תמ"א 38: אתם עלולים לשלם על זה ביוקר
אם עדיין לא חתמתם על הסכם לפרויקט תמ"א 38, אך שאר הדיירים בבניין המשותף הביעו את הסכמתם, ייתכן שתיאלצו להיערך לכך בהתאם: במקרים מסוימים אתם עלולים להיות חשופים לתביעות של מיליונים מצד עורכי הדין שאמורים לייצג את כלל הדיירים - רק בגלל שאתם נחשבים "דיירים סרבנים"
השכנים בבניין רוצים לבצע פרויקט תמ"א 38 ואתם מסרבים? כדאי לכם להיערך לכך בהתאם. באחרונה נתקלנו במקרה שבו בעלי דירות מפוחדים נאלצו להתמודד עם איום בתביעה של לא פחות ממיליוני שקלים, שקיבלו מעורך הדין המייצג את הדיירים בבניין המשותף שבו הם מתגוררים.
הטענה של עורכי הדין הייתה כי דיירים אלה נחשבים "דיירים סרבנים", משום שלא חתמו תוך שבועיים על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 - אלא ניסו להתמקח. בעלי הדירות לא הבינו כיצד ייתכן שעורך דין שביקר בביתם, הציג את עצמו כמי שמייצג את עניינם והבטיח שייצג אותם נאמנה מול היזם - הופך לפתע מי שמייצג נגדם.
נשאלת השאלה האם עורך הדין באמת יכול לפעול נגד חלק מבעלי הדירות בבית המשותף, שטרם חתם על הסכם עם יזם; והאם באמת אותו עורך דין המייצג את בעלי הדירות יכול לפעול נגד מי שהוא בגדר "דייר סרבן".
למעשה, מבחינת אתית קיימת כאן בעיה ברורה. לדוגמא, בהליך רגיל לעורך דין אסור לשוחח עם העד של הצד שכנגד - כאשר הרציונל הוא שאותו עורך דין לא יקבל מידע מהצד השני וישיג בכך יתרון לא הוגן על מי שאינו מיוצג. בעיה נוספת היא כאשר עורך דין מייצג צד כנגד מי שהנו או היה לקוח שלו, או אף רואה עצמו ככזה ובאותו עניין.
ואכן, מדובר בסוגיה בעייתית משום שמדובר בעורך דין המתנהל מול כל דייר ודייר ומנהל עמם מו"מ בדבר תנאי הפרויקט. אותו עו"ד מקבל מהדייר מידע בלתי אמצעי ונושא ונותן עבורו גם באופן פרטני.
לפיכך, לא יעלה על הדעת שאותו עו"ד, אשר מציג את עצמו בפני בעלי הדירות כגורם שנשכר לטובתם כדי להשיג הסכם טוב מול היזם, ישנה לפתע את כובעו ויהפוך למי שמייצג חלק מהדיירים כנגד חלק אחר מהם. לעתים, אף תוך שימוש במידע שהועבר אליו על ידי הדייר, שסבר כי הוא מעביר מידע זה למי שמייצג אותו. בכך, לשיטתי, יש יותר מטעם לפגם.
אינטרס של היזם
הבעיה מתעצמת לנוכח העובדה שמדובר בניגוד עניינים עמוק, שכן מדובר בעו"ד המייצג את בעלי הדירות אך מי שנושא בשכרו הוא היזם עצמו. הגשת תביעה נגד "דייר סרבן" היא אינטרס מובהק של היזם המבקש לקדם את הפרויקט.
יתרה מכך, פעמים רבות, מי שנושא בהוצאות שכר הטרחה של העו"ד בתביעה נגד דייר סרבן הוא אותו יזם בדיוק - וכאן כבר הדברים עולים לכדי חשש לניגוד עניינים מובהק. שהרי, הסכנה ברורה - כל מי שלא יהיה מוכן לחתום על ההסכם, אף כזה הפוגע בזכויותיו, יחתום על ההסכם מפחד לעמוד בפני תביעה. הדבר מעצים את כוח היזם אל מול הדייר ומקטין את יכולת המיקוח של הדייר.
פעמים רבות היזם מגיע כבר עם עו"ד מטעמו, כדי לחסוך בעלויות של עורכי הדין אשר ייצגו את כל הצדדים - כאילו מדובר בקבלן בעסקה רגילה. אבל כאן בדיוק שורש הבעיה. אנו רואים פעמים לא מעטות הסכמים המוטים לטובת היזם, המעניקים לו יכולות וסמכויות מרחיקי לכת שנובעים מאי הבנה פשוטה ביחס לתפקיד שאותו ממלא העו"ד בפרויקט מסוג זה.
עם זאת, חשוב לציין כי גם לדיירים יש כאן אחריות. בעלי הדירות חייבים להבין שהאינטרסים שלהם שונים בהכרח מזה של היזם, ושעליהם לשכור את שירותיו של משרד עו"ד מטעמם שאינו קשור עם היזם - בפרויקט זה או באחרים.
במקרה אחר שנתקלנו בו התברר כי העו"ד הקודם לא דרש ערבות למסים ובעלי הדירות היו עלולים להיות מחוייבים במאות אלפי שקלים. בפרויקט נוסף לא היו כל סנקציות על היזם באם יאחר במסירת דירות או בתחילת בנייה, ומאידך - בעלי הדירות חתמו על סנקציות מגבילות מאוד מבחינתם.
המחוקק צריך להתערב
לדברים אלו יש משמעות רבה, הרבה מעבר לאיך תיראה מרפסת השמש החדשה והאם השיש בלובי יהיה בצבע לבן או בצבע קרם - שהם הדברים עליהם מתווכחים בעלי הדירות בלהט, תוך שהם משאירים את הסוגיות המשפטיות בידי מי שאמור לייצג את עניינם על הצד הטוב ביותר.
עורכי הדין פועלים לפי כללי האתיקה ברוב המכריע של המקרים ולא יסכנו את רישיונם על פרויקט כזה או אחר, מכניס ככל שיהיה. ואולם, אין כל ספק שהמבנה המורכב והבעייתי של עסקת תמ"א 38 מעלה שאלות קשות לנוכח ניגוד העניינים המובנה הטבוע בעיסקה.
הותרת המצב הבעייתי על כנו עלולה להביא לכך שבעתיד עשויים עורכי הדין למצוא עצמם מול תביעות באחריות מקצועית של עורכי דין ותלונות על עבירות אתיות אף מבלי משים. ראוי היה שהמחוקק ישים לב גם לסוגיה בעייתית זו, ויקבע כללים ברורים לייצוג עורכי דין בעסקאות כאלה, כפי שעשה, למשל, בחוק המכר (דירות).
המלצתנו לבעלי הדירות היא: אל תמתינו! בחרו משרד עורכי דין מטעמכם וחתמו על הסכם המבהיר את מהות הייצוג, תוך שמירת זכויותיכם המלאות. שימו לב, בחרו משרד עורכי דין שאינו קשור בעסקאות אחרות עם היזם, ורצוי עורכי דין שאינם מייצגים יזמים בתחום, כדי שלא יעלה חשש לניגוד עניינים.
הכותבת היא שותפה במשרד עורכי דין מסחרי ונדל"ן בתל אביב המייצג דיירים בתמ"א 38 בפרישה ארצית במו"מ מול קבלנים. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, רצוי להתייעץ עם עו"ד לבחינת נסיבות כל מקרה לגופו
לפנייה לכתב/ת 
