נסח טאבו בתמ"א 38: איך קוראים את זה?
לפני שאתם רצים להחתים את כל השכנים שלכם על הסכמתם לבצע תמ"א 38 בבניין המגורים, כדאי לכם לקרוא קודם את נסח הטאבו של החלקה שבה רשום הבית המשותף. בדיקה דקדקנית כזו תחסוך מכם כאבי ראש וכספים מיותרים. כך תעשו זאת
החלטתם לבצע תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם? דרך צלחה. כעת עליכם לעשות את הצעד הראשון לקראת הפרויקט - לקרוא ולהבין את נסח הטאבו של החלקה שבה רשום הבית המשותף.
- לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
מקרה שהיה כך היה: יואב מרעננה נבחר להיות חבר נציגות מטעם הדיירים בבניין המשותף שבו התגורר בעיר, יחד עם שני דיירים נוספים. כיאה לתפקידו החדש, טרח יואב להחתים את כל 22 הדיירים בבניין המגורים על הסכמה לפינוי-בינוי במסגרת תמ"א 38/3.
ואולם, כאשר החליט יואב לקבל ייעוץ ממומחה, התברר לו כי אין ולא יכולה להיות כדאיות כלכלית לפרויקט פינוי-בינוי בבניין. בנוסף, גילה יואב כי חלק מהדיירים שהחתים כלל אינם בעלי הבתים, ואם לא די בזאת - נותרו בעלי זכויות שלא ידע שעליו להחתימם (כגון בעל המחסן וכן בעלים של יחידות אחרות בחלקה).
אז איך אפשר לדעת?
נשאלת השאלה איך יכול היה יואב לדעת את כל הפרטים הללו. התשובה: ממבט אחד קצר בנסח הטאבו. באמצעות נסח הטאבו ניתן לראות מספר פרטים שאותם מנינו לפניכם.
שטח המגרש: גודלו של שטח המגרש במקרה של יואב, כפי שעולה מנסח הטאבו, עומד על 1,500 מ"ר. לכאורה מדובר בשטח גדול, אולם מבדיקה מדוקדקת בנסח נראה כי בוצעה הפקעה והשטח עומד כיום על 1,200 מ"ר בלבד. אם ההפקעה לא רשומה בנסח - ניתן גם לדעת זאת מהמידע התכנוני בעירייה.
כאשר בודקים היתכנות כלכלית, יש לבחון את צפיפות הדיירים על שטח המגרש. ברור שאם יש כיום 22 דיירים, ואמורים להיות 66 יחידות דיור לאחר הבנייה החדשה (זהו מספר יחידות הדיור הנדרשות ליזם), לא ניתן יהיה לבנות אותם בשטח של 1,200 מ"ר בבניין אחד. ברוב המקומות ברעננה מקנה התוכנית של התב"ע והתמ"א יחד מקסימום 6-7 קומות בלבד.
בעלי הדירות בבניין: ליואב נדמה היה שחלק גדול מהדיירים הם בעלי הדירות, אולם ממבט חטוף בנסח הטאבו הבין כי חלקם היו בכלל שוכרים ותיקים ואחרים אף לא היו מורשים לבצע עסקאות מפאת מצבם המשפטי (כינוס נכסים, הליכי משפט גירושין, ירושה וכו').
בנוסף, על פי נסח הטאבו התגלה כי ישנו עוד בעל זכות בבניין שהוא בעל מחסן אשר אינו מתגורר בבניין. שטח המחסן הוא 200 מ"ר (חלק בלתי מבוטל מהרכוש המשותף צמוד אליו) - וכמובן גם ההסכמה שלו נדרשת.
הבניין בבעלות פרטית או בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל (חכירה): במקרה של יואב, הקרקע שעליו נבנה הבניין היא בבעלות קק"ל, כלומר אינה בעלות פרטית. משמע, נדרשת הסכמה ממינהל מקרקעי ישראל לבצע פינוי-בינוי.
תוספות לדירה (גגות, חניות, מחסנים): יואב לא ידע שהדייר שבקומת הקרקע, שבנה והרחיב את הסלון, ניצל את ההצמדה שיש לו בגינה; ומנגד, הדייר שבנה על הגג וטען שיש לו זכויות על הגג - ביצע בנייה בלתי חוקית, משום שלפי הנסח לא הייתה כל הצמדה ו/או זכויות כלשהן.
עם זאת, חשוב להבהיר כי נסח הטאבו לא משקף את גודל הדירות. לכן, אם מתקבלת הצעה מיזם המאפשרת לדיירים לקבל תוספת של 10% מגודל הדירה בנסח, קרוב לוודאי שההצעה לא רלוונטית ואף עלולה להיות קטנה מגודל הדירה הנוכחי.
לסיכום, כדי לעיין בנסח הטאבו יש לאתר ראשית גוש וחלקה באתר איתור גוש וחלקה לפי הכתובת המבוקשת. לאחר קבלת הגוש והחלקה של הבניין נכנסים לאתר הטאבו - ומבקשים נסח מרוכז. בהצלחה!
יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet
הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי
לפנייה לכתב/ת 
