התגרשתם? אל תמהרו למכור את הדירה

שיעור הגירושין הגבוה בישראל משפיע גם על שוק המקרקעין, שכן בדרך כלל זוג שמתגרש יוצר ביקוש לשתי דירות. כשהתא המשפחתי מתפרק, יש נטיה למכור את דירת המגורים מתוך אילוץ כלכלי, ולעתים מתוך שיקול לא רציונלי. אך לא בכל המקרים מי שמוכר דירה יכול לרכוש שוב דירה משלו, ולעתים גם אם הצליח - נאלץ לעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים הפוגעים ברמת החיים.

כתבות נוספות על גירושין ודיור בערוץ הנדל"ן :

• למי מגיעה הדירה שקניתם לפני הנישואין?
• נפרדים מהדירה: מי יקבל את הנכס כשמתגרשים?
• פירוק התא המשפחתי: כך תחלקו את הדירה
  

אל תמהרו למכור - קנו את חלקכם

אם לבני הזוג יש בית שערכו יכול להניב שתי דירות, אז יש הגיון במכירת הבית היקר וברכישה של שתי דירות זולות יותר לשני בני הזוג. אבל אם אין זה המצב, יש לזכור כי מעבר לדירה חדשה כרוך בהוצאות כספיות שעלולות להתברר כלא כדאיות (דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, הוצאות מעבר, שיפוצים וכמובן רכישת ריהוט).

בנוסף יש לזכור שטובת הילדים היא השארתם בסביבה לה הם רגילים, ולא להוסיף עוד לשינויים בחייהם. לפיכך, כדאי לשקול רכישת חלקו של בן הזוג האחד על ידי בן הזוג השני, שכן יש יתרונות רבים לעסקה הנקראת "עסקה אגב גירושין".

מכירת החלק בדירה לבן הזוג אינה מהווה "אירוע מס" לעניין הצורך בדיווח וחיוב במס שבח. כלומר, לא "מבזבזים" פטור ממס שבח, אין חיוב בתשלום מס רכישה. בנוסף, פעולה זו מסייעת בחיסכון בהוצאות: אין הוצאות פרסום, תיווך, עורך דין ועוד הוצאות הכרוכות במכירה וברכישה של שתי דירות אחרות. גם ההוצאה המשפטית קטנה בהרבה, כי אין כאן טרחה הכרוכה בעיסקה רגילה - אין צורך לדווח לרשויות המס אלא לבצע העברה ישירות לטאבו.

כמו כן, תוכלו לחסוך בצורה זו את הקנס שיהיה עליכם לשלם על סילוק מוקדם של המשכנתא וההוצאות הכרוכות בנטילת משכנתא חדשה, הובלה, חידוש והתארגנות ושיפוצים בדירה החדשה שרכשתם. שלא לדבר על עלויות המכירה באמצעות כונסי נכסים, אשר תשלשל לידי עורכי הדין 4% משווי הנכס.

לעתים, על מנת לאפשר להורה המחזיק במשמורת על הילדים לרכוש את חלקו של בן או בת הזוג בדירה, הצדדים מסכימים על תשלום "מדור מראש". כלומר, עורכים חשבון רעיוני כמה צריך האב, למשל, לשלם השתתפות בדמי השכירות במשך כל השנים עד הגיע הילדים לבגרות, מקטינים את חלקו בכספי תמורת הדירה, בהתאם לנוסחות ההיוון (בעברית פשוטה "הנחת מזומן").

אותו אב משלם מראש פחות ממה שהיה משלם בתשלומים חודשיים - וכך שני הצדדים מרוויחים. האם, מצדה, מקבלת סכום גבוה יותר מאשר שוויה של מחצית הדירה, והרווח של האב הוא התשלום הנמוך יותר שעליו לשלם כל חודש - דמי המזונות ללא מרכיב ה"מדור". יצוין כי הסדר זה לא ניתן לחייב בפסק דין במסגרת התדיינות בבית המשפט, אלא רק במסגרת הסדר מוסכם.

