ברחוב או בקניון: איפה הכי כדאי לשכור חנות?

בשני העשורים האחרונים נבנו ברחבי הארץ קניונים ומרכזי קניות מקורים רבים. אם בעבר מירב שטחי המסחר והחנויות היו ממוקמים במפלס הרחוב, והמיקום המועדף היה ברחובות הראשיים בכל עיר, הרי שכיום רוב החנויות, והרשתות הגדולות בפרט, שואפות לפעול בתוך מתחמי הקניונים.

• לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
• לכתבות בערוץ עסקים קטנים
  

בעלי החנויות ניצבים כיום בפני השאלה האם לשכור חנות ברחוב מרכזי בעיר - או באחד ממרכזי הקניות המקורים הומי האדם. לרגל יום העסקים הקטנים הבינלאומי שיחול מחר (ה') ומחרתיים (ו') החלטנו לבדוק מה עדיף.

כאשר יזם מחליט לשכור חנות בקניון עליו לזכור כי דמי השכירות ודמי הניהול גבוהים; שעות הפתיחה והסגירה של החנות מוכתבים על ידי בעל הקניון; וקיימת תחרות ברורה מול חנויות של רשתות גדולות וידועות.

כאשר יזם מחליט לשכור חנות ברחוב עליו לזכור כי דמי השכירות יהיו בהתאם למיצוב האזור; דמי הניהול או ועד הבית יהיו נמוכים יחסית; שעות הפתיחה והסגירה יהיו בדרך כלל נתונים לשיקול דעת בעל החנות; והפנייה תהיה לרוב לאוכלוסייה המתגוררת בסמיכות לחנות.

לא כל חנות מתאימה לקניון, ובדרך כלל חנויות ללא גב כלכלי עדיף כי ייפתחו ברחוב או בסביבה בה מתגוררת אוכלוסיית היעד. ניהול חנות בקניון עלול להוות נטל כלכלי, שכן שעות הפתיחה הארוכות (לרבות עבודה במוצ"ש) מחייבות העסקת כוח אדם ותשלום שעות נוספות. כל אלה, לצד דמי שכירות וניהול יקרים, עלולים לשמוט את הבסיס הכלכלי מקיומה של החנות.

לחנויות מעצבים, למשל, אין יתרון משפטי ועסקי בשכירות בקניון. המאפיין העיקרי של יזמי חנויות המעצבים הוא הון עצמי נמוך ומחזור מכירות קטן. אם החנות מעוניינת לשמור על מחיר אטרקטיבי לצרכן, יהיה לה קשה להתמודד על נטל העלויות של השכירות, הניהול והעסקת כוח האדם בקניון.

השוכר יעמוד בנטל דמי השכירות?

בנוסף לבעיית גובה דמי השכירות, הניהול ועלות כוח האדם, מרבית הקניונים הגדולים אינם מעוניינים להשכיר שטחי מסחר קטנים שיתאימו למידותיהן של חנויות הבוטיק, או להשכיר חנויות ליזמים שאין להם "גב" של רשת גדולה. זאת משום שהם מעוניינים לקבל ביטחון ממשי לכך שהשוכר יעמוד בנטל דמי השכירות והניהול לאורך כל תקופת השכירות.

בעלי הקניונים מעוניינים לשמור על קשר עסקי טוב עם רשתות ששוכרות מהן נכסים רבים בכל הקניונים ברחבי הארץ, ועל כן יעניקו לרשתות עדיפות בבחירת מיקום אטרקטיבי בקניון. כך תיפגע החנות הקטנה שתידחק למיקום לא איכותי בקניון, אשר בנוסף לעלותו הגבוהה - ירחיק ממנה את הקונים הפוטנציאליים.

הקניונים הגדולים הציבו סטנדרטים גבוהים, הן בעיצוב החנות והאווירה בה, והן בכל הקשור בשירות הלקוחות. כדי לא להשאר מאחור, ייאלץ כל בעל עסק הפותח חנות בקניון, להשקיע כסף רב בשיפוץ החנות והעיצובה, כדי לעמוד ברף הגבוה שהציבו הרשתות הגדולות.

כמו כן, באחרונה מגוון סוגי החנויות בקניונים הולך ומצטמצם, וכיום כבר ניתן לראות תופעה של יציאת עסקים "לא אטרקטיביים" (עבור הקניון) וכניסת רשתות בינלאומיות או מקומיות גדולות שמוכנות לשלם דמי שכירות גבוהים. התופעה יוצרת תחרות עצומה שתקשה לבטח על בעלי עסק פרטי שאינם חלק מרשת גדולה ומבוססת.

בנוסף, בשל הביקוש הגובר מצד רשתות גדולות לשכור שטחי מסחר אטרקטיביים בקניונים, נוצרת רשימת המתנה של חודשים רבים, ובעל העסק צריך להמתין זמן ממושך בטרם יוכל לפתוח את החנות. המתנה זו משמעה חודשים בהם החנות אינה פעילה ואינה מאפשרת ליזם להתפרנס. ללא "גב" כלכלי ויכולת למימון עצמי, יתקשה בעל החנות לצלוח את תקופת ההמתנה מבחינה כלכלית.

לסיכום, חשוב לזכור כי הקניונים הגדולים והיקרים אינם מתאימים לכל עסק. פתיחת חנות בקניון מבוקש אמנם תבטיח זרימה כמעט בלתי פוסקת של לקוחות בכל שעות היום וללא תלות במזג אוויר. אך עם זאת, המעבר לקניון כרוך בדרך כלל בתחרות קשה ובהוצאות כבדות לרבות שכירות, דמי ניהול, שיפוץ והמתנה לקבלת שטח החנות בפועל.

אורי שילה הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן ושותף במשרד א. שילה ושות'. יוסי דקל הוא כלכלן