לא הכל ורוד: הסכסוכים הנפוצים בתמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 נועד לעודד בעלי דירות בבניינים ישנים לבצע חיזוק במבנה הקיים, על מנת להתאים אותו למצב שבו עלולה להתפרץ רעידת אדמה. אך מאחר שמדובר בפרויקט המובצע בבית משותף, הכולל בדרך כלל בעלי דירות רבים (מעטים הם המקרים שבהם אדם אחד מחזיק בכל הבניין), סביר להניח כי יתגלעו סכסוכים בין הדיירים באשר לקווי המתאר של הפרויקט.

לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38

הבעיה: קשה להגיע להסכמה עם כל הדיירים

אחת הבעיות העיקריות במסגרת יישום פרויקט תמ"א 38, היא העובדה שצריך להגיע להסכמה עם 6 דיירים במקרה הטוב, או עם 36 דיירים במקרה המורכב יותר. הבעיה נעוצה בכך שלעתים רבות ישנם דיירים בבית המשותף שיצרו יחסי שכנות סבוכים (למשל, אחרי שחיים מהקומה השלישית לא תיקן ללוי המתגורר תחתיו בקומה השנייה את הדליפה; או שתקווה מהקומה הראשונה לא משלמת את דמי ועד הבית מזה שנים).

אז מה עושים? הפתרון במקרה הזה הוא למנות לנציגות שתנהל את המו"מ מול יזמים התמ"א את הדיירים הנייטרלים בבית המשותף - אלה שמעולם לא היו מעורבים בסכסוך כלשהו עם השכנים ולא נוטים לצד כזה או אחר. אותם דיירים שיתמנו לנציגות יוכלו לשכנע את כלל הדיירים בבניין שלמען האינטרס הכללי - כדאי וראוי להסכים להתקדם במו"מ לקראת פרויקט תמ"א 38.

הבעיה: השכן רוצה להביא יזם מטעמו

אבל כאן לא מסתיימות הבעיות. לפעמים נוצר מצב שבו כל אחד מהדיירים מביא קבלן או יזם מטעמו. מקרים אלו גורמים, לרוב, למבוי סתום משום שאף לא אחד מהדיירים מעוניין שהשכן הוא זה שיזכה - ויביא את הקבלן מטעמו.

הפתרון כאן פשוט: יש לקבל החלטה פורמלית שלה יסכימו כלל הדיירים, לפיה רק הגוף המקצועי שנבחר לייצג את הדיירים ידאג לקבל הצעות מיזמים או מקבלנים. באופן הזה, השכנים לא יאלצו לחשוד שמא אותו השכן שהביא את היזם יקבל ממנו "הטבות". הגוף המקצועי האובייקטיבי שייבחר על ידי נציגות הדיירים כבר ידאג למקסם את הרווחים לכל הדיירים.

הבעיה: בבית המשותף יש גם דירות קטנות וגם דירות גדולות

סכסוך נוסף שעלול להיווצר בין הדיירים בבית המשותף נעוץ בגודל הדירות. ישנם דיירים המתגוררים בדירות קטנות מאוד, ואחרים בדירות גדולות יותר. בחלק מהערים, כמו בגבעתיים לדוגמא, דורשת העירייה מהיזם לבנות בניין חדש - שגודל הדירות החדשות שבו עומד על כ-70 מ"ר.

כך, הדירות הקטנות שהיו בגודל של כ-40 מ"ר חייבות לקבל תוספת של 30 מ"ר - משום שאחרת העירייה לא תיתן היתר. לעומת זאת, הדירות הגדולות, שמלכתחילה היו בגודל 70 מ"ר, יקבלו תוספת של 25 מ"ר או אפילו פחות - תלוי בסל המטרים הקיים בפרויקט.

אז מה הפתרון? כאן מומלץ לערוך טבלת איזון על ידי שמאי מטעם הדיירים, שיקבע מה יהיה ערך התוספת שיקבלו הדיירים בעלי הדירות הקטנות, וכן יקבע את הסכום הכספי שיקבלו בעלי הדירות הגדולות - על מנת לאזן את התמורות בין הדיירים. במקרים רבים, בעלי הדירות הקטנות נותרים בקומה הראשונה, בעוד שבעלי הדירות הגדולות יותר עולים לקומות הגבוהות (פנטהאוז). בנוסף, ניתן להוסיף לבעלי הדירות הגדולות חניה או מפרטי טכני גבוה יותר.

הבעיה: בעלי דירת הגג רוצה את הפנטהאוז

סכסוך שכיח נוסף הוא במקרה שבו בעל דירה בבית המשותף מחזיק בזכויות של הגג, או שכבר קיימת יחידה על הגג שמוצמדת לבעל הגג. במקרה כזה, כאשר מבקשים שאר הדיירים ליישם את הזכויות הניתנות להם במסגרת תמ"א 38 - הם נתונים להסכמתו של בעל הגג לפרויקט. הסכסוך לרוב נובע מדרישת בעל הגג מהיזם לקבל את דירת הפנטהאוז, שלרוב אינו עומד בקנה מידה של הכדאיות הכלכלית הנדרשת.

במקרה זה הפתרון הוא למצוא את שביל הזהב. הרי אם ירצה בעל הדירה על הגג לממש את זכויותיו ולבנות על הגג יחידה, בלי לממש את הזכויות בתמ"א 38, בעלי הדירות לא יאשרו לו לעשות זאת. בנוסף, הדירה של בעל הגג שווה הרבה פחות בלי מעלית ובלי החזות המטופחת והמשופצת. לכן, לרוב ניתן למצוא פתרון שגם בעל הגג יוכל ליהנות ממנו וגם היזם - וכתוצאה מכך גם הדיירים.

כמו כן, ראוי לציין שבמקרים אלו, ברוב הפעמים בעלי הדירות אינם יכולים לקבל מהיזם ממ"דים, בשל העובדה שאת בעל הגג יש לשפות ולפצות בהתאם - ולעתים פיצויים אלה באים על חשבון התמורות לדיירים. אם לא תימצא דרך שעליה תהיה הסכמה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין שייבחן את הערך של ההצמדה והזכויות על הגג - וייקבע בהתאם מה מגיע לאותו בעל דירה.

הבעיה: שיפצתי באלפי שקלים - הכסף ייעלם?

ישנם מקרים רבים שבהם בעלי הדירות השקיעו מאות אלפי שקלים בשיפוץ הדירה, והם מבקשים לקבל בהתאם את החזר ההשקעה שלהם מהיזם המבקש לבנות את הבניין מחדש. הסכסוך עלול לנבוע מכך שיהיו שכנים שיטענו כי לא מגיע לאחד מהדיירים יותר מלאחר.

הפתרון: מומלץ להיעזר בשמאי שיבצע הערכה של שווי השיפוץ בדירה ולהסביר לשאר הדיירים וליזם מהו הערך המבוקש בגין השיפוץ. במקרים אלו, הדיירים חייבים להבין שאותו בעל הדירה שהשקיע כספים בשפוץ אכן זקוק להחזר השקעה מהיזם. כל עוד ישנו שמאי מטעם הדיירים שבוחן ובודק את השיפוי, נשמר היחס ההוגן והמקובל שמגיע לדייר. וכך אין צורך ביצירת עימותים או ויכוחים בין השכנים.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי