כמו במכירה פומבית: קניית דירה מכונס נכסים

רבים נוטים לחשוב שאם "ישיגו" נכס מכינוס נכסים, בין אם באמצעות בית משפט ובין אם באמצעות הוצאה לפועל, הם יעשו את עסקת חייהם. אך המציאות מלמדת שלא כך הדבר.

עוד על קניית דירה מכינוס נכסים בערוץ הנדל"ן :

• קניתם דירה מכונס נכסים: האם זה משתלם?
• השוכר פשט רגל - האם ניתן לפנותו מהדירה?
• עצות קטנות - כסף גדול: איך לזכות בדירה מכינוס
• הטרגדיה שלהם, ההזדמנות שלך - דירה מכינוס
  

במקרים רבים שבהם נערכו התמחרויות (מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס), בסופן המחיר שהוצע היה גבוה בעשרות אחוזים מהמחיר שנקב בו השמאי. הסיבה לכך היא שבלהט תהליך ההתמחרות, כפי שקורה לא אחת במכירות פומביות, אנו פוגשים אנשים שנכנעים לריגוש שבהתמודדות - ומעלים את המחיר.

בלהט ההתמחרות מעלים המציעים עוד ועוד את הצעותיהם, דבר המביא לתוצאות מצוינות עבור הנושים ועבור בעלי הנכסים. הדבר נכון במיוחד לגבי מכירה של נכסים באזורי הביקוש, ולא אחת מתקבלת תמורה הגבוהה בעשרות אחוזים מהצפוי על פי חוות דעת השמאי.

בדקנו את היתרונות מול החסרונות

לרכישה במסגרת הליך של כינוס נכסים יתרונות לא מבוטלים עבור הרוכשים, גם בלא קשר לשאלת המחיר. בין היתר, נחשבת בדרך כלל הרכישה לבטוחה, שכן הנכס נרשם על שם הקונה על ידי כונס הנכסים - כשהוא נקי משעבודים, משכונות או עיקולים, על פי הוראת בית המשפט.

יתרון נוסף לרכישת נכס מכונס נכסים הוא שבמקרים רבים הכונס דואג מראש לפינוי הנכס, עוד לפני הליך המכירה, דבר המאפשר את השלמת העסקה ומסירת החזקה בה לקונה תוך זמן קצר. עם זאת, הנכס נמכר AS IS, כלומר במצבו הפיזי והמשפטי שעל המציע לבחון ולבדוק על אחריותו המלאה.

זכייתו של הקונה בהליך ההתמחרות אינה מבטיחה עדיין את השלמת העסקה, והוא עשוי למצוא את עצמו עובר סדרה של התרוצצויות אותן עליו לקחת בחשבון. זאת משום שבמקרים חריגים עלול להתברר שראש ההוצאה לפועל אינו מאשר את המכירה, אם בשל מחיר נמוך מדי או בשל טענות החייב, המבקש לעתים אף לפדות בעצמו את הנכס.

כך קרה לא אחת, שלאחר קיום ההתמחרות הציעו לכונס הנכסים הצעות נוספות גבוהות יותר, והסוגיה איזו הצעה תזכה בהתמחרות הגיעה להכרעה בבית המשפט.

זכרו: לכונס יש זכות למקסם רווחים

תפקידו של כונס הנכסים הוא להשיג את התמורה הגבוהה ביותר האפשרית, לצורך פירעון חובות החייב. הדבר מיטיב הן עם הנושים והן עם החייב, שכן ככל שיגדל הסכום שניתן יהיה לחלק בין הנושים, כך גם יקטן יותר חוב החייב - וזוהי תכליתה המרכזית של המכירה.

הליך ההתמחרות יכול להתייתר במקרה שבו מוגשת הצעה המוסכמת על הכונס, החייב ונושיו גם יחד. אם בכל זאת נערכה התמחרות, יכול להיווצר מצב שבו תתקבל הצעה גבוהה יותר מזו שזכתה בהליך ההתמחרות - והיא זו שתובא בפני ראש ההוצאה לפועל לקבל אישור למכר.

חשוב לציין שמדובר במקרים מעטים בהם התמורה משמעותית הרבה יותר מזו שהתקבלה בהליך ההתמחרות, וכי לא בנקל יתיר בית המשפט לפגוע בהליך התקין של מימוש הנכס.

אז מה מחליט ביהמ"ש?

את בית המשפט מניעים מספר שיקולים באשר לשאלה אם לאשר את ההצעה הגבוהה בהתמחרות, או לאפשר להצעה גבוהה ומאוחרת. שיקול אחד הוא סבירות ההצעה: במקרה שבו ההצעה הזוכה בהליך ההתמכרות עדיין נמוכה באופן לא סביר מהערכת השמאי העדכנית שבידי כונס הנכסים, ייתכן שהיא לא תאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל או על ידי בית המשפט.

ככלל, מכירת נכס בסך הנמוך בהרבה מאשר שוויו לפי הערכת השמאי, תאושר כאשר הליך הכינוס נתקל בקשיים, והנכס אף הוצע למכירה מספר פעמים בהן לא הצליח הכונס לקבל הצעה טובה יותר.

חשוב לדעת שחוות דעת שמאית חייבת להיות עדכנית, והפסיקה הדגישה את החובה של כונס הנכסים להצטייד בחוות דעת כזו. אם מי מהצדדים חושב שיש מקום לחלוק על חוות דעת זו, זכותו להגיש חוות דעת של שמאי אחר - ולנסות לשכנע את ראש ההוצאה לפועל בצדקת טענותיו.

במקרים שבהם נמצאו פגמים מהותיים בניהול המכרז או בהליך ההתמחרות, קיימת נטייה ברורה יותר לפסול את ההליך - ולהורות על התמחרות חוזרת או נוספת. כך גם יוכלו להשתתף מציעים נוספים.

כמו כן, ייתכן מצב שבו בית המשפט השתכנע שהמציע המאוחר לא השתתף בהתמחרות בתום לב. גם במקרים בהם בית המשפט יקבע שיש להתחשב בהצעה המאוחרת להליך ההתמחרות, ייקבע כי יש לתת למציע שזכה בהתמחרות אפשרות להשוות להצעה הזוכה - ולהוסיף עליה.

הכותב מתמחה בדיני אכיפת חיובים וחדלות פירעון