכלכלית של הנשיא הבא של המעצמה החזקה בעולם תשפיע באופן משמעותי על הבראתו של שוק הדיור בארה"ב.
- בחירות בארה"ב 2012 - לכל הכתבות של CNN ו-ynet
- יום הבוחר באמריקה - משדר בכורה מאולפן ynet החדש
נזכיר כי שוק המשכנתאות האמריקאי נשלט כיום על ידי שתי חברות ממשלתיות - פאני מיי ופרדי מאק - הקובעות את מדיניות המשכנתאות לכל ארה"ב. ההערכה היא שאם אובמה ייבחר בשנית, הוא ימשיך בתוכניות ההבראה הכלכליות הנוכחיות שלו. תוכניות אלה נועדו לסייע לבעלי הבתים, הנמצאים בקשיים פיננסים, להמשיך לשלם את המשכנתאות ולשמור על בתיהם. זאת באמצעות מיחזור משכנתאות ומתן הלוואות בתנאים נוחים יותר מההלוואה הקיימת.
רומני, לעומת זאת, מאמין בהתערבות ממשלתית מועטה ככל האפשר, ושואף לאפשר לחברות פרטיות להציע פתרונות מימון לבעיית אי-העמידה בתשלומי המשכנתאות. בכך יאפשר לחברות ולבנקים הקטנים להגדיל את התחרות בתחום, וכניסת המגזר הפרטי לתחום מימון המשכנתאות תייעל תהליכים ותיצור מקומות עבודה נוספים.
שני המועמדים לנשיאות, אם כן, נבדלים בעמדותיהם לגבי התערבות הממשלה בשוק הנדל"ן. בעוד אובמה מאמין שהפתרון למשבר הדיור, שהתחיל במשבר הסאב פריים ב-2008, יגיע מהממשלה; רומני סבור שהתערבות ממשלתית אינה מסייעת אלא להנצחת המשבר.
באשר להיבט מיסוי הנדל"ן, רומני צפוי לבצע שינויים גדולים שיפיעו במידה רבה על המשקיעים. בכוונתו לתמרץ את המגזר העסקי-הפרטי ליטול חלק גדול יותר בשוק (קבלנים, בנקים קטנים, בתי השקעות).
השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן?
למרות שלהבדלי המדיניות של המועמדים אין השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן למגורים, עשויה להיות להם השפעה עקיפה. כך, למשל, בעניין עיקולי הבתים, בשנת 2010 השיק הממשל האמריקאי תוכנית ממשלתית שנתנה מענקים לבעלי בתים אשר בחרו לא לנטוש את בתיהם - אלא למכור אותם בשוק החופשי בתיאום עם הבנק.
כתבות נוספות על ארה"ב בערוץ הנדל"ן :
- נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
- עוקץ הארלם: בכירים ישראלים נפלו בהונאת נדל"ן
- ארה"ב: מכירות בתים חדשים - לשיא של שנתיים
- ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים למכירה
תוכנית זו, שעלותה נאמדה בכ-75 מיליארד דולר, אמנם גרמה לבלימה מסויימת בעיקולים, אך לא באמת עזרה לפתרון הבעיה ולמעשה יצרה "רצפת מחירים" מלאכותית. כלומר: לא עוד עיקולי בתים המוניים במחירים נמוכים - אלא קנייה מבוקרת יותר של השוק.
המשך מדיניות זו על ידי אובמה אמנם עשוי לבלום את יתרת עיקולי הבתים, אך בפועל יגרור בעיות נוספות, כגון לקיחת משכנתאות שניות, עיכובים במכירה, תהליך ביורוקרטי ארוך מצד הממשלה ומצד הבנק, גירעון נוסף לממשל ומגוון בעיות נוספות.
כניסת השוק הפרטי לתמונה, כפי שמתכנן רומני, היא קונספט חדש שעשוי לייעל את התהליך כולו, ללא הסרבול הביורוקרטי והכנסת היד לכיס הממשלה. אם התוכנית תעבוד והשוק הפרטי אכן ימצא פתרון הולם לבעיה, הרי שהתאוששות השוק כנראה שלא תאחר לבוא. כיום, האפשרות שהשוק הפרטי ייתן פתרונות מימוניים אטרקטיביים ופרקטיים, נשמעת כחלום בהקיץ - ועלולה להיתקל בקשיים מנהלתיים בלתי צפויים.
כמו כן, התאוששות שוק הנדל"ן למגורים תלויה במספר פרמרטים, בהם האפשרות לקבל הלוואות לדיור בריביות אטרקטיביות. חוק דוד-פרנק (Dodd-Frank), שחוקק בממשל אובמה ב-2010, מסורבל ומגביל מאוד את מתן הלוואות המשכנתא לרוכשי הבתים. בכך מצמצם החוק את אפשרויות הרוכשים לחזור ולהניע את שוק הנדל"ן למגורים.
ביטול החוק על ידי רומני עשוי להביא לנגישות גבוהה וקלה יותר לרוכשי בתים, ובכך להשפיע על מחירי הנדל"ן למגורים ברחבי ארה"ב. עם זאת, החלפת החוק ברגולציה ובהגבלות נוספות עלולה להשאיר את שוק הדיור האמריקאי במצבו הנוכחי.
סיום הבחירות - זריקת עידוד לכלכלה
מלבד השפעת בחירת הנשיא, עצם סיום הבחירות צפוי לתת זריקת עידוד לכלכלה בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט. אווירת אי-הוודאות גורמת להאטה בפעילות השוק, בייחוד כאשר לאווירה זו מתווסף אלמנט ה"צוק הפיסקלי" - שילוב של העלאות מס וקיצוצים בתקציבים, אשר צפוי להיכנס לתוקף החל מינואר 2013.
אמנם עדיין לא ברור מה תהיה ההשפעה של ה"צוק הפיסקלי" על הכלכלה האמריקאית, אולם גורמי ממשל בארה"ב כבר הביעו חשש אמיתי שמא כלכלת ארה"ב עלולה לגלוש למיתון רציני עקב העלאות המס והקיצוצים הצפויים.
לפי שעה, אף לא אחד מהמועמדים לנשיאות ארה"ב פירט את תוכניותיו להבראת הכלכלה האמריקאית. ניכר כי שינוי משמעותי אינו צפוי מהמועמד הדמוקרטי אובמה - אלא העלאות מסים וקיצוצים בתקציבים, לצד תוכניות ממשלתיות שנועדו לסייע לפתור את בעיית בעלי הבתים שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא שלהם.
לעומת זאת, רומני, ששואף לצמצם את התערבות הממשלה בענייני המשכנתאות, צפוי לבצע שינויים מדיניים שלא נעשו עד כה - ובכך לאפשר לסקטור הפרטי להבריא את הכלכלה. אמנם הדבר עלול לארוך מספר שנים, אך טיפול נכון בכל אחד מגורמים אלה עשוי להחזיר את כלכלת ארה"ב לאיתנה.
הכותב הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל
לפנייה לכתב/ת 
