האם כדאי להמר על דירות להשקעה בלאס וגאס?

האם כדאי לכם להשקיע בנדל"ן בארה"ב? שאלה טובה. מבדיקה שערכנו עולה כי בשנה החולפת ניכרה עלייה במחירי הנדל"ן למגורים ברוב עריה הגדולות של ארה"ב. הנוסחה הבטוחה לעליית מחירים היא הקטנת ההיצע והגדלת הביקוש - ושנת 2012, שממנה נפרדנו זה עתה, התאפיינה בעיקר בקיצוץ במספר העיקולים, כלומר דילול ההיצע, ובעלייה מסיבית בביקוש לנדל"ן אמריקאי.

עוד על השקעות נדל"ן בארה"ב בערוץ הנדל"ן :

• משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה
• נדל"ן בארה"ב: צפו בישראלים שלוקחים סיכונים
• משקיעי הנדל"ן בארה"ב יממנו את הגירעון?
  

בעוד שבאפיקי השקעה אחרים ירדו התשואות ועלו הסיכונים, גבר הביקוש לנדל"ן האמריקאי כאפיק ההשקעה היחיד שנחשב בטוח. שוקי הנדל"ן למגורים בדרום-מערב ארה"ב, שחוו נפילות מחירים חזקות מאוד בעת משבר הסאב פריים, ראו עליות מחירים משמעותיות בשנת 2012. החלטנו לבדוק שתי ערים מרכזיות שספגו קריסת מחירים - וטיפסו בחזרה במהלך השנה החולפת.

פיניקס, אריזונה

העיר פיניקס עלתה לכותרות בשנה שעברה וכיכבה כמעט בכל דיווח על שוק הנדל"ן בארה"ב. הסיבה לכך היא שהנדל"ן בעיר ובסביבותיה חווה ירידות מחירים חדות מאוד במשבר של 2008.

אולם הכלכלה של פיניקס נחשבת חזקה ובעלת פוטנציאל אדיר ממגוון סיבות: מלבד הגבול המשותף והקרבה למדינת קליפורניה הפופולרית, העיר נהנית ממגוון רב של תעשיות, ובהן היי-טק, טכנולוגיה רפואית, ייצור אנרגיה, תעשיות צבאיות, ייצור שבבים, שינוע וייצור. תמריצים ממשלתיים של מדינת אריזונה גרמו להגירה מסיבית של חברות מוצלחות, המספקות מקומות עבודה בעיר - כגון אינטל, בואינג, לוקהיד, אמזון ועוד.

אחת הדוגמאות הבולטות לעסקאות שנעשו לאחרונה בפיניקס היא עסקה שבה נמכר בית קרקע ברחוב והאלה ליין בעיר. מדובר בבית חד-קומתי בשטח של 150 מ"ר, הכולל 3 חדרי שינה ושתי אמבטיות. הבית נבנה ב-1998 והוצע לשוק ב-11 בנובמבר 2012 במחיר מבוקש של 190 אלף דולר. הוא נמכר לאחר 3 ימים ב-5% מעל המחיר המבוקש - במחיר של 199,900 דולר. אותו נכס נקנה כ-3 חודשים לפני כן במחיר של 169 אלף דולר בלבד ועבר שיפוץ בסך 10,000 דולר לפני שנמכר.

הבית ברחוב והאלה ליין בפיניקס, אריזונה

עסקה נוספת היא של בעיר. מדובר בבית-קרקע חד-קומתי בשטח של 125 מ"ר, הכולל 3 חדרי שינה ושתי אמבטיות. הבית נבנה ב-1976 והוצע לשוק ב-22 בספטמבר 2012 במחיר מבוקש של 100 אלף דולר. הוא נמכר לאחר 7 ימים ב-10% מעל המחיר המבוקש - במחיר של 110 אלף דולר. אותו נכס נקנה ב-46 אלף דולר בלבד כ-4 חודשים קודם לכן ועבר שיפוץ בסך 25 אלף דולר.

הבית בדרך E Darrel בפיניקס, אריזונה

מבט לחצר. יש גם בריכה

לאס וגאס, נבאדה

העיר לאס וגאס חוותה ירידת מחירים חזקה במיוחד, לאחר שבשנים 2004-2007 נבנו בה בתים רבים כדי לקלוט הגירה מסיבית מקליפורניה. מאז 2008 לאס וגאס הייתה בראש רשימת הערים עם מספר עיקולי הנכסים הגדול ביותר על ידי הבנקים בארה"ב. למרות זאת, מדובר בעיר שהיא מוקד משיכה כלכלי, תיירותי ועסקי, הממוקמת במיקום אסטרטגי חשוב בין קליפורניה, אריזונה ויוטה.

