הנדל"ן לא עוצר: המחירים עולים, הדירות נחטפות

האם שוק הנדל"ן נעצר? האם קשה היום למכור דירה יד שנייה? ואיך זה בהשוואה לשנה שעברה? בסיוע לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, ואתר winwin בדקנו כמה זמן לקח למכור דירה יד שנייה בערים הגדולות בחודש החולף. "הנתונים מפתיעים‭,"‬ קובע לוי יצחק. "למרות שהמחירים עלו - הדירות נמכרות מהר יותר מאשר לפני שנה‭."‬

כתבות נוספות על מכירת דירות בערוץ הנדל"ן :

• הלמ"ס: ירידה בביקוש לדירות חדשות בספטמבר
• משרד השיכון: צניחה במכירת דירות בספטמבר
• כדאי לקנות מהר? המסים על דירות למגורים יזנקו
  

לדברי לוי יצחק, כאשר שוק הנדל"ן מורכב מכל פלחי האוכלוסייה - זוגות צעירים, משקיעים ומשפרי דיור - ניתן לחזות בשוק פעיל ותוסס. "זה כמו שרשרת המזון בטבע: את מה שהראשון מוכר, השני מעוניין לרכוש. כך נוצר הון זמין להמשך והשוק מתגלגל‭,"‬ הוא מסביר.

החל מחודש יוני התהפכה מגמת הרגיעה ששררה בשוק. אמנם נעשים ניסיונות ללא הרף לצנן את שוק הנדל"ן, "אבל אי אפשר לכסות סיר רותח‭,"‬ אומר לוי יצחק. בספטמבר אכן נרשמה האטה, הוא מציין, אולם הסיבה לכך היא שמדובר בחודש חגים. באוקטובר השוק חזר לתסוס.

בדקנו את משך התקופה שנדרשת למכירת דירה, מהרגע שהיא מוצעת ומוצגת לקונה ועד לסגירת העסקה. קיימות בשוק דירות המוצעות גם שנה ויותר, חלקן ממוקמות באזורים שאינם נהנים מביקוש וחלקן מוצעות במחירים שאינם תואמים את המחיר הריאלי.

במקרים כאלה, פשרה במחיר הייתה מביאה למכירתן, אך הבעלים אינם מוכנים לרדת במחיר שהם דורשים. דירות כאלה לא נכללו בסקר שערכנו. אז כמה זמן לוקח למכור דירה בערים השונות?

תל-אביב: בשכונות הוותיקות קונים יותר דירות

דירות בשכונות הוותיקות בצפון ובמרכז תל-אביב, עם מעלית וחניה, נמכרות מהר יותר מדירות בשכונות החדשות כמו רמת אביב החדשה והגוש הגדול.‬

בשכונת נווה אביבים ובשכונת רמת אביב התקופה קצרה יותר. בשכונות אפקה, רביבים, המשתלה ושיכון דן תקופת המכירה ארוכה יותר. דירות 3 חדרים בצפון ובמרכז ללא מעלית שוהות בשוק תקופה ארוכה יחסית לשאר הדירות.

בתל-אביב רבתי דירות 2 חדרים במחיר ריאלי ובמיקום טוב נמכרות הכי מהר, לעתים תוך פחות משבוע. בדרום העיר דירות 4 חדרים עם מעלית הן הדירות המבוקשות ביותר, ושוהות בשוק את התקופה הנמוכה ביותר. גם דירות ‭3-2‬ חדרים להשקעה פופולריות מאוד.

תקופת מכירה: 36 יום

בשנה שעברה: 49 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 2.44 מיליון שקל

השינוי במחיר: 4%-

רמת אביב. בשכונות הוותיקות מוכרים מהר יותר(צילום: תומי הרפז)

רמת גן-גבעתיים: מעדיפים דירות 4 חדרים

דירות 5 חדרים ברמת גן נמכרות מהר יותר מאשר בגבעתיים, מאחר שההיצע מאוד נמוך. הביקוש לדירות 4 חדרים גדול מאוד והן נמכרות תוך זמן קצר יותר.

דירות 2 חדרים ברמת גן-גבעתיים נמכרות תוך זמן קצר מאוד, אם המחיר המבוקש ריאלי.

תקופת מכירה: 25 יום

בשנה שעברה: 42 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.89 מיליון שקל

השינוי במחיר: 2%+

רמת גן. היצע נמוך - ביקושים גבוהים(צילום: בני דויטש)

חיפה: מהפך משנת 2009

בחיפה חל מהפך: עד שנת 2009 דירות נמכרו אחרי שנה ויותר, ואילו היום הביקושים בחיפה עולים על ההיצע. קיימים ביקושים גם מצד משקיעים וגם מצד משפרי דיור, לצד זוגות צעירים.

חיפה משופעת בנכסים בכל המחירים: בשכונות נווה שאנן והדר עליון נמכרות דירות בתקופה קצרה מהממוצע, וכך גם בשכונת אחוזה. לעומת זאת, דירות עם בעיות נגישות ועם מדרגות מתקשות מאוד להימכר - ושוהות בשוק תקופה ממושכת יחסית.

