פינוי-בינוי, עינוי? קודם בונים אחר כך מצופפים

בסוף השבוע שעבר פורסם ב-ynet דו"ח בנושא יישום תמ"א 38 בערים ברחבי הארץ. הדו"ח קבע, בין היתר, כי מבין הערים שבהן מתבצעים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית - קריית אונו היא בין המובילות, הן באיכות והן בכמות. ואכן, לא בכדי מתגאה ראש העירייה, יוסי נשרי, בכך שבעירו מתבצע פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בישראל שהושלם, בקרן הרחובות שאול המלך ולוי אשכול.

כתבות אחרונות על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :

• פינוי-בינוי בירושלים: 276 דירות במקום 72 קיימות
• פינוי-בינוי בת"א: 385 דירות חדשות ביד אליהו
• התנגדות השכנים נדחתה: אושר פינוי-בינוי בת"א
• תוכנית לפתרון מצוקת הדיור: זירוז פינוי-בינוי
  

אולם נראה כי לפחות חלק מהדיירים במתחם שבו מתבצע פרויקט הפינוי-בינוי אינם מרוצים. מזה כשנתיים מנהלים הדיירים מאבק משפטי עיקש מול הקבלן סמי מצלאוי שהוציא את הפרויקט לפועל. במוקד טענותיהם הם מלינים על צפיפות ועל חוסר בתשתיות, ובניסיונות להוסיף עוד ועוד קומות ואחוזי בנייה על הבניינים - תחת תוכנית הפינוי-בינוי שמקלה על הקבלן במסים ובזכויות.

"רבע מהמשפחות פה שולחות את הילדים שלהם לגני ילדים מחוץ לשכונה. אותו הדבר קורה עם בתי ספר. יש כאן מצוקת חניה קשה ויש פה נדנדה וחצי לכ-1,400 תושבים", טוען בפני ynet שחר מלאכי, העומד בראש ועד הדיירים בשכונה.

צפיפות שמחטיאה את מטרת הפינוי-בינוי

הפרויקט בקרן הרחובות שאול המלך ולוי אשכול כולל 11 בנייני מגורים בני 9 קומות - 6 בניינים ברחוב לוי אשכול ועוד 5 בניינים בצורת חצי עיגול ברחוב שאול המלך. במקום היו בעבר 170 יחידות דיור שפונו, ובמקומן קבעו התוכניות כי ייבנו 513 יחידות דיור חדשות.

מלאכי טוען כי "אנחנו התושבים פשוט רוצים לקבל את מה שהוצג בפנינו". לדבריו, "הקבלן הגדיל את כל הדירות בפרויקט על מנת להרוויח יותר כסף - ועשה זאת באמצעות ניוד זכויות בנייה מהבניין האחרון בפרויקט".

ואולם, למרות ניצול זכויות הבנייה של המבנה האחרון, ולאחר איכלוס 10 הבניינים הראשונים, ביקש מצלאוי שגודלו של המבנה ה-11 יהיה זהה למבנים האחרים בפרויקט. הוא אף ניסה להגביה אותו ב-4 קומות נוספות, על חשבון הריסת מבנה ישן אחר שנמצא בשכונה - אשר כלל לא סומן להריסה. כעת, הבניין האחרון מתוכנן להיות בן 13 קומות.

כמו כן, לטענת התושבים הקבלן מנסה להחיל את מתחם הפינוי-בינוי על מתחמים צמודים נוספים לשכונה. כך, למשל, בקרקע צמודה שיש בה כיום 4 צמודי קרקע ומרכז מסחרי, אוחדה עם הבניין האחרון בשכונה - ושם קיבל הקבלן אישור להקים מגדל בן 16 קומות עם 76 יחידות דיור. מתחת למגדל צפוי להיבנות גם מרכז מסחרי.

לצד מי עומדת העירייה?

עו"ד עדי עדני ממשרד עוה"ד רון גזית רוטנברג ושות, המייצג יחד עם עו"ד אריאל יונגר את הדיירים שעתרו נגד אישור התוכנית - וכעת מנהלים את ההליך בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, סבור כי פרויקט הפינוי-בינוי שאמור לקדם את רווחת הדיירים - מחטיא את המטרה.

"לא זה החזון שעמד בפני יוזמי רעיון ההתחדשות העירונית והפינוי-בינוי", הוא אומר, "הרעיון בפינוי-בינוי הוא לקחת מתחם ישן, שלרוב הוא מוזנח וסובל מבעיות כאלו ואחרות, ולבנות אותו מחדש למען עתיד טוב יותר". לדבריו, התוספת בפרויקט בקריית אונו עלולה לסכל זאת.

עדני מוסיף כי התוכנית להריסת 4 צמודי הקרקע ולהגבהת הבניין האחרון ב-4 קומות הוצגה למוסדות התכנון כתוכנית פינוי-בינוי, "אך בדיקה משפטית שערכנו מראה כי היא אינה עומדת באף לא אחד מהקריטריונים שקבע משרד הבינוי והשיכון להכרזה על מתחם פינוי-בינוי".

