נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
ישראלים רבים גילו את ההזדמנות הגלומה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אך הם צריכים להיזהר מהפיתוי: נכס שנראה טוב על הנייר אינו תמיד אטרקטיבי, ולעתים אף הופך לחלום בלהות של ממש. איך יודעים לזהות סיכון וכיצד מגיעים למקסימום תשואה?
אין זה סוד שישראלים רבים גילו בשנים האחרונות את ההזדמנויות הגלומות בהשקעות נדל"ן בחו"ל. מה שהתחיל ברכישת דירות להשקעה בארץ, עבר - נוכח עליית המחירים המסיבית בישראל וירידת התשואות לרמות הנמוכות מ-5% בשנה - להשקעה מגוונת בחו"ל.
כתבות נוספות על ארה"ב בערוץ הנדל"ן :
- ארה"ב: מכירות בתים חדשים - לשיא של שנתיים
- ארה"ב: 1.25 מיליון בתים מעוקלים למכירה
- ארה"ב: מחירי הבתים יורדים – שכר הדירה מזנק
- החלום האמריקאי החדש: לשכור בית במקום לרכוש
על פי סקר רויטרס עדכני מ- 2012, השקעות נדל"ן בארה"ב מהוות את אפיק ההשקעה המועדף כיום למעוניינים להשיג את התשואה הגבוהה ביותר עבור השקעתם, במינימום סיכון. לא בכדי, אלפי ישראלים כבר הבינו שהתשואה הריאלית שניתן לקבל עבור נכס בארץ, נמוכה משמעותית מזו שניתן לקבל עבור נכס מושכר כיום בארה"ב.
ישראלים רבים המחפשים הזדמנויות נדל"ן בארה"ב, מצאו עצמם מתפתים לרכוש נכס ש"נראה" טוב על הנייר - וכך חושבים שהגשימו את החלום האמריקאי. הרי הם, הישראלים הקטנים, פתאום מחזיקים וילה יפה בפרבר אמריקאי כזה או אחר. אך לעתים קרובות המציאות רחוקה מאוד מהחלום, ומשקיעים רבים מגלים תוך זמן קצר שרכשו נכס שאינו אטרקטיבי כלל ועיקר.
על משקיעים מתחילים לזכור שהמטרה ברכישת נכס להשקעה היא אחת, ואחת בלבד: מקסימום תשואה, מינימום סיכון ומינימום השקעה. בעידן שכולם מדברים בו על תשואה, חשוב לדעת כיצד להשיג אותה וכמובן גם ממה להיזהר. תשואות שעל הנייר נראות חלומיות - הופכות כהרף עין לחלום בלהות.
אם הבית יפה על הנייר - מדובר בסיכון
אחת הסכנות המרכזיות של משקיעי הנדל"ן בחו"ל הוא רכישת "פיל לבן" - בית יפה ומרשים שלרוע המזל ייוותר שומם. לא רק שהנכס לא יניב הכנסה שוטפת, הוא יוביל להוצאות נוספות במהלך השנים. השקעה בבתים פרטיים טומנת בחובה סכנה גדולה ופשוטה - או שהנכס מושכר ומניב ערך או שלא. כאשר הוא לא מושכר, התשואות לא קיימות ואף יוצרות הוצאות לא מבוטלות.
חשוב לזכור שפרסומות רבות מציעות "בית בארה"ב במחיר מציאה", אך היום נראה שבית בארה"ב משול ל"חלקה על הירח". צריך לשאול לא מעט שאלות, כגון איפה ממוקם הבית בארה"ב, האם הוא נמצא בעיר גדולה, מה שיעור האבטלה בה, איזו אוכלוסייה מתגוררת במקום, מהם מרכזי התעסוקה וכו'.
למעשה, ארה"ב פוסט המשבר הכלכלי הותירה אזורים שלמים עם דירות רפאים. היעלמות של מרכזי תעסוקה, מפעלים ועוד הדירו תושבים לחיפוש אחר מקום טוב יותר ובטוח יותר. כך, נכסים שנראים אטרקטיביים עלולים להתברר כהשקעה עגומה נטולת תשואה.
אם התשואה חלומית - מדובר בסיוט
פרסומות אחרות מציעות בתים למכירה עם תשואות גבוהות במיוחד. אך מי שבקיא במציאות הכלכלית מבין כי אם מובטחות תשואות שהן בגדר חלום, אז כנראה משהו פה "מסריח". שהרי מה הסיכוי שמשקיע אמריקאי יוותר על תשואה שנתית של 20%? קלוש.
תשואה ריאלית שמתאימה לשוק נדל"ן באופי האמריקאי נעה בין 6%-12%, בהתאם לאזורי ההשקעה ולאופי הנכסים. תשואות גבוהות יותר כבר עלולות לחטוא לאמת.
כמו כן, אחת הדרכים של המשקיעים לבחון אם ההשקעה אטרקטיבית היא בבחינת "מי עוד מושקע בנכס יחד איתי". לכן, בכל השקעה רצוי לבדוק אם יש גוף פיננסי שמשתתף בה ולוקח על עצמו את מרבית המימון.
נכסים אטרקטיביים להשקעה הם נכסים בהם הגוף הפיננסי המלווה מממן בין 50%-70% מסך ההשקעה. ליווי שכזה מלמד את המשקיע שחברת ההשקעה נבחנה היטב על ידי גוף גדול, שהיא עומדת בסטנדרטים של גופים מפוקחים ושהנכס, כנראה, אטרקטיבי במציאות - לפחות כפי שהוא על הנייר.
הכותב הוא מנכ"ל CITYR - בית השקעות לנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
