לקנות דירה בת"א בחצי מיליון שקל? זה אפשרי
מרבית רוכשי הדירות לא יכולים להרשות לעצמם את המותרות לגור במרכז או בצפון תל-אביב. בדיקת ynet מעלה שמי שבכל זאת רוצה להתגורר בעיר ללא הפסקה - יכול. איפה קונים דירה למגורים או להשקעה עם תשואה של 5%?
האם ניתן למצוא נכסים למגורים בפחות ממיליון שקל בתל-אביב ? מבדיקת ynet עולה כי מבחר לא מבוטל של דירות בדרום תל-אביב מוצעות למכירה בימים אלה תמורת כמיליון שקל ופחות, וחלקן אפילו תמורת פחות מחצי מיליון שקל.
כתבות נוספות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :
- כדאי לקנות מהר? המסים על דירות למגורים יזנקו
- קניתם דירה ב-1.2 מיליון? היא תעלה לכם יותר
- דירה יד שנייה או דירה חדשה: מה זול יותר?
- איפה תהיה בוננזת הנדל"ן הבאה שלכם?
אמנם אין מדובר באזורים "הנוצצים" של העיר ללא הפסקה, אך מבחינת השקעה לטווח הארוך כדאי להתייחס לעובדה שבתקופה האחרונה מפעילה עיריית תל-אביב-יפו מאמצים רבים לפיתוח דרום העיר. רק השבוע הודיעה הוועדה המקומית על הקמת שכונה חדשה במתחם נס לגויים במבואות יפו, ובחודשים האחרונים אושרו תוכניות רבות נוספות.
מי שרוצה לבצע השקעה כזו לא בהכרח צריך לחשוש: עם השנים שכונות שנחשבות זולות יחסית, מושכות אוכלוסיות צעירות ומשקיעים, ובעידוד הרשויות משנות את אופיין ואת מרקם התושבים המתגוררים בהן. כך, לדוגמא, שכונת פלורנטין נחשבה לאזור מסחרי, ושינתה את אופיה לאחר שפרויקטים חדשים החלו לקום בה ולמשוך אוכלוסייה צעירה. כיום היא נחשבת לאטרקטיבית ביותר מבחינת נדל"ן.
"צריך להכיר כל סמטה כדי להשקיע"
רון גולדברג, סמנכ"ל חברת התיווך כל-נדל"ן המתמחה בנכסים בדרום תל-אביב, מסביר שהשקעה מוצלחת בדרום העיר מצריכה מידע ומקצועיות. לדבריו, על מנת לרכוש נכסים בדרום העיר יש להכיר כל רחוב וכל שכונה ולהבין את המאפיינים של כל סמטה.
"קחו לדוגמא את שכונת שפירא ואת שכונת קריית שלום שגובלות אחת עם השנייה. על פניו, קונים רבים חושבים שהמחירים זהים בשכונות אלו", אומר גולדברג. "בפועל זה ממש לא כך. בשכונת קריית שלום יש אוכלוסייה שונה ובנייה שונה, ושכונת שפירא מתאפיינת באוכלוסייה ובבנייה אחרת".
לדברי גולדברג, ניתן לחלק את הדירות בדרום העיר לשתי קבוצות. הקבוצה האחת כוללת דירות זולות הזקוקות לשיפוץ כדי שערכן יעלה. כאן מדובר בעסקה שבמסגרתה קניית הנכס היא רק התחלת התהליך, ובהמשכו יש לשפץ את הנכס מהיסוד ורק אז להציע אותו למכירה ברווח.
הקבוצה השנייה כוללת דירות זולות שמניבות תשואה חודשית משכירות, מבלי הצורך לשפצן. "דירות זולות מביאות לא פעם תשואה של 5%-6%", הוא אומר.
שאול אסולין מתיווך רימקס פלייס בתל-אביב מוסיף כי "בשורה התחתונה, אין סיכון עם נכסים מהסוג הזה ותמיד יהיה להם ביקוש - כי מדובר בנכס בתל-אביב". עם זאת, הוא מבקש להבהיר כי "בדירות מסוג זה יש לקחת בחשבון שיש סיכון באשר לטיב השוכרים וייתכן שהשוכרים לא יוכלו לעמוד בתשלום שכר הדירה. בנוסף, יש סיכון שהדירה בכל זאת תעמוד ריקה זמן מה, משום שהביקוש בשכונות אלו עדיין נמוך יותר".
דירות לדוגמא שמוצעות למכירה בכמיליון שקל
כתובת: דרך שלמה 123, שכונת שפירא.