בשיאו של המשבר הכלכלי העיר הייתה ועודנה תוססת ושוקקת חיים. היא מושכת אליה את כל התערוכות והכנסים הגדולים והיוקרתיים ביותר בעולם ומארחת מדי שנה מספר תיירים רב יותר מפריז ומברצלונה. בשנים האחרונות עוברת העיר שינוי תכנוני הכולל שיקום של אזור הדאונטאון. בכך היא מקווה למשוך אליה פעילות עסקית ולהיות אבן שואבת ליזמות.

לאס וגאס אף מהווה מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן רבים מתוך ארה"ב ומחוצה לה. בשנה האחרונה חוותה מחסור ניכר בנכסים ביחס לביקוש הגובר לנכסים להשקעה ולמגורים. כתוצאה מכך, מחירי הבתים בעיר עלו בצורה ניכרת בשנה האחרונה.

לאס וגאס. שווה להמר?(צילום: איי פי)

אחת הדוגמאות הבולטות לעסקאות שנעשו לאחרונה בלאס וגאס היא עסקה שבה נמכר בית צמוד קרקע בצפון העיר בשטח של 115 מ"ר. מדובר בבית חד-קומתי הכולל 3 חדרי שינה ושני חדרי אמבטיה. הוא נבנה בשנת 2001 וממוקם כ-20 דקות נסיעה ממרכז ה"סטריפ" (שדרות לאס וגאס). הנכס הוצע לשוק ב-28 בנובמבר 2012 תמורת 74,900 דולר וכ-9 חודשים לאחר מכן נמכר ב-85 אלף דולר (רווח של כ-11 אלף דולר).

עסקה נוספת היא של בית צמוד קרקע בצפון לאס וגאס. מדובר בבית דו-קומתי עם 3 חדרי שינה ו-3 חדרי אמבטיה בשכונותיה הצפון מערביות השקטות של העיר ושטחו 127 מ"ר. הוא נבנה ב-2002 ומרוחק כחצי שעה ממרכז ה"סטריפ". הבית הוצע לשוק ב-20 בנובמבר 2012 ב-80 אלף דולר ונמכר 10 ימים לאחר מכן ב-26% מעל המחיר המבוקש - ב-101 אלף דולר.

בית נוסף בצפון לאס וגאס שנמכר הוא בית צמוד קרקע חד-קומתי עם 3 חדרי שינה ושני חדרי אמבטיה ששטחו 124 מ"ר. הנכס ממוקם בשכונה צפונית איכותית כחצי שעה ממרכז ה"סטריפ". הוא נבנה ב-1995 והוצע לשוק במחיר של 80 אלף דולר. הבית נמכר בנובמבר 2012 ב-20% מעל המחיר המבוקש - במחיר של 96 אלף דולר.

למרות הכל - שוק הנדל"ן רחוק מהתאוששות

נראה כי לראשונה מאז 2008 שוק הבתים צמודי-הקרקע חווה עליות מחירים ניכרות: בלאס וגאס קרוב ל-30% ובפיניקס מעל 35% בשנה אחת בלבד. למרות שמדובר בעליות מחירים חדות, שוק הנדל"ן האמריקאי עוד רחוק מהתאוששות, ולממשל האמריקאי מגוון תוכניות ממשלתיות שמטרתן לייצב את שוק הנדל"ן החולה.

לעומת זאת, כלכלתה של ארה"ב מראה ניצני צמיחה ונראה כי היא מתחילה להתאושש לאיטה. אי-היציבות הכלכלית העולמית הופכת את הנדל"ן האמריקאי למוצר נחשק, וחרף האיום של גלים נוספים של בתים מעוקליםשצפויים להציף את השוק בשנה הבאה, הצפי לשנת 2013 הוא שעליות המחירים ימשיכו. בינתיים, ההזדמנויות באזורי דרום-מערב ארה"ב הולכות ומתמעטות להן ערב חתימת שנת 2012 ולראשונה מאז 2006 השנה נחתמת בעלייה במחירים ובביקושים.