כללי אצבע ב"עסקה אגב גירושין"

1. מי רוכש את הדירה ממי?

בבואכם להחליט מי מהצדדים ירכוש את הדירה מבן הזוג השני, כדאי לשקול מי הגורם שיש לו יותר סיכוי לקבל את אישור הבנק להעברת מלוא המשכנתא על שמו (שבשלב זה רשומה על שם שני הצדדים). כלומר, אם אחד מבני הזוג יודע שאין לו סיכוי לקבל משכנתא, או שהבנק עלול לא לאשר שהמשכנתא הקיימת על הדירה תעבור על שמו בלבד, עדיף מראש שלא הוא יהיה זה הרוכש את חלקו של בן/בת הזוג.

כך, למשל, אם מישהו מהצדדים משתכר משכורת נמוכה מאוד, או הוא חדל פרעון או מצוי בחובות, כדאי שיאפשר לבן הזוג השני שיש לו הכנסה וסיכוי שהבנק יאשר כלווה - יהיה זה שירכוש את הדירה. כך הנכס יישאר במשפחה ולילדים יהיה גג מעל לראשם, והם לא יצטרכו לנדוד בין דירות שכורות.

לאור צעדי בנק ישראל, הבנקים למשכנתאות מערימים קשיים על נטילת משכנתאות. אם השכר שלכם נמוך, או שאין לכם תלושי שכר של מספר חודשים בשל העובדה שהתחלתם מקום עבודה חדש או פוטרתם, תתקשו מאוד לקבל משכנתא.

בנוסף, ברור שאם בני זוג עומדים לחלק ביניהם דירה כשהם עדיין משלמים תשלומי משכנתא, יהיה קשה מאוד לרכוש את חלקו של בן/בת הזוג בדירה ולהגדיל את התשלומים. עם זאת, כדאי לשקול פריסת המשכנתא (הקודמת והחדשה שנטלתם כדי לרכוש את חלקו של בן הזוג) לתקופה ארוכה יותר - ובכך להקטין את הסכום שעליו תוכלו להתחייב לשלם.

3. אל תתחייבו לתשלום לפני ביצוע הגט בפועל

הבנק למשכנתאות מאפשר להתחיל בהליכים לנטילת משכנתא לצורך רכישת דירת המגורים מבן/בת הזוג רק לאחר סידור הגט, כאשר בתעודת הזהות מתנוסס הסטטוס גרוש/גרושה. עליכם להיות זהירים, ובעת ניהול המו"מ לא להתחייב לתשלום, בטרם חלף מועד של מספר שבועות ממועד סידור הגט.

אין כל סיכוי שישולם סכום המתבסס על כספי משכנתא במעמד סידור הגט. ללא מתן הגט, הבנק לא יסכים לשחרר את בן/בת הזוג המוכר לך את חלקו בדירה, ולא יאפשר לרוכש הדירה ליטול משכנתא כדי לשלם לבן הזוג עבור חלקו בדירה. לכן חשוב לדעת לא להתחייב על מועד הגט כמועד לתשלום אם מתבססים על כספי משכנתא.

בהנחה שהזכויות הסוציאליות שצבר הבעל גבוהות יותר מהאישה, על פניו, היא זכאית לכספים מתוך הזכויות. כך, דרך נוספת להגדלת חלקו של הצד הרוכש את הדירה היא הכנסת מרכיב הסכום המגיע לה בסכומים שנצברו אצל הצד השני, בזכויות הפנסיה מתוך כספי חלקו של הבעל בכספי תמורת הדירה.

הוא, מצדו, נותר עם סכום כסף המאפשר לו לרכוש דירה צנועה או קטנה יותר, אך במקום לשלם דמי שכירות שהם בבחינת "כסף זרוק", הוא ישלם משכנתא שאותה יפרוס למשך שנים רבות ככל האפשר, ובכך ימנע מתשלום דמי שכירות וירכוש לעצמו דירה.