רוכשים במחיר למשתכן - מוכרים במחיר השוק

רוצים לעשות מאות אלפי שקלים מהשקעה בנדל"ן? כנראה שכדאי לכם להיות זכאי משרד השיכון. בדיקת ynet מעלה שיש זכאים שרכשו דירה במחיר מסובסד וזול, וכעת מציעים את דירתם למכירה במחיר השוק, וזאת למרות האיום בקנסות מצד המדינה.

מחיר למשתכן - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• מסלול למשתכן במודיעין: דירות ב-550 אלף שקל
  
• דיור מוזל בראש העין: דירות ב-620 אלף שקל
  
• מחיר למשתכן ביבנה: דירות בפחות מחצי מיליון
  
• מתנת פרידה מאטיאס: דירות לחרדים בבית שמש
  

באחד מלוחות האינטרנט מצאנו ברובע ט"ז באשדוד "דירה חדשה מקבלן בשלבי בנייה. קומה 5 פונה למערב. אכלוס בסוף 2013". המחיר המבוקש עומד על 1.35 מיליון שקלים. בירור טלפוני עם בעל הנכס העלה כי מדובר בדירה שנקנתה לפני כשנה ב"מחיר למשתכן" תמורת 812 אלף שקל בלבד.

"זאת לא אמורה להיות בעיה. אם יהיה קנס של 75 אלף שקל - אני אשלם", אומר ל-ynet מוכר הדירה בתגובה לשאלה, האם מותר לו לבצע את המכירה. אם ימכור בעל הנכס את הדירה במחיר שביקש, הוא יזכה לתשואת שיא של כ-60% על השקעתו - גם אם ישלם קנס.

זכאי לדירה, אך בגלל הביקוש מפסיד במכרז

מיקי חובל, תושב אשדוד, מספר כי מדובר בתופעה של ממש, שחולשת על פרויקטים רבים בארץ. את חובל העניין מקומם במיוחד, משום שהוא עומד בקריטריונים לזכאות לדירה במחיר למשתכן, אך בשל הביקוש העצום - הוא ואשתו טרם הצליחו לרכוש דירה במחיר מוזל.

"אני תושב אשדוד, בן 29, נשוי ומצפה לילד. שירתתי את המדינה בכבוד במשך 7 שנים. ניגשתי למספר לא קטן של מכרזים כאלו, ובכל פעם התאכזבתי לשמוע על תוצאת ההפסד במכרז. לאחרונה שמעתי מחבריי על תופעה מוזרה - צעירים ניגשים למכרז, זוכים בו ומוכרים את דירתם ברווח נאה של 40-60% מהמחיר ששילמו", הוא מספר.

"שהמדינה תפסיק לתת מתנות על חשבון הציבור"

את עו"ד דוד בסון, מומחה לנדל"ן ממשרד עוה"ד הרטבי בורנשטיין בסון, הדבר לא הפתיע. "למעשה זאת תופעה שקיימת עשרות שנים", הוא אומר. "תמיד כשמדינת ישראל נתנה סוכריות לזכאים - היו כאלו שניצלו את הדבר לרעה".

לדבריו, אין משמעות להערת האזהרה שמשרד השיכון מצהיר כי מניח בטאבו, וגם אם היא קיימת - הדבר לא מפריע לביצוע עסקאות. "במרבית קרקעות המדינה המשווקות בשנים האחרונות, טרם נעשה הליך של פרצלציה (חלוקה של שטח קרקע למגרשים או לחלקות, לצורך הפיכתו למגרשי בנייה - א.ש). לכן אין עדיין רישום בטאבו, אלא רק אצל החברה המשכנת, ולפיכך אין הערת אזהרה", הוא מסביר.

לדבריו, כאשר כבר קיימת הערת אזהרה או שהקנס לא כדאי, ישנה התנהלות של "חוזה מגירה" המבוצע בין צדדים, כלומר חוזה נסתר מהרשויות. הדבר היה רווח בעבר בין זכאי דיור עמידר, שרכשו נכסים לטובת אחרים. הוא מוסיף כי ההתנהלות הזו ידועה ומתקבלת "בקריצה", וכעת הדבר מתבטא עם פרויקט מחיר למשתכן.

על מנת להתגבר על המכשולים שמציבה המדינה בטאבו, אומר עו"ד בסון, הצדדים מבצעים "חוזה מגירה", בדרך כלל ללא מעורבות עורך דין - מכיוון שכך הוא נותן יד למעשה לא חוקי. מדובר בחוזה מכר רגיל, הקובע כי בזמן עתידי נקוב החוזה ייהפך לגלוי ויהיה שינוי הרישום בטאבו.

