תמ"א 38: האם דיירים יכולים ליזום - ולחסוך מס?

צמד שכנים בבניין משותף, האחד ספר והשני רופא, מצאו בתיבות הדואר שלהם עלון פרסומי ובו הצעה מפתה לדיירים בנוגע לתמ"א 38 . בעלון נכתב כי במסגרת החלת התמ"א על הבניין, ניתן להוסיף ממ"ד לכל דירה ואף לשפץ את חדר המדרגות, להתקין מעלית ולחזק את הבניין נגד רעידות אדמה. כל זאת מבלי שבעלי הדירות יידרשו להוציא מכיסם ולו אגורה אחת.

• לקריאת כתבות נוספות בנושא תמ"א 38
  

מאחר שהשניים הגיעו למסקנה מהירה כי הם עצמם יכולים להחליף את היזם, אשר אמור להרוויח מחיזוק ומהשבחת הבניין בו הם גרים, הם החליטו לשכנע את הדיירים לאפשר להם לנהל את הפרויקט - וכך לצאת נשכרים מהרווחים הצפויים בגין זכויות הבנייה שיקבלו וימכרו. זהו רווח, שבמידה שהעסקה תתוכנן באופן מוקפד, יכול להכיל בתוכו בונוס נוסף בצורת חיסכון במס בגובה של עד מיליון שקל.

דיירים לא מעטים בבניינים ישנים, העומדים בקריטריונים של תמ"א 38, מתלבטים אם לתת ליזם חיצוני לבצע את ההליך ולגרוף את הרווח ממכירת הקומות הנוספות; או לחילופין - להיכנס לנעליו וליהנות לא רק משיפור וחיזוק הבניין והעלאת ערכו, אלא גם מהרווח היזמי בגין מכירת הדירות החדשות.

לכאורה, מדובר בעסקה המחויבת במס. אולם תכנון נכון של הפרויקט מול רשויות המס, כאשר מדובר למעשה בעסקת אקראי חד פעמית המוגדרת ככזו שאינה בעלת אופי מסחרי, יכולה במצבים מסוימים להפחית באופן ניכר את חבות המס המושת על היזמים - בעת שימכרו את הדירות החדשות שבנו. עסקה כזו מעלה שאלות רבות לא רק על היקף המס, אלא גם על עיתוי החיוב ועצם החיוב במס.

הבורות תשפר את המצב

אירועי המס המרכזיים נוגעים לרכישת הגג וזכויות הבנייה, מכוח תמ"א 38 מבעלי הדירות בבניין. יש לשים לב כי בעוד שלפי חוק מיסוי המקרקעין, עשויים בעלי הדירות ליהנות מפטור על פי תיקון 62, הרי היזמים אינם פטורים ממס - הן על רכישת הזכויות והן במכירת הדירות.

אם יתברר שמדובר בעסקה אקראית שאינה בעלת אופי מסחרי, אז לרוב לא ייווצר חיוב מס שבח בעת מכירת הדירות הבנויות, בניגוד ליזם שבעת מכירת הדירות ישלם מס על רווחיו בתוספת 17% מע"מ על מחיר המכירה של הדירות.

יש לא פחות מ-15 מבחנים שנועדו לבדוק אם ניתן לסווג את העסקה כעסקה אקראית או כבעלת אופי מסחרי. בהן מבחן היוזמה, מבחן תקופת החזקת הנכס, מבחן המימון, מבחן הידע והמומחיות, מבחן ההיקף הכספי של העסקה ומבחן המימוש המהיר.

ככל שהדיירים היזמים יממנו את הפרויקט מכיסם ולא ייקחו הלוואות בנקאיות, יגדל הסיכוי שרשויות המס לא יראו פעילות זו כבעלת אופי עסקי, המאופיינת בנטילת הלוואות לצורך מימון הפרויקט.

ככל שהפרויקט ממונף יותר מבחינה מימונית, כך תראה בו רשות המסים עסקה ועסק לכל דבר, וככל שאינו ממונף - כך יעלה הסיכוי שיראו בו אקט השקעתי. ועוד מבחן חשוב - ככל שהדייר היזם יוכיח פחות מומחיות בתחום הנדל"ן והבנייה, דווקא בורותו בתחום תשפר את מצבו מול רשויות המס. לפיכך מומלץ ליזמים שאינם מקצועיים, להחזיק בדירה זמן רב ככל שניתן, ואף להשתמש בה למגוריהם או לפחות להשכרה, על מנת להוכיח שמדובר במיזם פרטי לצרכיהם האישיים.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון, המתמחה בתמ"א 38 מחבר הספר תמ"א 38 המדריך השלם