לקנות דירה על הנייר: משתלם לנו או לא?

האם טראומת לקוחות חפציבה מלפני 5 שנים נשכחה מתודעת קוני הדירות? מתברר שהמירוץ לדירה גורם לאלפי צרכנים לרכוש דירה חדשה - הרבה לפני שהקבלן אפילו עלה על הקרקע. לבניין אין עוד היתרים כחוק, אבל הוא כבר משווק על הנייר במחירים נמוכים במיוחד.

כתבות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• סטודנטים פיתחו בית ירוק שיחסוך באנרגיה
  
• החרדים לא מוותרים: עתרו נגד פסילתם בחריש
  
• פינוקי פנסיה: לגור בדיור מוגן בלי לעזוב את הבית
  

"דירות שנמכרות על הנייר זולות בכ-‭10%‬-25%‬ - תלוי באזור הבנייה, בהשוואה לאותה דירה בדיוק בשלבים מתקדמים‭,"‬ מסביר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר, המשווקת 70 פרויקטים ברחבי הארץ.

מתברר שאחרי קריסת חפציבה,‬ שהשאירה לקוחות חסרי אונים בלי הדירה ובלי הכסף, הציבור חשש מרכישת דירה על הנייר. אלא שחוק המכר החדש (להבטחת ערבויות לרוכשים, כך שאם קבלן פושט את הרגל הרוכש יקבל את כספו בחזרה‭,(‬ הטירוף הנדל"ני והירידה בהתחלות בנייה, גרמו לצרכן לשכוח את הסיכונים - ולרכוש דירה כבר על הנייר. השינוי בין דירה על הנייר לדירה בפרויקט בשלבי בנייה מתקדמים יכול להגיע בקלות ל-100 אלף שקל ויותר.

כך, למשל, בפרויקט High הגנים התלויים שבונה חברת אאורה ישראל ביהוד, מוצעת היום למכירה דירת 4 חדרים על הנייר ב-‭1.57‬ מיליון שקל, כאשר איכלוסה יהיה רק בעוד כשנתיים. לשם ההשוואה, דירת 4 חדרים בשלב א' של הפרויקט, שאיכלוסה בעוד מספר חודשים, נמכרת ב-‭1.65‬ מיליון שקל.

הפרש גדול יותר בפריפריה

לדברי חיים קקון, מנהל השיווק באאורה, בפרויקט נוסף של החברה בפרדס חנה מוענקים לרוכשי דירות על הנייר הטבה שמאפשרת להם להמשיך לגור בדירתם הנוכחית, בזמן שהם משלמים משכנתא או שכר דירה: משלמים ‭20%‬ בלבד במועד הרכישה, והיתר במועד האכלוס.

בשבוע האחרון גם החלה חברת א. זיתוני במכירה מוקדמת לפרויקט "אקו טראס" בשכונה הירוקה בכפר סבא. דירת 4 חדרים מוצעת עתה למכירה ב-‭1.64‬ מיליון שקל. לדברי אבי זיתוני, מבעלי החברה, "דירת 4 חדרים דומה בפרויקט אקו פלטינום הסמוך, בו כבר החלה הבנייה, מוצעת ב-‭1.75‬ מיליון שקל. גם במקרה של אקו טראס, ברגע שנתחיל לבנות, המחירים יתחילו לעלות בכ-100 אלף שקל‭."‬

ביישובים המרוחקים מתל-אביב ההפרשים בין דירה על הנייר לבין דירה בשלב מתקדם לפעמים אף גדולים יותר. כך, למשל, בפרויקט יערה של חברת צמח המרמן בצור נתן, דירת 5 חדרים על הנייר עלתה לפני 3 שנים 950 אלף שקל. אותה דירה עולה כיום ‭1.4‬ מיליון שקל.

ברובע מע"ר באשדוד, סמוך למרינה, תכלול שכונה חדשה ‭1,250‬ יחידות דיור. קרן פייר החלה בימים אלה בשיווק המגדל השני בפרויקט, לאחר שמכרה על הנייר את מרבית הדירות במגדל הראשון.

דירת 5 חדרים בקומה ראשונה נמכרה על הנייר לפני כשנה ‭1.6‬ מיליון שקל, וכיום אותה דירה נמכרת ב-‭1.95‬ מיליון שקל. דירת 4 חדרים בפרויקט נמכרה לפני כשנה על הנייר ב-‭1.38‬ מיליון שקל, וכיום נמכרת ב-‭1.7‬ מיליון שקל. בפרויקט מגדלי צרפתי בעיר נמכרה דירת 5 על הנייר ב-‭1.4‬ מיליון שקל, ודירה דומה בשלבי סיום הפרויקט נמכרה ב-‭1.65‬מיליון שקל - 250 אלף שקל יותר.

דירות על הנייר נמכרות גם בפרויקטים של פינוי-בינוי, בהם הרוכשים נחשפים לשכונה מוזנחת רגע לפני מתיחת הפנים שלה. כך, לדוגמא, מוקם פרויקט ME בשכונת נווה שרת בתל-אביב על ידי חברות ש. מיכלסון ואשלי. לדברי אייל צבס, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי של היזמיות, "בראשית ‭,2011‬ כשהתחלנו לשווק את הפרויקט על הנייר, דירת 4 חדרים ממוצעת נמכרה בכ-‭1.87‬ מיליון שקל - מחיר הנמוך בכ-‭30%‬ מדירות בשכונות סמוכות‭."‬ האכלוס צפוי בעוד כשנתיים.

לדברי עו"ד מתי ארנרייך, כשקונים דירה על הנייר "חשוב לוודא שהקבלן הוא בעלי הזכויות הנמכרות. אם הזכויות טרם נרשמו על שם הקבלן, יש לברר את הסיבה ולוודא שהעסקאות הקודמות, מכוחן טוען הקבלן לזכויותיו, תקפות וששילם את מלוא המסים והתשלומים‭."‬

עיכובים והצמדות

דירות על הנייר אכן נמכרות בזול, אבל כידוע, לכל דבר יש מחיר ואין ארוחות חינם. מי שרוכש דירה על הנייר מודע לכך שייאלץ לחכות תקופה ארוכה, אפילו שנתיים ויותר, עד האכלוס. בינתיים ייאלץ חלקם הגדול של הרוכשים להתמודד עם התשלומים ליזמים, במקביל לתשלומי שכר דירה בה הם גרים כיום או לתשלומי משכנתא עבור הדירה הנוכחית שלהם.

רוכש הדירה גם צריך להיות מודע להצמדה של התשלומים העתידיים למדד תשומות הבנייה, שעלולה להסתכם בעשרות אלפי שקלים. לבני הזוג יואל ועדי, למשל, שרכשו בנתניה דירה ראשונה על הנייר לפני קבלת היתר ב-‭20%‬ הנחה - שילמו בסוף יותר. הם ממשיכים לגור מאז הרכישה בשכירות ומשלמים ‭4,500‬ שקל בחודש, ולכך נוספה משכנתא של ‭5,000‬ שקל. 4 שנים עברו, אבל הפרויקט עדיין בבנייה. עם זאת, בגלל עליית מחירי הדירות, יש גם רוכשים שקנו על הנייר וכן הרוויחו.

בעיות נוספות שעלולות להתעורר הן עיכובים בקבלת היתר בנייה או איחורים במסירה, בזמן שהרוכש משלם בו זמנית על משכנתא ועל שכר דירה. בעייה נוספת ברכישה על הנייר היא שלא ממש רואים את הבניין בצורתו הסופית, רק הדמיות שמציגות תמונה אידיאלית הרחוקה בדרך כלל מהמציאות.

אז מה כדאי לבדוק?

עו"ד מתי ארנרייך, ממשרד צבי שוב, מבהיר שבכל מקרה יש לעגן במדויק ובמפורש בחוזה את כל התחייבויות הקבלן. על הרוכש גם לוודא שקיים היתר בנייה לפרויקט. "אם טרם הוצא היתר, יש לקבוע בחוזה את זכות הרוכש לקבל את כל כספו חזרה, אם לא יינתן ההיתר תוך תקופה קצובה. חשוב גם לבדוק שהתוכניות מפורטות, כולל מידות מדויקות של כל חדר. חשוב לעמוד על כך שההגדרה של הדירה כוללת את כל ההצמדות כגון גג, מחסן וגינה, ושכל מה שהובטח גם נכתב‭."‬

לדברי עו"ד ענת בירן, חוזה הקנייה כולל לעתים סעיף, לפיו הקונה בדק ומצא את הנכס מתאים לצרכיו. לפי סעיף נוסף, הקונה מתחייב שלא להתנגד לתוכניות עתידיות. במקרה זה ממליצה עו"ד בירן לבדוק מראש במשרדי הוועדה המקומית לא רק את ההיתר, אלא גם את פירוט התב"ע (תוכנית בניין עיר).

הידיעה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"