תקופת מכירה: 31 יום

בשנה שעברה: 39 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.17 מיליון שקל

השינוי במחיר: 3%+

חיפה. מחירי הדירות עלו ב-3%(צילום: אבישג שאר ישוב )

ראשון לציון: כדי למכור חייבים להתפשר

לראשון לציון יש היום תחרות מצד שכנותיה: רחובות, נס ציונה באר יעקב ואפילו מודיעין. בעלי דירות ישנות מתקשים למכור ללא פשרה. לעומת זאת, בשכונת חתני פרס נובל המחירים יציבים, ובאזורים עם נוף לים נמכרות דירות חדישות במחירים ריאליים תוך זמן קצר יחסית.

עם זאת, את הממוצע מורידות הדירות הוותיקות, אפילו בבניינים בני ‭20-18‬ שנה. דירות אלה שוהות בשוק לעיתים ‭7-6‬ חודשים עד הפשרה של הבעלים כלפי מטה.

תקופת מכירה: 53 יום

בשנה שעברה: 52 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.36 מיליון שקל

השינוי במחיר: 2%-

ראשון לציון. השכנות נוגסות בפלח השוק(צילום: אבי מועלם)

רעננה: ביקוש לכל סוגי הדירות

ברעננה קיים ביקוש כמעט לכל סוגי הדירות - ישנות וחדשות. בעיר מצויים פרויקטים רבים במסגרת תמ"א ‭38‬ בשלבים שונים, ובניינים רבים מאוד מתאימים לתוכנית ומחוזרים על ידי יזמים וקבלנים.

זו הסיבה שדיירי הבניינים הוותיקים אינם ממהרים עוד לעזוב כמו בעבר, אלא פועלים לשדרוג הבתים - שרובם ככולם מצויים באזורי פרימיום ויושבים על שטחי קרקע מרווחים. היום ההיצע אינו גדול, אך יש ביקוש רב ולכן הדירות נמכרות מהר יחסית.

תקופת מכירה: 25 יום

בשנה שעברה: 48 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.9 מיליון שקל

השינוי במחיר: 4%+

רעננה. הדיירים לא ממהרים לעזוב(צילום: נמרוד גליקמן)

ירושלים: הדירות נמכרות בעיקר בשכונות הזולות

דירות בשכונות זולות בירושלים ובמחירים אטרקטיביים נמכרות תוך זמן קצר. דירות גדולות בשכונות היוקרה (כמו שכונות טלביה ורחביה) שוהות בשוק זמן רב, משום שמחיריהן גבוהים ופלח משקיעי החוץ נמוך מאוד כיום. דירות בשכונות מרכזיות כמו בית הכרם שמוצעות במחיר הוגן וריאלי נמכרות מיידית.

תקופת מכירה: 33 יום

בשנה שעברה: 52 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.77 מיליון שקל

השינוי במחיר: 6%+

ירושלים. הדירות נמכרות תוך זמן קצר

רמלה: רק המתפשרים מוכרים

ברמלה יש פער גדול מאוד בין השכונות החדשות, שם נמכרות דירות במהירות וקיים ביקוש רב, לבין רמלה הוותיקה. חלק גדול מבעלי הדירות מעוניינים לשדרג ולשפר את איכות החיים ולעבור לשכונות החדשות כמו מצליח וקריית האמנים,‬ אך הם מתקשים למכור את דירתם הישנה.

משקיעים רוכשים פחות ורק במחירי מציאה ממש. בעלי דירות משופצות שמציעים את דירתם ב-750 אלף‬ שקל מקבלים הצעות נמוכות ב‭20%-‬ ולכן לא מוכרים. רק המתפשרים מוכרים ורק אם הדירה במיקום טוב מאוד.

תקופת מכירה: 73 יום

בשנה שעברה: 69 יום

מחיר דירת 4 חדרים: 1.05 מיליון שקל

השינוי במחיר: 10%+

רמלה. המשקיעים קונים פחות(צילום: אבי מועלם)

באר שבע: בעיקר משקיעים

רוב העסקאות בבאר שבע הן של רוכשים "חיצוניים‭,"‬ כלומר משקיעים מחוץ לעיר, ושל זוגות צעירים, רובם גם הם מחוץ לעיר. אלה הם הקונים הקלאסיים של הדירות הזולות, שמיד עוברות שיפוץ ומושכרות בתשואה נאה.

הנכסים האחרים הם נכסים גדולים או צמודי קרקע, בשכונות החדשות כמו רמות למשל, שנרכשים על ידי אוכלוסייה מהגרת המבקשת להתיישב בבאר שבע בעקבות עיר הבה"דים. דירות זולות נמכרות מהר יחסית.

באר שבע. הדירות מושכרות בתשואה נאה(צילום: הרצל יוסף)

הידיעה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"