הדירה השכורה הוצפה - מי ידאג לשוכרים?
הסערה שפוקדת אותנו גרמה להצפות בבתים, והדיירים נאלצו לפנותם ולעבור למקום חלופי. אך מה קורה כשהדיירים שוכרים דירה שכבר אינה ראויה למגורים - האם עליהם להמשיך לשלם שכר הדירה, או שבעל הבית צריך לספק דיור חלופי? בדקנו
הסערה שפקדה את ישראל גרמה אתמול (ג') להצפות בבתי מגורים , והדיירים נאלצו לפנות את בתיהם ולעבור בינתיים למקום חלופי. נשאלת השאלה מה אמור לעשות דייר ששוכר דירה, אם עליו לפנות אותה: האם במקרה כזה צריך השוכר להמשיך לשלם שכר דירה מלא לבעל הבית למרות שפינה את הדירה? ואולי המשכיר מחויב לספק לשוכר לדיור חלופי?
עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :
- עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?
- הטילים בדרום מצדיקים ביטול חוזה שכירות?
- השוכר לא שילם ועד בית - אפשר לתבוע אותו?
במקרה שבו הבית מוצף וכבר אינו ראוי למגורים, יש צורך לבצע הפרדה בין הפן הנזיקי שנגרם לשוכר לבין הפן החוזי. הפן הנזיקי כולל נזקים לתכולת הדירה, עוגמת נפש ואי נוחות, צורך במציאת דירה אחרת למגורים והוצאות מעבר דירה.
במסגרת הפן החוזי יש לבדוק אם חלה על המשכיר חובת השבת דמי השכירות העתידיים שקיבל מהשוכר; אם חובה עליו במקרה כזה לדאוג למציאת דיור חלופי לשוכר; מה מעמדו של חוזה השכירות - האם הוא שריר וקיים או חדל להתקיים נוכח הצפת הדירה; ואם יכול השוכר לדרוש מהמשכיר לשפץ בהקדם את הנכס - על מנת שישוב להתגורר בו.
החוק שותק?
לרוב הסכם שכירות סטנדרטי אינו מסדיר מצב של הרס הדירה המושכרת. כך גם חוק השכירות אינו עוסק בסוגיה הנוגעת להשלכות בגין אובדן או הרס הדירה על הסכם השכירות. על כן, חל בעניין זה הדין הכללי (דיני החוזים ודיני הקניין).
הדעה הרווחת היא שבמקרה בו חדל המושכר להתקיים עקב הריסתו, מגיעה השכירות לקיצה - כלומר הסכם השכירות פוקע. זאת משום ששיפוץ דירה שנהרסה או מתן דיור חלופי לשוכר כרוכה בהוצאות רבות, העולות באופן ניכר על ההכנסה הצפויה מדמי השכירות. לכן לא סביר להכריח את בעל הבית לשאת בהוצאות אלו כדי לקיים את העסקה.
ההוראה בחוק השכירות, הקרובה ביותר למסקנה לפיה לא ניתן לכפות על משכיר להקים או לשפץ דירה שניזוקה באופן חמור עקב הצפת מים, קובעת כך: במקרה שבו נוצר למושכר פגם או נזק, שבעת כריתת חוזה השכירות לא ידע עליו המשכיר או יכול היה לצפות אותו (כגון נזק הצפה שהוא כוח עליון), ולא היה ביכולתו למנוע אותו; ותיקון הנזק באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שיטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממש שהוסכם בין הצדדים; יהיה פטור המשכיר מתיקון הנזק באופן גורף. מכאן יוצא, שלאור העובדה שהנכס חדל מלהיות ראוי למגורים, פוקע הסכם השכירות בין הצדדים.
בשלב זה, שבו החוזה מתבטל, על המשכיר להשיב לשוכר את דמי השכירות העתידיים ששולמו ואת הבטוחות החוזית, זאת הואיל שבהתאם לנסיבות לא ימשיך השוכר לגור בנכס ולעשות בו כל הנאה ושימוש. מאידך, יהיה השוכר חופשי לצאת מהמושכר ללא כל סקנציה ויוכל לעבור לגור בדירה אחרת.
כך נקבע בפסיקה מספר פעמים, כי במקרה שבו מושכר נהרס עקב שריפה, וכתוצאה מכך לא יכול היה השוכר לעשות עוד שימוש במושכר, אם למגורים ואם לצורך מסחרי, כי הסכם השכירות פקע בין הצדדים. עוד נקבע כי אין לכפות על המשכיר בנסיבות אלה לבנות מחדש את המושכר או לשפץ אותו ולהשיבו למצבו הקודם.
מה עם הנזקים הנוספים?
באשר לנזקים שנגרמו לציוד האישי של השוכר, יש לבדוק בפן הנזיקי אם ההצפה נגרמה עקב תשתיות ניקוז עירוניות לקויות, שאם כן סביר להניח כי האחריות תחול על העירייה; או שהיה על המשכיר לדאוג לאיטום ומניעת כניסת מים, שכן במקרה זה ייתכן שהאחריות תחול עליו; או שייתכן כי כניסת המים לדירה נגרמה עקב אי ביצוע עבודות נדרשות ברכוש המשותף של הבניין - ובמקרה זה תחול האחריות על נציגות ועד הבית ועל כל דיירי הבניין.
ייתכן מצב שבו האחריות חלה על כל הצדדים במשותף, ובמקרה כזה יצטרך השוכר כצד הנפגע, לתבוע את כל המעורבים בעניין. זאת על מנת שבית המשפט יקבע את מידת האחריות, ובהתאם לכך את הצד שעליו יהיה לשלם פיצוי. במקרה בו תוכר סערת גשמים כאסון טבע על ידי הממשלה, יכול המשכיר וכן בעל הדירה לתבוע ולקבל פיצוי מהמדינה.
יחד עם זאת, בפן החוזי תיתכן אפשרות כי הצדדים לחוזה השכירות יקבעו באופן מפורש כי היה והמושכר יהרס ולא יהיה ראוי למגורים - תחול חובה על המשכיר לדאוג לדיור חלופי לשוכר, או לקבוע התניה דומה בכל הנוגע לנכס מסחרי.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
