ממשלת נתניהו והדיור: כישלון או הצלחה שבדרך?

הקדנציה של ממשלת נתניהו השנייה הולכת ומתקרבת אל קצה. זוהי שעת הסיכומים והערכות הביצוע ולא ניתן להעריך את ביצועי הממשלה הנוכחית מבלי לשאול כיצד התמודדה עם מה שהיה, לצד הגרעין האיראני, האתגר הגדול ביותר שעמד לפתחה.

• יו"ר דיסקונט על שוק הנדל"ן: מה שהיה הוא שיהיה
  
• "הדרך להוזלת הדירות - שיווק קרקעות במרכז"
  
• משרד השיכון ממשיך לשווק דירות בפריפריה
  
• הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

במהלך שלוש שנות כהונתו הראשונות של בנימין נתניהו כראש הממשלה, ממרס 2009 ועד מרס 2012, זינקו מחירי הדירות בישראל בשיעור חסר תקדים. קיימות מחלוקות לגבי ההיקף המדויק של ההתייקרות אך אין ספק כי מחירה הממוצע של דירה בישראל עלה בעשרות אחוזים.

שורשיה של ההתייקרות הזאת אינם מצויים בהכרח במדיניותה של ממשלה זו. להאטה בקצב הבנייה בשנים שקדמו לכהונתה של הממשלה הנוכחית הייתה השפעה מכרעת על הזינוק במחירים, שהורגש בעיקר במהלך משמרתו של נתניהו.

עליות המחירים גם הושפעו ממגמות והחלטות שהתקבלו במהלך כהונת הממשלה אך לממשלה עצמה לא הייתה השפעה עליהם, כמו מדיניות הריבית הנמוכה של בנק ישראל וההאטה במחזורי המסחר בבורסה, בעקבות המשבר הכלכלי העולמי.

אך האתגר שבהתמודדות עם משבר הדיור העמוק שאליו נקלעה החברה הישראלית, ושהביא בסופו של דבר לפרוץ המחאה החברתית הגדולה של קיץ 2011, הוצב לפתחם של נתניהו ושריו. וסיפור התמודדותם עימו מציב מראה שבה משתקפת תפישת העולם הכלכלית-חברתית של הממשלה הנוכחית, כמו גם יכולות הביצוע שלה.

מאיצים את קצב הבנייה

עוד כשהחלו בממשלה להכיר בבעיית מחירי הדיור, דובר על קצב הבנייה כעל הגורם בעל ההשפעה המשמעותית ביותר על מחירי הדירות. אין מחלוקת על כך שמתחילת המאה ה-21 ירד קצב הבנייה בישראל משמעותית, לאחר ששוך גל העלייה מברית המועצות לשעבר, האינתיפאדה השנייה ומלחמת לבנון השנייה גרמו לירידה זמנית בביקוש לדירות.

ממשלת נתניהו השנייה החלה את כהונתה כאשר קצב הבנייה הנמוך והאיטי כבר החל לתת את אותותיו במצב המחירים, לאחר שהקבלנים ומוסדות הרישוי והתכנון לא השכילו להתאים את עצמם להתאוששות הביקוש וענף הבנייה הגיע למצב שבו מספר הדירות החדשות שנבנות מדי שנה נמוך ממספר משקי הבית החדשים שנוצרים.

מגמה זו, לצד הריבית הנמוכה והעלייה בביקוש לנדל"ן כאפיק השקעה, יצרו לחץ של ביקוש לדירות והניעו את עליית המחירים המהירה והחריפה. לכן, במהלך ארבע השנים האחרונות בחרה ממשלת נתניהו למקד את מאמציה בהגברת קצב הבנייה, בטענה שהסרת חסמים ביורוקרטיים המעכבים הפשרת קרקעות ותהליכי תכנון ובנייה היא הפעולה שתביא לירידת מחירים. 

בטבלה הבאה ניתן לראות כי למדיניות זו הייתה הצלחה מסוימת. מספר התחלות הבנייה ומספר הדירות שבנייתן הושלמה היה גבוה יותר במרס 2012 לעומת מרס 2009, כשהחלה כהונתה של הממשלה הנוכחית.

על פי נתוני המגמה, החלה בנייתן של 3,829 דירות במרס 2012, לעומת 2,935 דירות במרס 2009. מגמה זו, אם היא נמשכת לאורך זמן, עשויה לבוא לידי ביטוי בתוספת של כ-10,000 דירות בשנה.

המחירים בשלהם - זינוק של עשרות אחוזים

האם הגברה זו של קצב הבנייה תוביל בעתיד הקרוב לירידת מחירים? בינתיים, ירידה שכזו לא נראית באופק. נתוני הלשכה מרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מצביעים על עלייה דרסטית של 36.7% במחירה הממוצע של דירה בישראל, במהלך כהונתו של בנימין נתניהו. בנוסף, מצביעים נתוני הלמ"ס על עלייה של 25.8% בשכר הדירה הממוצע.   

נתוני השמאי הממשלתי מצביעים גם הם על עליית מחירים דומה, אם כי השמאי הממשלתי בודק רק את מחירן של דירות 4 חדרים בערים. מחירה הממוצע של דירה כזו זינק ב-27.3% בין מרס 2009 למרס 2012, והגיע לסכום של 1.352 מיליון שקל.

הנתון היחיד שמצביע על ירידה במחירי הדיור בישראל הוא זה של משרד האוצר, המדווח על ירידה של 8.8% במחירה החציוני של דירה חדשה. באוצר נוהגים לחשב רק את הנתון הזה, בטענה שנתוני הלמ"ס והשמאי הממשלתי אינם מדויקים מכיוון שהם מבוססים על דיווחיהם של מבצעי עסקאות הנדל"ן לרשות המסים.

האם העלייה החדה במחירי הדירות בישראל במהלך כהונתה של הממשלה הנוכחית מעידה על כישלון מדיניותה בתחום הגברת הבנייה? מחד, יש לציין כי לשינויים בשוק הדיור לוקח זמן רב להבשיל, בשל הזמן הארוך שנדרש על מנת להשלים את בנייתן של הדירות. גם אם חל שינוי בקצב הבנייה, כפי שבא לידי ביטוי בכמות התחלות הבנייה, יעבור עוד זמן רב עד שנרגיש בגידול משמעותי בכמות הדירות הזמינות לרכישה.

בנוסף, שנות השפל בענף הבנייה יצרו פער מצטבר בין הביקוש להיצע של בין 50 ל-70 אלף דירות. על מנת לגשר על הפער הזה ולהניע מגמה של ירידת מחירים יש צורך בגידול עקבי בקצב הבנייה לאורך שנים רבות, הרבה מעבר לשנות כהונתה של ממשלה כזו או אחרת.

בנייה איטית, דירות לא מתאימות

לכאורה, די בגידול במספר התחלות הבנייה כדי לטעון שירידות המחירים הן מעבר לפינה. רק נמשיך עוד כמה שנים כך וההוזלות יבואו. עם זאת, מנתוני הלמ"ס אודות השינויים בענף הבנייה בארבע השנים האחרונות, מתעורר ספק לגבי התחזית האופטימית הזו.

הגידול, על פי נתוני המגמה, משמעותי בעיקר בתחום התחלות הבנייה, בעוד שמספר הדירות שבנייתן הסתיימה נותר נמוך כשהיה. הגורם העיקרי לכך הוא שקצב הבנייה נותר איטי, הן ביחס לעולם והן ביחס לשנים עברו.

במרס 2012, בנייתה של דירה ארכה פרק זמן ממוצע של 24.9 חודשים, לעומת 25.3 חודשים במרס 2009. קצב הבנייה האיטי גורם לכך שהשפעת הגידול בהתחלות הבנייה על המחירים היא איטית גם כן. ניתן לראות, כי מדיניות הסרת החסמים פועלת אולי בתחום שיווק הקרקעות, אך לא בתחום הבנייה עצמה, שנותרה איטית ומסורבלת.

גורם נוסף שאובחן בשנים האחרונות כבעל השפעה משמעותית על עליות המחירים החריפות, הוא ההעדפה הברורה של קבלנים לבניית דירות יקרות, ששיעור הרווח ממכירתן גבוה יותר. מנתחי שוק הדיור נוהגים להבחין בין דירות זולות לדירות יקרות, בעיקר באמצעות מספר החדרים.

למרות שלא מדובר בהבחנה מדויקת, ניתן לומר באופן גורף כי דירות בנות 5 חדרים ויותר הן דירות שמשווקות לקהל אמיד יותר, בעוד שזוגות צעירים הרוכשים את דירתם הראשונה נוטים למקד את חיפושיהם בדירות בנות 3-4 חדרים.

בטבלה הבאה, ניתן לראות כי בעוד שבמרס 1995 - בעיצומו של גל העלייה מברה"מ לשעבר, ניתנו היתרי בנייה ל-1,593 דירות בנות 3-4 חדרים, לעומת 1,533 היתרים לבניית דירות בנות יותר מ-5 חדרים או פחות מ-3 חדרים - עד תחילת הקדנציה של ממשלת נתניהו התהפכה המגמה. 963 היתרים לבנייה של דירות בנות 3-4 חדרים ניתנו, לעומת 1,340 היתרים לבניית דירות גדולות יותר או קטנות יותר.

מנתוני מרס 2012 ניתן לראות כי מדיניות הממשלה, אם בכלל הוכוונה לטיפול בבעיה זו של שוק הדיור בישראל, לא הצליחה. 1,222 היתרים ניתנו לבנייתן של דירות בנות 3-4 חדרים, לעומת 1,761 היתרים לבנייתן של דירות בנות 2 חדרים או דירות בנות 5 חדרים ויותר.

משמעות הנתונים הללו היא כי חלק ניכר מהדירות הנוספות שנבנות בשנים האחרונות, אינו מיועד לאוכלוסיה שסובלת יותר מכל מעליות המחירים - זוגות צעירים שמחפשים דירה בת 3-4 חדרים.

האם השוק יכול לפתור את בעיית המחירים?

המושג "בועת נדל"ן" נשמע רבות בישראל במהלך בקדנציה של הממשלה האחרונה. שימוש מועט יותר נעשה במושג "משבר דיור", אף שזהו תיאור הולם יותר למצב שנוצר כאן. בישראל של 2011, נדרשו 7.8 שנות הכנסה על מנת לרכוש דירה. אין חולק על כך שמדובר במצב קשה מאין כמוהו עבור אזרחי המדינה.

בממשלת נתניהו השכילו לאבחן כי המקור העיקרי לבעיה הוא מחסור בדירות זמינות לרכישה ולהשכרה. תמוה, אם כן, כי נסתר מעיניהם הפער בין מדיניותם שלהם למדיניותן של הממשלות האחרונות בישראל שהתמודדו עם אתגר דומה.

לטבלאות הנלוות לכתבה זו צורפו נתונים מחודש מרס 1995, ולא בכדי. בין השנים 1990-1999, הגיעו לישראל כמיליון עולים מברה"מ לשעבר. אוכלוסיית ישראל צמחה בקרוב ל-20% תוך עשור וגידול משמעותי זה יצר אתגר דיור דומה לזה שמוצב בפני הממשלה היום: אז, כמו היום, נדרשה הממשלה לבנות כמות ניכרת של דירות בזמן קצר ככל האפשר.

ההבדל המשמעותי בין מדיניות הממשלה אז והיום נמצא בתחום הבנייה הציבורית. במרס 1995 החלה הממשלה בבנייתן של 2,269 דירות ציבוריות והשלימה את בניית של 953 דירות. לשם השוואה, במרס 2009, שהחלה לכהן ממשלת נתניהו השנייה, החלה בנייתן של 170 דירות ציבוריות והושלמה בנייתן של 231 דירות בלבד.

במהלך כהונתה הגבירה הממשלה הנוכחית את קצב בנייתן של דירות ציבוריות, אך בשיעור זעום אשר מותיר את הפער בין היקף המעורבות הממשלתית בבנייה אז והיום ללא שינוי מהותי.

מספרן הזעום של הדירות הנבנות ביוזמה ציבורית אינו מותיר מקום לספק: מדיניות הממשלה הנוכחית היא שהשוק הפרטי צריך לפתור את בעיית הביקוש. הממשלה יכולה וצריכה לעודד את היזמים לבנות, אך היא אינה צריכה לבנות בעצמה.

השאלה הגדולה שמרחפת מעל מדיניות הדיור של ממשלת נתניהו, היא האם בשוק הפרטי יכולים לפתור את בעיית המחירים, וחשוב מכך, האם הם בכלל רוצים? האם קיימת בקרב יזמי הבנייה נכונות להגביר את קצב הבנייה מתוך מודעות לכך שהגדלת מספר הדירות הנבנות מידי שנה נועדה לגרום לירידה במחירן, או שמא נוח להם עם המחירים הקיימים?

בנוסף, נשאלת השאלה האם הבעיות שעדיין לא נפתרו בשוק הנדל"ן, כמו מספר החודשים הנדרשים לבניית דירה והיחס בין דירות בנות 3-4 חדרים לדירות גדולות וקטנות יותר, יכולות בכלל להיפתר במסגרת מדיניות המבוססת אך ורק על הפעלת האינטרס הכלכלי של היזם הפרטי?

התשובות לשאלות הללו, יענו גם במידה רבה על השאלה: מה עשתה הממשלה הנוכחית על מנת להוריד את מחירי הדירות? ההחלטה של נתניהו ושריו לנסות להתמודד עם צורך מיידי ומהיר בפתרונות דיור מבלי להפעיל את הכלי המסורתי של ממשלות ישראל לדורותיהן, החברות הממשלתיות המשכנות, היא החלטה חדשה וראשונה מסוגה. בנקודת הזמן הנוכחית, אין לה הצלחה רבה בהורדת המחירים. אך מבחנה האמיתי יהיה בשנתיים הקרובות, כאשר הגידול הנוכחי בהתחלות הבנייה יתורגם לעלייה במספר הדירות הזמינות לרכישה.