לא תופעה חדשה

ובאמת, לא מדובר בתופעה חדשה. סיפור דומה סוקר בתקשורת לפני כשנה, אלא שאז מוסגר בהקשר של התנהלות בעייתית של חרדים. אולם כעת נראה שההתנהלות היא חוצת מגזרים. במקרה ההוא חרדים בעיר מודיעין קנו במרוכז דירות 3 חדרים בכ-600 אלף שקל, כזכאי משרד השיכון, ומכרו אותן בכ-1.2 מיליון שקל.

המקרה אירע בטרם שונו הקריטריונים של מחיר למשתכן, כך שהטבה זו הייתה מכוונת בעיקר לאברכים חרדים. עם שינוי הקריטריונים, שיווקם של דירות במסלול מחיר למשתכן אמור לקלוע גם לצרכי מעמד הביניים המתקשה בקניית דירה.

יצוין כי למרות זאת, עדיין ישנה התנהלות משפטית בבית משפט העליון נגד המדינה, בטענה שהמסלול מפלה לטובת חרדים, ויש להוסיף את קריטריון מיצוי כושר השתכרות, ששר השיכון אריאל אטיאס נלחם שלא להחילו. 

משרד השיכון: "מדובר בתופעה מקומית"

ממשרד השיכון נמסר בתגובה: "הזוכים במכרזי מחיר למשתכן שננעלו בחודשים האחרונים, ואשר ההרשמה אליהם תיפתח בשנה הבאה, אינם יכולים היום למכור את דירתם במשך 10 שנים, וגם נאסר עליהם להשכיר אותה במשך 5 שנים מיום בו הדירה מוכנה לאכלוס. בנוסף, נרשמת הערת אזהרה על עניין זה אצל רשם המקרקעין.

"מדובר בהרחבה של נוהל שנכנס לתוקף לפני כ-3 שנים (והוחל גם על המכרז באשדוד), לפיה אין למכור את הדירה במשך 5 שנים. כמו כן, נקבעה סנקציה של 75 אלף שקל על מי שמוכר את דירתו בניגוד לנהלים. מעבר לסנקציה הכספית, הערת אזהרה זו מקשה על מכירת הדירה ותופיע בספרי רישום המקרקעין במשך 10 שנים. משרד הבינוי והשיכון מפקח על הוראות אלה באמצעות החברה המנהלת את פרויקט מחיר למשתכן.

"לעניין אשדוד, מדובר בפרויקט ישן שפורסם לפני כ-3 שנים ורבע (נובמבר 2009) ובו 41 דירות לזכאים, כאשר הכללים התקפים היו שונים ובהם נאסרה המכירה למשך 5 שנים מהאכלוס. אם אכן קיימים ניסיונות למכור דירות של זכאים, מדובר בתופעה מקומית ובמקרים בודדים, ובמקרה והדברים יתבררו ויתגלו כנכונים - ינקוט המשרד בכל הצעדים המשפטיים העומדים לרשותו.

"קונה המבקש לרכוש דירה מזכאים בניגוד לכללים, צריך לקחת בחשבון כי רישום הזכויות לא יתאפשר על ידי החברה או רשם המקרקעין במשך 5 שנים לפי הכללים הקודמים, ובמשך 10 שנים במכרזים החדשים. לא ניתן יהיה למכור את הדירות ללא אישור החברה, וכל מכירה (גם ללא רישום הזכויות) מהווה הפרת חוזה, ולקונה תהיה בעיה אמיתית להעביר את הזכויות על שמו.

"לעניין המכרזים החדשים, יצוין כי השר אטיאס יזם החלטה שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל ב-30 בינואר 2012, והביאה להנחות של מאות אלפי שקלים לזכאים עם עדיפות ליוצאי צבא במאות דירות במודיעין, בראש העין, באפרת, ביבנה ועוד במכרזים שנסגרו בסוף 2012 ובתחילת 2013 - כאשר ההרשמה לזכאים נפתחת כשנה בממוצע לאחר בחירת הזוכים במכרז. לראשונה ניתנו הנחות של 50% על הקרקע, לרבות באזורי הביקוש, כאשר עד היום עלות הקרקע הייתה על בסיס מחיר מלא וקבוע מראש".

המידע הראשוני לידיעה הגיע באמצעות הדואר האדום