"פינוי ובינוי" האומנם רצוי? ואם כן, כיצד?

פרויקטים של חידוש עירוני ושל שיקום שכונות מצוקה חשובים לשמירת חיוניותה של העיר ולאיכות החיים של תושביה. אחת מתוך מיגוון האסטרטגיות לחידוש עירוני היא פינוי ובינוי – פינוי תושבים ותיקים מבתיהם, הריסה של הבניינים הישנים ובניית אחרים במקומם, עבור אותם תושבים ו/או עבור תושבים אחרים.

תהליכים של פינוי ובינוי במרקם העירוני הישן הם אסטרטגיה עירונית ותיקה, המופעלת קרוב למאה שנים בערים רבות. חוקרים רבים, ואני ביניהם, עוסקים בנושא מזה עשרות שנים והצטבר ידע מחקרי מקיף.

כמה מהלקחים שעולים מהמחקר:

• רוב היוזמות לפינוי ובינוי - בעולם ובישראל - לא יצאו אל הפועל, למרות שהושקעו בהן שנים של עיסוק יזמי, של תכנון ואישור תכניות ושל משא ומתן עם המעורבים הרבים בכל פרויקט.
  

• רוב הפרויקטים שמומשו נמשכו עשרות שנים; מעטים מאד הסתיימו תוך עשר שנים ואחרים התמשכו עד חמישים ושישים שנה (ראו למשל מתחם סומייל על אבן גבירול בתל אביב, שהמאמצים לפנותו החלו בשנות השישים למאה העשרים).
  

• במדינות דמוקרטיות אי אפשר בדרך כלל לפנות תושבים מבתיהם מבלי שירצו בכך.
  

• לא מוכרחים להרוס שיכונים ישנים; את רובם אפשר לשדרג ולשקם תוך שיתוף פעולה עם תושביהם.
  

• כשמדובר בתושבים ותיקים שאמצעיהם הכלכליים מעטים, לא מתאימים להם מגורים במגדלי מגורים; במקומות שבהם בנו בנייני ענק עבור תושבים מעוטי משאבים (בעיקר בארצות הברית ובהולנד), הם הידרדרו כל כך שהוחלט להרוס אותם כעבור שנים לא רבות.
  

"ראוי לשקול חלופות שמתייחסות יותר ברכות לסביבה הבנוייה ולתושביה"

הסחבת התכנונית היא מכשול חמור בדרך, אך היא איננה הקושי המרכזי בתהליך. החלק הבעייתי ביותר, בישראל כמו במדינות אחרות, הוא פינוי תושבים מבתיהם, אם אינם מעוניינים להתפנות.

רבים מהם נוטים להתנגד לפינוי, גם כאשר למסתכל מן הצד נדמה שהם מפסידים בכך את עסקת חייהם. בין אם התושבים הם בעלי הקרקע ו/או הדירות, ובין אם הם מוגדרים כ"פולשים" המחזיקים ברכוש לא להם, בית המשפט מכיר בזכויות שלהם על בית מגוריהם ותהליך הפינוי ארוך מאד, ולעיתים, בלתי אפשרי.

מסקנות פרקטיות מהניסיון המצטבר בפרויקטים של פינוי ובינוי:

ראוי לשקול חלופות לאסטרטגיה של פינוי ובינוי, חלופות שמתייחסות יותר ברכות לסביבה הבנוייה ולתושביה, כולל שידרוג של הקיים ותוספות לו (על כך נרחיב בהזדמנות אחרת).

• בבחירת פרויקטים לפינוי ובינוי יש להעדיף שטחים ששימושיהם הנוכחיים הם עסקים שזמנם עבר או משרדים (למשל מפעל שחדל לייצר), ולהימנע בדרך כלל מפינוי אזורי מגורים.
  

כאשר – לאחר שיקול דעת נרחב, שמעורבים בו שיקולים חברתיים, כלכליים וסביבתיים - מחליטים שרצוי לפנות אזור מגורים מתושביו, מומלץ:

1. להגדיר לפרויקט פינוי מתחם קטן, שמתגוררים בו רק כמה עשרות משקי בית (לא מאות רבות, וודאי לא אלפים).
2. להעדיף בינוי ופינוי על פני פינוי ובינוי, היינו: קודם לבנות בנייני מגורים חדשים ולשכן בם את התושבים המפונים, ורק לאחר מכן להרוס את המבנים הישנים.
3. כתנאי למימוש הפרויקט, יש לשתף את הדיירים בתהליך מראשיתו (בעלים ופולשים כאחת) ולהציע להם דירות חדשות טובות באופן משמעותי מדירותיהם הישנות או פיצויים גבוהים במיוחד.
4. להבטיח במבנים החדשים תמהיל של תושבים, הכולל את ותיקי המקום ותושבים חדשים, על פי לקחים שעולים ממחקרים על "עירוב חברתי".
   

משך הזמן הארוך, המאפיין פרויקטים לפינוי ובינוי, הוא היבט חשוב שהפרויקט הממשלתי לפינוי ובינוי, הפועל כיום בערי ישראל, אינו מתחשב בו די הצורך.

לא תמיד עדיף מגדל

היבט בעייתי נוסף הוא דרישת הפרויקט הממשלתי ל"מכפיל" גבוה מאד (מספר מ"ר המיועדים לפינוי, יחסית למיועדים לבנייה חדשה), דרישה המחייבת בנייה של מגדלי מגורים כמעט בכל מקרה של פינוי ובינוי, ומגדלים גבוהים במיוחד דווקא באזורים שבהם מחיר הקרקע נמוך יחסית.

בניית מגדלי מגורים באזורים כאלה היא בדרך-כלל מתכון לכישלון ארוך טווח. לפיכך, בכל מתחם שעולה אפשרות לחדשו באמצעות פינוי ובינוי, מומלץ לשקול - לגופו של עניין - פעולה במסגרת הכללים של הפרויקט הממשלתי לעומת פעולה מקומית עצמאית.

נוסיף עוד, כי באתרים שנבחרו בזהירות הראוייה והוחלט להפעיל בהם פרויקטים לפינוי ובינוי, מומלץ לתכנן את הבנייה החדשה בהתאמה למשתנים/שיקולים הבאים: מאפייני התושבים המצופים לגור בדירות, כושר הנשיאה של האזור, מאפייני העיצוב העירוני בסביבה הנדונה, ומכלול הצרכים בעיר לדיור מסוגים שונים.

יש להימנע מלהקים מגדלי מגורים עבור קבוצות אוכלוסייה שאינן בעלות אמצעים, ומומלץ להימנע מלהקים עודף של מגדלי מגורים גם עבור אוכלוסיות חזקות. חשוב מכל: רק שיתוף אמיתי ומושכל של התושבים הוותיקים בפרויקט פינוי ובינוי, החל מראשית התכנון, יבטיח שהפרויקט יצא אל הפועל.

• הכותבת היא פרופסור נעמי כרמון מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, הטכניון
• המכללה החברתית-כלכלית מונעת בידי פעילים ואנשי אקדמיה המלמדים בה בהתנדבות, ופועלת כדי להקנות לתלמידים בכל הארץ ידע ביקורתי ותיאורטי על החברה הישראלית - לצד כלים מעשיים לשינוי חברתי. המדור מגיש שיעורים מתוך תוכנית הלימודים של המכללה.
• לכל השיעורים לחצו כאן .