מיתוסים על תמ"א 38: הגיע הזמן לנפץ אותם

מי לא שמע על תמ"א 38? תוכנית "צעירה" שמבטיחה לחזק ולשפץ בניינים "קשישים". מטרת התוכנית היא לעודד בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע חיזוק במבנה, כדי לשפר את עמידותו בפני רעידות אדמה.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
  

בתמורה לביצוע החיזוק מעניקה המדינה כתמריץ זכויות לבנייה נוספת בבניין. את הזכויות יכולים בעלי הדירות למסור ליזם בתמורה לביצוע עבודות החיזוק ועבודות שיפור במבנה ובנכסים הפרטיים, אשר יעלו את ערך הנכס הפרטי ויגדילו את אטרקטיביות הבניין.

אלו הן העובדות ועד כאן הכל טוב ויפה: נהגתה תוכנית הגיונית ומשתלמת לכל המעורבים. אלא שליזם יש אינטרס אחד ברור - להרוויח כסף, וכמה שיותר. לשם כך הוא צריך להחתים את הדיירים על הסכם שמעניק לו את האפשרות לממש את זכויות הבנייה (אך לא מחייב אותו לממש אותן), ואם הפרויקט יוצא לפועל - לצמצם את הוצאותיו (כלומר את ההשקעה בבנייה עצמה). כלומר: ברגע שהדיירים חותמים על הסכם עם יזם, נולד ניגוד אינטרסים.

יזמים הלהוטים להחתים דיירים מפזרים הבטחות ללא כיסוי, ואילו בעלי הדירות להוטים לשדרג את דירתם וממהרים להאמין. כאן מתחיל הבלאגן וכאן גם נולדים המיתוסים. ליקטנו עבורכם שלושה מיתוסים מרכזיים על תמ"א 38 שאינם נכונים.

בואו ננפץ כמה מיתוסים

ובכן, לא בדיוק. בתמ"א 38/2 - הריסה ובנייה (המכונה "מסלול עוקף פינוי-בינוי") אכן קיים תיקון המאפשר להוציא פרויקטים לפועל ברוב של 80% בלבד. עם זאת, התיקון האחרון לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה, אשר הוריד את רף ההסכמה לתמ"א 38/2 ל-80%, לא הושלם כמתבקש.

במצב כזה, כאשר אין הסכמה גורפת של בעלי הדירות, יש לפנות למפקח על רישום המקרקעין על מנת שיאשר את הפרויקט. הסעיף המגדיר את סמכויות המפקח על רישום המקרקעין מתייחס ליכולתו לאשר את העבודות ברכוש המשותף בלבד, ואילו הריסת בניין נוגעת גם לרכוש פרטי. כלומר: מדובר בתחום שהוא מעבר לסמכותו החוקית של המפקח.

שנית, פרויקט תמ"א 38 הוא בעל עלויות נכבדות. העלויות אמורות להיות מכוסות על ידי מכירתן של דירות חדשות, אשר ייבנו בהתאם לזכויות הבנייה הנוספות. ואולם, עד למכירת הדירות - על היזם להשיג מימון לפרויקט באמצעות ליווי בנקאי. על מנת להעמיד את ההון הנדרש, הבנק דורש את החתימות של כל בעלי הדירות בבניין - כלומר 100%.

לא ממש. לעתים, במסגרת מאמצי היזם להציג תמונה ורודה של פרויקט נטול סיכונים המלווה בערבויות בנקאיות, הוא עלול "לשכוח" חלק מהפרטים. למשל, שהבנק המלווה אחראי רק על רוכשי הדירות החדשות שבונה היזם, ולא על בעלי הדירות הוותיקים.

אמנם היזם יתקשה להשלים את הדירות החדשות בלי למלא חלק מהתחייבויותיו כלפי הדירות הקיימות, כגון בניית ממ"דים או מעלית; אך במקרה שהיזם לא ישלים את הפרויקט - הבנק אינו מחויב לדאוג לביצוע עבודות כגון ריצוף, חלונות או תשתית חשמל בדירות הקיימות. לכן, חשוב לקרוא את האותיות הקטנות ולוודא כי קיימות ערבויות נאותות גם עבור הדירות הקיימות.

אז זהו - שלא. כל זכויות תמ"א 38 כפופות לשיקול דעת העירייה, והיזמים יודעים זאת היטב. יזמים מנוסים, אשר כבר ניהלו מספר פרויקטים של תמ"א 38 בעירכם, בהחלט יכולים לדעת עוד טרם תחילת הפרויקט מה העירייה צפויה לאשר ומה לא.

אבל למה לא להבטיח הרים וגבעות לדיירים אם אפשר? קודם מחתימים - אחרי כן מתמודדים, הרי תמיד אפשר להתנות את הכל באישור העירייה - וכך בעתיד יהיה את מי להאשים.