הדירה לא תוקנה - האם חייבים לשלם שכירות?

נושא התיקונים בדירה מושכרת רגיש, בעייתי ונפוץ ביחסי המשכיר והשוכר. לרוב נוהגים הצדדים לציין בחוזה במפורש: על מי חלה חובת התיקונים בדירה; אילו תיקונים יש לבצע ואילו לא; על מי תחול חובת התיקון למעט בלאי סביר; תוך כמה זמן יבוצע התיקון; והאם יש לקזז או לא את דמי השכירות בגין כל אלה.

עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :

• הדירה השכורה הוצפה - מי ידאג לשוכרים?
• עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?
• הטילים בדרום מצדיקים ביטול חוזה שכירות?
  

בהסכמי שכירות "רגילים", הנוהג הוא שלאחר שהשוכר ראה את הדירה ועמד על מצבה הפיזי, הוא יוותר מראש על טענת מום בדירה, תוך התחייבות לתשלום מלא של דמי השכירות החודשיים כסדרם. זאת בצד ויתור על זכות קיזוז חובות בינו לבין המשכיר.

צריך להבהיר: ויתור שוכר על זכות הקיזוז, משמעותה שלא יוכל לעשות דין לעצמו - ולהימנע מתשלום דמי שכירות מלאים או מקיזוזם, אם יתגלו נזקים שונים בדירה שנגרמו לאחר שנכנס לגור בה. במקרה כזה יהיה עליו להגיש תביעה נגד המשכיר במהלך תקופת השכירות או לאחריה.

חובה לשלם, אפשר לקזז

חוק השכירות קובע הוראות ברורות בנושא, לעתים לטובת השוכר ולעתים לטובת המשכיר. כך, למשל, קובע החוק שאם אדם החליט לשכור דירה שיש בה פגמים ונזקים רבים, והוא ידע על כך בעת החתימה על הסכם השכירות, הוא יהיה מנוע מלהשתחרר מההתחייבות החוזית - ולטעון שאין עליו לשלם דמי שכירות.

לעומת זאת, קובע החוק שהמשכיר חייב לתקן נזק שמהווה מגבלה של ממש בדירה (למשל תיקון נזילה חמורה), וכי במקרה שבו הנזק לא יתוקן תוך זמן סביר - השוכר יהיה רשאי לתקן את הנזק בעצמו ולדרוש את עלות התיקון מהמשכיר.

עוד רשאי השוכר לקזז את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הנזק, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הנזק, לעומת שווי השכירות לפני החתימה על הסכם השכירות. כך, למשל, אם ליקוי בדירה כגון נזילה הוריד מערכה, וכעת השכירות צריכה לעמוד על 4,000 שקל במקום 5,000 שקל, השוכר יקזז משכר הדירה המלא את החלק היחסי של ההפחתה - כלומר 1,000 שקל.

חשוב לדעת: למרות שאפשר לקזז בדמי השכירות, אסור לעכב את התשלום עד לתיקון הליקויים בדירה, שכן אי תיקון פגם בדירה אינו מהווה הצדקה לאי תשלום. כמו כן, אם אתם אכן מחליטים לקזז בדמי השכירות, אינכם יכולים לקזז את כולו - אחרת תסתכנו בהפרת ההסכם. בנוסף, עליכם להודיע על הקיזוז לבעל הבית מראש.

ויש גם דוגמאות

באחד המקרים שכרה אישה חדר בדירה, ולאחר כחודשיים נתגלו בו נזילות מים חמורות שאילצו אותה לגור מספר פעמים אצל הוריה. בעקבות זאת הפחית בית המשפט את סכום השכירות החודשי שלה בכמעט 70% - מ-1,750 שקל בחודש ל-550 שקל בחודש בלבד לתקופה של 5 חודשים. בנוסף, חייב את המשכיר בהוצאות נוספות שנגרמו לשוכרת.

במקרה אחר, בו התברר לשוכר כי הדירה ששכר לא חוברה למערכת הביוב המרכזי, מה שגרם להצפות חוזרות ונשנות ולא ניתן היה לגלותו בטרם השכירות, קבע בית המשפט כי השוכר רשאי לעזוב את הדירה כחודשיים לפני תום מועד השכירות - ללא כל חיוב כספי.

במקרה נוסף קבע בית המשפט כי שוכר נכס מסחרי היה רשאי לקזז כ-50% משווי השכירות, עקב אי תקינות חדר השירותים במבנה במשך תקופה ארוכה. עם זאת, יצוין שהשוכר ידע שהבניין בו שכר את הנכס ייהרס במסגרת תמ"א 38, ולכן לא יכול היה לצפות שהמשכיר יהיה חייב לבצע כל תיקון. למרות זאת, לא ניתן לפטור את המשכיר מאחריות תיקון המושכר.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני

לעדכונים שוטפים - עשו לנו לייק בפייסבוק של ערוץ הכלכלה והצרכנות