הטילים בדרום מצדיקים ביטול חוזה שכירות?

נראה כי הלחימה בעזה השפיעה גם על שוכרי הדירות, ולא רק על הסטודנטים ועל העובדים באזור הדרום. לא מעט סטודנטים מהמרכז, שלומדים במוסדות לימוד בדרום ושוכרים דירה באזור, ביקשו לחזור להתגורר במרכז או בצפון בזמן מבצע "עמוד ענן", כדי להגן על עצמם מפני ירי טילים.

עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :

• השוכר לא שילם ועד בית - אפשר לתבוע אותו?
• משכירים דירה? העבירו את חשבון החשמל לשוכר
• חוזה השכירות הופר? מי ישלם למי וכמה
  

אחת השאלות המעניינות במצבים כאלה היא האם במהלך הזמן שבו הם אינם מתגוררים בדירה, יצטרכו להמשיך לשלם את דמי השכירות; או שמא בגין המקרה החריג יהיו פטורים מתשלום שכירות - כל עוד לא יעשו שימוש בדירה.

התשובה אינה פשוטה. מצד אחד, העקרון לפיו הסכמים יש לקיים חיי ושריר גם בעתות לחימה - ואין זה מוצדק לפגוע בקניינו של המשכיר. מאידך, מובנת דאגתו של השוכר לעזוב את אזור הלחימה.

לכך יש להוסיף כי עמידתו של המשכיר על קיום הסכם שכירות גם בעת לחימה, כאשר השוכר לא עושה כל שימוש במושכר ונס על נפשו, יכולה להיחשב כחמדנות פסולה - אשר גובלת בחוסר תום לב ובאי צדק.

חוק החוזים קובע כי סיכול חוזה הוא מצב שבו חוזה השכירות מופר, כאשר בעת החתימה הצד המפר לא יכול היה לדעת את הנסיבות שיביאו אותו למצב כזה - ולכן לא היה בידו בעת החתימה על החוזה למנוע אותן או לצפות להן.

במילים פשוטות, דיני החוזים מתמודדים עם בעיות הנוצרות עקב מאורעות בלתי צפויים, המתרחשים בין מועד כריתת החוזה וביצועו בפועל. דין הסיכול קובע מה תהיה השפעתם של אירועים אלו על החוזה.

כאן עולה השאלה האם ברגע שבו חתמו הסטודנטים על הסכם השכירות, הם ידעו או היה עליהם לדעת ולצפות כי ביום מן הימים תתבצע לחימה כה עזה - וטילים רבים יומטרו על ערי הדרום, ואם כן - האם לקחו על עצמם סיכון שכזה. אם לא, האם מצב הלחימה יכול להוות את סיכול הסכם השכירות בין הצדדים - ובכך לפטור את הסטודנטים מתשלום דמי השכירות בתקופת הלחימה.

בית בבאר שבע שנפגע מפגיעת גראד(צילום: הרצל יוסף)

הגישה הסטטית מול הגישה הדינמית

בעבר שלטה הגישה הסטטית , ולפיה דגלו בתי המשפט בעקרון האחריות החוזית המוחלטת. גישה זו צידדה במבחן הסיכון, וסברה כי אין להכיר בהשפעתם של אירועים לא צפויים על המחויבות החוזית.

לפי גישה זו קבע בית המשפט כי מלחמת יום הכיפורים ומלחמת לבנון הראשונה אינן בגדר אירוע מסכל, ובמציאות הישראלית - בה כל עוד לא שורר שלום באזור - אלו אירועים אשר ניתן לצפותם מראש. במקרה אחר נקבע כי שריפה של מושכר, פגעי טבע כדוגמת גשמים רבים וקרה, הם אירועים צפויים ולכן לא יהווה עילה לסיכול חוזה.

ואולם, בחלוף השנים הוגמשה גישת הסיכול, ואליה חלחלו עקרונות הגינות תום לב וצדק, אשר הביאו את השינוי לגיבושה של הגישה הדינמית. גישה זו, המצדדת במבחן הציפיות, שמה דגש על החיוב המוסרי שבקיום הבטחות.

על פי הגישה הדינמית, הנטייה תהיה לא להטיל אחריות על חייב שאינו יכול לקיים את התחייבותו שלא באשמתו, כאשר לאחר כריתת החוזה התרחשו אירועים לא צפויים - שיש בהם כדי למנוע את מימוש ההתחייבויות שבחוזה.

כך, לדוגמא, בפסיקה מאוחרת שנשענה על הגישה הדינמית, קבע בית המשפט כי מלחמת המפרץ היוותה סיכול להסכם אספקת מסיכות אב"כ בין גוף פרטי לבין המדינה. במקרה אחר קבע בית המשפט כי חוזי בנייה בין המדינה לבין חברה פרטית סוכלו עקב פרוץ האינתפאדה השנייה, וחייב את הצדדים בהשבה הדדית.

בפסק דין נוסף קבע בית המשפט כי מלחמת לבנון השנייה היוותה סיכול חוזי בכל הנוגע להסכם מימון רכישה בין חברות, תוך קביעה עקרונית ומפורשת כי גם באזורנו אין לראות מלחמה כאירוע צפוי, הן במישור הנורמטיבי והן במישור הכלכלי-חוזי.

אז האם חייב הסטודנט בדמי שכירות?

ישנו שוני בכל הנוגע להסכם השכירות. מצד אחד, ההגדרה הסמנטית בין "מלחמה" לבין "מבצע" שונה בהגדרתה, בעצימותה ובמהותה. בנוסף, פריצתה של מלחמה באופן ספונטני ומפתיע שונה בתכלית ממקרה שבו ערים בדרום כמו באר שבע ושאר יישובי עוטף עזה נמצאים תחת איום והתקפת טילים ורקטות מזה שנים ארוכות.

לאלה, כאמור, משמעות רבה בציפיות שיקרה מבצע צבאי, ובסיכון אותו לוקח השוכר כאשר הוא חותם על הסכם השכירות. כלומר, אם ברגע חתימת הסכם השכירות ידע השוכר בוודאות סבירה כי ייתכן מצב שבו העיר תותקף על ידי טילים בעתיד, ולמרות זאת לקח את הסיכון וחתם על הסכם השכירות, יהיה עליו לעמוד בהסכם ולשלם את דמי השכירות - גם אם יחליט לעזוב את הדירה בעת לחימה.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני