עסק מסוכן: הדירות בארץ לא יניבו לנצח ביצי זהב

ענף הנדל"ן למגורים בישראל הוא "עוף מוזר". בניגוד לכל היגיון כלכלי, כל מגבלה שמטיל הרגולטור על הרוכשים, ובעיקר על המשקיעים, גורמת לכמות הולכת וגדולה לרדוף אחר חלום הדירה. הורדת הריבית האחרונה היא סוג של "לעג לרש": מדובר בהנחה ממוצעת בסך 100 שקלים בחודש בלבד, לעומת זינוק חד במחיר הממוצע לדירה - שעלה בעשרות אחוזים לכ-1.1 מיליון שקל.

עוד על השקעות נדל"ן בחו"ל בערוץ הנדל"ן :

• האופציה השפויה לזוגות צעירים: קניית דירה בחו"ל
• משקיעי הנדל"ן בארה"ב יממנו את הגירעון?
• נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
  

לצערי, זוגות צעירים עם משכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה הוא מחזה לא נדיר בשוק הדיור הישראלי, בעיקר בגלל האפשרויות לקחת הלוואה בתנאים "נוחים".

אחרי הכול, השכר הריאלי בישראל לא זינק בעשרות אחוזים, כך על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, והיכולת של הישראלים לרכוש דירה בישראל נשחק ב-30% תוך 4 שנים ורחוק שנות אור מיכולות הקנייה בחו"ל. כיום דרושות בממוצע 126 משכורות לרכישת דירה בישראל, לעומת 61 משכורות בצרפת, 58 משכורות בהולנד ו-44 משכורות בארה"ב.

יש משקיעים אופטימיים חסרי תקנה, שחושבים שלאחר 5.5 שנים של עליות מחירים וחצי שנה של קיפאון, עשוי לבוא בישראל גל חדש של עליות מחירים. הבועה האפשרית בשוק הנדל"ן בישראל סומנה על ידי בנק ישראל כאיום המאקרו החמור ביותר על המשק. עלייה אפשרית בשיעור האבטלה עשויה להוביל בעתיד לירידת מחירי הדיור - בשל אי עמידה בתשלומי משכנתא וירידה בביקוש, ללא כל תוכנית ממשלתית מיוחדת.

העובדה כי שוק הנדל"ן למגורים נמצא תמיד בקצה גבול היכולת של הציבור בישראל, תוזיל את המחירים - פשוט כי יכולות הקניה של הציבור הישראלי בעתיד ירדו בשל הון עצמי נמוך שהם יביאו לרכישת דירה.

ישראלים עדיין מעדיפים "קרוב לבית"

למרות מפת הסיכונים הברורה בשוק הנדל"ן הישראלי, עדיין ניתן לראות כאלה שמעדיפים להשקיע בנדל"ן קרוב לבית, מאשר בנכסים מעבר לים. זה תמוה במיוחד לנוכח רמת המחירים הקיצונית של השוק הישראלי אל מול זה האמריקני - שחווה צניחת מחירים.

בחצי השנה האחרונה ראינו יציבות מחירים בישראל - בשורה טובה לרוכשי דירות למגורים וקצת פחות טובה למשקיעים. אך אין ערובה לכך שיציבות המחירים היחסית הזו תישמר. בארה"ב, למעשה, הבועה כבר התפוצצה - כפי שהיא מתפוצצת כעת בהדרגה בגוש האירו.

המשקיעים זוכרים מצוין מתי החלו ירידות המחירים בארה"ב ומתי המשבר הפיננסי היה בשיאו, אך שוכחים שכבר מהרבעון השני של 2012 מחירי הנדל"ן בארה"ב נמצאים בעלייה, וחלון ההזדמנויות הולך ונסגר להשיא ערך בצורה משמעותית בטווח קצר. גם על פי מדד קייס שילר למחירי הדירות, שמתפרסם אחת לחודש בארה"ב וסוקר 20 ערי מטרופולין קבועות, מגמת הירידה במחירי הדיור בארה"ב הסתיימה.

המוסדיים באים

בשנה האחרונה, בעקבות דו"ח של בנק ההשקעות מורגן סטנלי ותחזיות אופטימיות, נכנסו לשוק הנדל"ן האמריקני - שמורכב בעיקרו מבתים פרטיים - קרנות וגופים מוסדיים ש"אוספים מהרצפה" נכסים במחירים גבוהים יחסית לעומת המחירים ב-2009, לאחר שעוקלו על ידי הבנקים.

מספר הנכסים המעוקלים למכירה בארה"ב נמצא בירידה מתמדת, והשוק האמריקני הופך בהדרגה משוק של מחפשי הזדמנויות פרטיים, לשוק של שחקנים גדולים ומקצועיים מתחום הנדל"ן והפיננסים.

בניגוד לשוק שלפני 2006, רוכשי הבתים בארה"ב של שנת 2013 הרבה פחות ממונפים מבעבר, וגם עלויות המימון שלהם נמוכות בצורה משמעותית. תקופת המשכנתא הממוצעת ירדה מ-30 שנה לפני המשבר ל-15 שנה כיום.

מובן שמחירי הנדל"ן בארה"ב לא יזנקו בלילה אחד, אך למשקיעי נדל"ן, שבאופן טבעי לא מממשים נכסים מידי יום כמו חבריהם הסוחרים בשוק ההון, ראוי לשקול כניסה לשוק שבו החלה מגמת עליית מחירים ושמחירי הבתים בו זולים - מאשר שוק עם רמת מחירים גבוהה מאוד, שלא חווה עליות משמעותיות בחודשים האחרונים.

הכותב הוא מנכ"ל חברת SB Capital, המתמחה בניהול השקעות נדל"ן בארה"ב