ליאת ארבל, חברת מועצת העיר והוועדה לתכנון ולבנייה קריית אונו, תוקפת גם היא את התנהלות העירייה והיזם - על חשבון התושבים. "כשקבלנים באים לתכנן תוכנית, הם אמורים לדעת מה מפתח הרווחיות שלהם ומה מצופה מהם כדי לעמוד בהתחייבויותהם למול הדיירים", היא אומרת.

לדבריה, "זה מאוד מאכזב שקבלן המתפאר בפרויקט הראשון בארץ של פינוי-בינוי מתגלה בהתנהלות שנראית בלתי מקצועית". ארבל סבורה שהעירייה הייתה צריכה לעמוד לצד התושבים "בצורה נחושה ובאופן ברור, ולא לזגזג בהתאם ללחץ ציבורי שמופעל עליה מכיוון זה או אחר".

הקבלן: "רצינו אוכלוסיה חזקה בשכונה"

בחברת מצלאוי רואים את הדברים אחרת לחלוטין. שוקי דוידוביץ, מנכ"ל החברה, מסביר שמדובר בשכונה איכותית ביותר ואל התוצאה הזאת הגיעו, בין היתר, בזכות ההתעקשות בבניית דירות מרווחות.

לדבריו, התוספת בניוד הזכויות עמדה על כ 7-8 מ"ר לדירה - והדבר נועד להביא אוכלוסייה חזקה לשכונה ולעיר בכלל. "צריך להסתכל על הדברים במונחים של יחידות דיור ולא במונחים של מטרים רבועים", הוא מוסיף, "הוועדה המחוזית הבינה שיש לאשר את תוספת זכויות הבנייה - ואישרה אותה".

בנוגע להגבהת הבניין ב-4 קומות, טוען דוידוביץ כי מבחינתו עדיף היה אילו לא היה מגביה את הבניין, אך מדובר באינטרס של העירייה לסלק את הבניין הישן במרכז השכונה - ולהגדיל את שטח הגינה לרווחת התושבים. "חייבים להבין שצריך לפצות את תמורת הבניין ביחידות דיור, והדרך העדיפה היא הוספת קומות על בניין קיים", הוא מסביר. באשר להריסת צמודי הקרקע, דוידוביץ טוען כי הזכויות במקום אינן של החברה והתוכנית שם אינה כלכלית.

עיריית קרית אונו, שהתנגדה לתוכנית במסגרת הדיונים במועצה הארצית, הודיעה הבוקר כי גם היא מתנגדת לתוכנית להקמת מגדל תחת 4 צמודי הקרקע על מנת למנוע ציפוף לתושבי השכונה. מלשכת העירייה נמסר: "עיריית קריית אונו הגישה התנגדות לתוספת בנייה במתחם שאול המלך על חשבון 4 קוטג'ים והמרכז המסחרי הגובלים עם רחוב ירושלים. התנגדות עיריית קריית אונו נובעת משיקולים של תשתיות, צפיפות, חוסר במוסדות חינוך, גני ילדים ובית ספר וכן עומס תחבורתי נוסף על רחוב ירושלים".

עוד נמסר כי "מכיוון שקריית אונו הביעה את עמדתה בוועדה המחוזית תל-אביב והציגה את כל הסוגיות המורכבות, ומכיוון שהוועדה המחוזית לא קיבלה את טענות עיריית קריית אונו, הגישה העירייה ערר למועצה הארצית שדנה בו בשבוע שעבר. עיריית קריית אונו הציגה את עמדתה הנחרצת ואת כל הטיעונים המורכבים, וביקשה מהוועדה הארצית לבטל את החלטת הוועדה המחוזית - ובכך לאפשר ליזם לסיים את הבניין האחרון המהווה את סיום התחדשות עירונית בשאול המלך.

"כמו כן ביקשה העירייה שתינתן אפשרות ליזם לסיים את הבניין ולהרוס את המבנה של 6 יחידות דיור והמקלט הצמוד לו. כל זאת על מנת שתתאפשר הגדלה משמעותית של הגינה הציבורית וסיום התשתיות בשכונה. בעיריית קריית אונו ממתינים בימים אלו לתשובת הוועדה הארצית ומקווים כי עמדת העירייה תתקבל". 

"פוטנציאל של מיליון דירות תוך 10 שנים"

נראה שהמקרה בקריית אונו אינו היחיד. החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המקדמת בניית כ-3,200 יחידות דיור בפרויקטים בתחום הפינוי-בינוי ברחבי הארץ, פרסמה היום ממצאי מחקר חדש עם מומחי נדל"ן בנושא פינוי-בינוי.

על פי המחקר, כ-46% ממומחי הנדל"ן סבורים שהסיבה לאי יציאה לפועל של פרויקט נעוצה במחלוקת שאינה ניתנת לגישור בין הדיירים, היזמים והרשויות. כ-17% סבורים שהסיבה העיקרית היא דיירים סרבנים וסחטנים ומספר זהה סבור שהחסם העיקרי הוא חוסר כדאיות כלכלית לפרויקט.

12% מקרב המשתתפים במחקר מאמינים כי הרשויות המקומיות הן אלה שמהוות גורם מעכב להוצאה לפועל של פרויקטי פינוי-בינוי ואינן תומכות מספיק בתהליך. כ-8% חושבים שהליכי הרישוי המסורבלים בוועדות המחוזיות אחראים לעיכובים הללו.