סיפור מורכב: כשהשכנים מפריעים לתמ"א 38

מה עושים כשרוצים להוציא לפועל תמ"א 38 אבל השכנים מפריעים? באחד הרחובות היוקרתיים בתל-אביב עומדים על אותה חלקה 3 בניינים ישנים נפרדים. בכל בניין יש כניסה נפרדת ובה 6 דיירים. בשני בניינים יש דירות על הגג, אליהן מוצמד הגג המשותף; ואילו בבניין השלישי אין לדיירים דירות הצמודות לגג או זכויות עליו.

• לקריאת כתבות אחרונות בנושא תמ"א 38
  

בעלי הדירות בבניין השלישי החליטו שברצונם לבצע חיזוק לבניין במסגרת תמ"א 38. אולם לדברי נציגות הדיירים, לא ניתן באופן מעשי לבצע את החיזוק עם שני הבניינים הסמוכים, מכיוון שבעלי הדירות על הגג דורשים את דירות הפנטהאוז. דרישה זו מקשה על היזם מבחינה כלכלית, בשל מיעוט הזכויות שמקנה עיריית תל-אביב. בשל קושי זה, עומדים הדיירים כבר שנתיים במבוי סתום ולא יכולים להתקדם.

אז מה הפתרון? למעשה הוא נעוץ בסעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. בחוק זה נקבע כי על מנת לבצע הפרדה בין הבניינים, ישנם מספר תנאים שיש לבחון.

ראשית יש לבדוק אם מדובר ב"בית מורכב". ההגדרה המשפטית בחוק המקרקעין (סעיף 59) לבית מורכב היא קיומם של מספר מבנים או אגפים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, קרי חדר מדרגות נפרד ותשתיות עצמאיות.

שנית, יש לבדוק אם ניתן לבצע את החיזוק במבנה או באגף אחד, מבלי לבצע או לפגוע בשאר האגפים והמבנים בבית המורכב. כלומר, קיימת אפשרות לביצוע החיזוק במנותק משאר האגפים והמבנים. בנוסף, יש לבדוק אם ניתן יהיה לבצע את החיזוק באגף או במבנה, מבלי לפגוע בזכויותיו של דייר במבנה או באגף האחר - לדוגמא, פגיעה בחניות של הדיירים הקיימים מהאגף הסמוך.

היעזרו במהנדס בניין ומודד מקצועי

על מנת להוכיח את כל זאת, על הדיירים להזמין מהנדס בניין ולקבל חוות דעת מקצועית המאשרת כי הבניין השלישי הוא עצמאי ומנותק מהבניינים הסמוכים, וכל המערכות והתשתיות שלו עצמאיות. בנוסף, על מהנדס הבניין לאשר כי בבניין ניתן לבצע את עבודת החיזוק - ללא קשר לבניינים הסמוכים.

במקביל, מומלץ להזמין מודד מקצועי שימדוד את השטח של החלקה ויסמן את גבולות המגרש עבור הבניין השלישי. זאת כדי שהדיירים וקבלן הביצוע יידעו בדיוק מה גבולות המגרש - והיכן ימוקמו החניות החדשות שייבנו.

ישנם מקרים רבים של בנייני רכבת או בניינים סמוכים באזורי הביקוש לתמ"א 38, שלכאורה קשורים וסמוכים לבניינים שאינם מעוניינים להשתתף בתהליך ביצוע התוכנית. על בעלי הדירות שמעוניינים לשדרג את איכות חייהם לבחון את הכללים הפשוטים הללו - וכך לא ייאלצו להזדקק להסכמתם של שאר הדיירים בבניינים הסמוכים באותה החלקה. בהצלחה!

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא היועצת המשפטית של המרכז למימוש זכויות הדייר - תמ"א 38 . כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי