הערכות: רוצים למכור דירה? זה יקח לכם שנה

פוטנציאל ההתקררות בשוק הדיור, והלחץ לירידה במחירי הדירות, יהפוך בראשית 2013 לממשי". כך קובעים היום (א') כלכלני בית ההשקעות מיטב בסקירה שערכו בנושא המשק הישראלי.

כתבות נוספות על מכירת דירות בערוץ הנדל"ן :

• הנדל"ן לא עוצר: המחירים עולים, הדירות נחטפות
• הלמ"ס: ירידה בביקוש לדירות חדשות בספטמבר
• משרד השיכון: צניחה במכירת דירות בספטמבר
  

לדברי הכלכלנים, השבוע פורסמו מספר אינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי: כך, למשל, הכמות המבוקשת של דירות חדשות (כמות הדירות שנמכרה ועוד מספר הדירות בבנייה פרטית שהוחל בבנייתן) גדלה בחודש אוקטובר ב-12.8% לעומת ספטמבר.

אינדיקטור נוסף הוא מספר חודשי ההיצע, כלומר היחס שבין מספר הדירות שעמדו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. במיטב מסבירים כי מספר חודשי ההיצע מייצג את מספר החודשים שיידרש כדי למכור את כל מלאי הדירות המשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה.

על פי נתוני המגמה, מספר חודשי ההיצע נותר יציב באוקטובר ועמד על 12.4, כאשר הממוצע מתחילת השנה הוא 12.3. כלומר, מסבירים במיטב, "אנו רואים התייצבות במספר חודשי ההיצע בחודשים האחרונים. יתר על כן, הדבר מצביע על כך שנדרשת שנה שלמה כדי למכור דירה, לעומת כ-7 חודשים לפני שנתיים".

(באדיבות: בית ההשקעות מיטב)

"היקף התחלות הבנייה נמוך"

בהמשך מתייחסים במיטב לנתוני הלמ"ס באשר להתחלות הבנייה. "התחלות הבנייה שביוזמה פרטית ברבע השלישי השנה עמדו על קצב שנתי של 25.4 אלף יחידות לשנה, קצב הנמוך משמעותית מאשר נצפה ברבע הקודם - 34.1 אלף דירות", אומרים במיטב. "זהו, למעשה, הרבע הראשון שבו היקף התחלות הבנייה הוא נמוך מאשר הביקוש הטבעי של המשק".

לדברי הכלכלנים, "אם ניקח בחשבון כי הזמן הממוצע הנדרש לבניית דירה עומד על כשנתיים, אז גמר הבנייה במחצית השנייה של 2012 הן התחלות הבנייה שנרשמו במחצית השנייה של 2010.

"כידוע, בתקופה זו חצו לראשונה, זה יותר מעשור, התחלות הבנייה את רף 40 אלף. לפיכך, דירות אלו מגיעות בימים אלו לשוק. יתר על כן, השיא בגמר הבנייה נרשם ברבעונים השני והשלישי של 2011, ולכן היקף גמר הבנייה עוד צפוי לעלות במהלך 2013".

המצב בשטח: יש האטה קלה

מי שנמצא בשטח מאשר את המגמות שמצא בית ההשקעות, אך מצנן במעט את הנתונים. "אכן ישנה עלייה בחיי המדף של דירות בשנתיים האחרונות", מאשרת מנכ"לית אנגלו-סכסון, עדינה חכם, אך לדבריה על פי נתוני החברה, משך הזמן שבו נמכרת דירה בישראל עדיין עומד על 7 חודשים.

לדבריה, מרבית הדירות שנמכרות דרך זכייניות החברה נמצאות על המדף פחות מחצי שנה. "הדרישה לבלעדיות מוגבלת לחצי שנה, ומרבית הדירות נמכרות במשך תקופה זו", היא מסבירה. עם זאת, היא אומרת שגם כאן מדובר בעניין שתלוי בגורמים רבים. "הכל תלוי במוטיבציה של המוכר. מי שנותן מחיר ראלי ורוצה למכור - מוכר מהר. כך גם בפרויקטים חדשים: יש מבצעי מכירות אגרסיביים - ודירות פשוט נחטפות".

חכם מוסיפה כי גם לאחר ההגבלות של בנק ישראל על שיעורי המשכנתאות, עדיין קיימים בשטח משקיעים רבים בענף הנדל"ן. "אני רואה ביקושים עצומים של משקיעים, למרות הצעדים של נגיד בנק ישראל", היא אומרת. לדבריה, "עיקר הביקושים הוא לדירות עד מיליון שקל".

"כל עוד אין אמון בשוק ההון, ואין אלטרנטיבה כדאית להשקעה, יש משקיעים רבים בנדל"ן. אם תהיה דהירה של שוק ההון, אנשים יחזרו אליו - ויהיו ירידות מחירים. כעת ישנה האטה מסוימת שמתבטאת ב-5% לכל היותר", היא מסכמת.