הסטארט אפ של תמ"א 38: קבוצות רכישה

קיימים מכשולים רבים בהוצאת עסקת תמ"א 38  לחיזוק ועסקת תמ"א 38/2  (הריסת מבנה קיים ובנייתו מחדש) אל הפועל: פולשים בעיתיים, פיצויים יקרים המשולמים למפוני הדירות, בירוקרטיה מסובכת, הגנה חזקה על זכות הקניין של הדיירים, סירובם של חלק מהדיירים להתפנות מדירותיהם, סחבת משפטית וסחבת תכנונית.

• לקריאת כתבות נוספות בנושא תמ"א 38
  

גם קבוצות הרכישה, שהיוו את הלהיט הנדל"ני של השנים האחרונות, זכו לקירור רציני מצד המדינה בתקופה האחרונה. לאחר שהאוצר הבין את פוטנציאל המיסוי של התחום, החליטה המדינה להשוות את המעמד של רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה - לעסקה רגילה של רכישה מקבלן.

לכאורה, הדבר סתם את הגולל על התחום. אבל השוק לא מפסיק להפתיע - וכיום ניתן למצוא פרויקטים של תמ"א 38 המקודמים באמצעות קבוצת רכישה, בעיקר באזור ירושלים והרצליה.

זהו ללא ספק "סטארטאפ" נדל"ני ויש לו יתרון ברור: קבוצת רכישה נהנית באופן ישיר (כלומר בלי רווח של היזם - כי אין כזה) מהנחה ברכיב הקרקע לבניית היחידות הנוספות על גג (הגלומה בביצוע החיזוק); משיפור החזית של הבניין; וכן מהרחבה של הדירות הקיימות. בכך, הלכה למעשה, כאילו קנו חברי הקבוצה דירה בבניין חדש.

פטור ממע"מ ומדרגות מס נמוכות

יתרון נוסף בקידום עסקת תמ"א 38 באמצעות קבוצת רכישה בא לידי ביטוי גם בהיבט המיסוי. על פי חוק, אם קמה קבוצת רכישה - יהיו חברי הקבוצה חייבים לשלם מע"מ על רכיב הקרקע אותו הם רוכשים. אך הוראת תמ"א 38 מעניקה פטור ממע"מ על רכישת זכויות - ולפיכך בקבוצת רכישה אין צורך בתשלום זה.

גם במסגרת מס הרכישה עשויים החברים בקבוצת רכישה ליהנות מהקלות מס משמעותיות.

על פי תמ"א 38, מחויב הרוכש לשלם מס רכישה בגובה שווי הזכויות אותן הוא מקבל או בשווי עבודות החיזוק. כלומר, הדיירים יכולים לטעון שהשווי שאותו יש לקבוע לצורכי מס הוא שווי עבודות החיזוק המבוצעות בבניין, שכן זו התמורה היחידה אותה הם מקבלים. מנגד, רשויות המס טוענות שהשווי האמיתי לעסקה הוא שווי זכויות הבנייה אותם מוכרים הדיירים ליזם - שווי הגבוה פי כמה בדרך כלל משווי עבודות החיזוק.

אם יחולו הוראות המס החדשות על הרוכשים, לפיהם דירה ראשונה לצורכי מגורים פטורה ממס רכישה עד לגובה של 1.350 מיליון שקל, הרי שייראו בחברי קבוצת הרוכשים כמי שרכשו דירה לצורך מס הרכישה. במסגרת תמ"א 38, זכויות הבנייה חייבות במס רכישה בשיעור של 5% - אבל בתיקון לחוק מיסוי מקרקעין נקבע שמי שרוכש דירה בקבוצת רכישה יראו אותו כאילו רכש דירת מגורים ולא קרקע. לכן, לצורך העניין, מס רכישה מסווג את העסקה כדירת מגורים - ואז הפטור ממס.

באשר לאספקט המימון, ההון העצמי של הרוכשים בגובה 40% יכול להספיק לביצוע עבודות החיזוק, ועם השלמתן ניתן יהיה למשכן את הזכויות ולקבל מימון לבניית היחידות החדשות. כך יוכלו הרוכשים לבחור חברת ליווי וייעוץ אשר תלווה את חיזוק הבניין וניהול הקמת יחידותיהם וליהנות מהיתרונות הגלומות בקבוצת רכישה.