הנכס: דירת 3 חדרים בגודל 75 מ"ר.
המחיר: 850 אלף שקל (גמיש - בדרך כלל מחיר הסגירה עומד על בין 5%-7% פחות).
זמן על המדף: כחודש.
המוכר: המוכר מחזיק בדירה כ-3 שנים ומעוניין למכור את הנכס כדי לרכוש לבנו דירה באזור. הדירה מושכרת כעת למשפחה ממוצא אתיופי שמשלמת 4,000 שקל בחודש ומעוניינת להמשיך לשכור את הנכס.
תוספות: הדירה משופצת עם 3 כיווני אוויר: דרום, מערב וצפון. יש מזגן ובעלות פרטית בטאבו.
כתובת: רחוב כוכבי יצחק 13, שכונת שפירא.
הנכס: דירת 3 חדרים בגודל 80 מ"ר.
המחיר: מיליון שקל (גמיש).
זמן על המדף: כשבוע.
המוכר: אדם מבוגר שגר במקום.
תוספות: ריצוף ומטבח חדשים.
כתובת: דרך שלמה 125, שכונת שפירא.
הנכס: מתחם בגודל 125 מ"ר שהיה בעבר מחסן והוסב באישור העירייה ל-3 יחידות דיור.
המחיר: 1.3 מיליון שקל. הנכס מושכר כעת ב-9,800 שקל לחודש. שתי יחידות מושכרות למגורים (אחת מושכרת לאדם מבוגר והשנייה לעובד זר - שניהם דיירים ותיקים במקום), והיחידה ה-3 מושכרת לחנות.
זמן על המדף: פחות מחודש.
המוכר: משקיע שמעוניין להיפטר מהנכס לשם ניצול פטור קיים ממס שבח.
כתובת: רחוב דקל 10 בשכונת נווה עופר.
הנכס: דירת 3 חדרים בגודל 70 מ"ר.
המחיר: 880 אלף שקל (גמיש).
זמן על המדף: כחודש.
המוכר: משפחה עם שני ילדים המתגוררים בדירה ומעוניינים לשפר דיור.
תוספות: הדירה משופצת ויש רישום פרטי בטאבו.
כתובת: רחוב קמינסקה 10, שכונת קריית שלם.
הנכס: דירת 3 חדרים בגודל 70 מ"ר (היוצאת לפרויקט תמ"א 38).
המחיר: 850 אלף שקל.
זמן על המדף: שבוע.
המוכר: המוכר הוא אדם מבוגר שעבר לפני שנים לבניין חדש בשכונה ומשכיר את הדירה תמורת 3,000 שקל בחודש.
תוספות: לדירה יתווסף ממ"ד והבניין כולו יחוזק וישופץ במסגרת תמ"א 38.
דירות לדוגמא שנמכרו בפחות ממיליון שקל
כתובת: רחוב רוני 8, שכונת התקווה.
הנכס: דירת 2 חדרים בקומה ב' בגודל 40 מ"ר.
המחיר: נמכרה ב-430 אלף שקל ומושכרת כעת ב-2,500 שקל.
המוכר והקונה: המוכרים הם בני זוג ששיפרו דיור ועברו לפרויקט "דונה" בשכונת התקווה. הקונה הוא תושב מרכז תל-אביב שמחזיק במספר נכסים בדרום העיר ושוקל לעבור לדירה.
כתובת: רחוב קהילת קנדה 35, שכונת יפו ד'.
הנכס: דירת 2 חדרים בגודל 40 מ"ר.
המחיר: המוכרים ביקשו 600 אלף שקל וסגרו על 580 אלף שקל.
המוכר והקונה: הדירה נמכרה לזוג שגר בשכונה ומייעד את הדירה לאביו של בן הזוג. המוכר היה משקיע שהשכיר את הנכס לזוג עם 2 ילדים ששילמו 2,500 שקל בחודש.
כתובת: דרך שלמה 121, שכונת שפירא.
הנכס: דירת 3 חדרים בגודל 75 מ"ר בבעלות פרטית בטאבו.
המחיר: המוכרים ביקשו 820 אלף שקל וסגרו על 800 אלף שקל.
המוכר והקונה: משקיע השכיר את הדירה לסטודנטים ממכללת לוינסקי תמורת 3,500 שקל בחודש. הרוכש משפץ מן היסוד את הדירה וככל הנראה יעמידה להשכרה בכ- 4,000 שקל לחודש.
לפנייה לכתב/ת 
