תמ"א 38 בחינם? בסוף תחוייבו במאות אלפים

תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת וחשיבותה עצומה לבעלי הדירות שזהו להם בית מגוריהם. בהתאם, היינו מצפים ממי שיודע להשוות את מחירי העגבניות ברמה של סניף סופרמרקט ספציפי, שיבדוק גם כל סעיף בעסקה כזו. בפועל, המצב הנו אחר לחלוטין.

• לכתבות נוספות בנושא תמ"א 38
  

מדובר בהסכם הנושא עשרות עמודים ומורכב לקריאה אפילו לעורכי הדין עצמם, בוודאי לבעלי דירות שאינם בעלי השכלה משפטית. מאמר זה הנו ראשון בסדרה, הממליץ לבעלי הדירות לשים לב ל"אותיות הקטנות" בהסכם. הן עשויות להיות שוות מאות אלפי שקלים.

פטור ממס שבח (רלוונטי לעיסקאות תמ"א 38/2)

פטור ממס שבח ניתן לדירת המגורים בהתמלא תנאים מסוימים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). הפטור ממס שבח יינתן, בדרך כלל, במידה והמוכר לא מכר ב-4 השנים האחרונות דירת מגורים אחרת שבבעלותו ולא השתמש בפטור ממס שבח. מדובר בפטור אישי של בעל הדירה, שעקרונית, הוא זכאי להשתמש בו פעם אחת בארבע שנים.

בהקשר של תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי מחדש), היזם, פעמים רבות, מחתים את הדיירים על סעיף שבו הוא רשאי לעשות שימוש בפטור האישי שלהם ממס שבח. בכך למעשה נוצרת אפשרות להפסד כספי ניכר מצד המוכר, או לחילופין עיכוב ביכולתו למכור את דירת המגורים השניה שבבעלותו...

יודגש, כי המחוקק העניק ליזם פטור מסוים ממס שבח במסגרת עיסקאות של תמ"א 38/2. עם זאת, מאחר ומדובר בפטור החל רק על זכויות בניה מתוקף התמ"א בלבד, ולא על זכויות בניה מקומיות שקיימות ללא קשר לתמ"א, הרי שליזם יש אינטרס מובהק לעשות שימוש בפטור "הפרטי" של הדיירים.

ערבויות מסים

חשוב לדרוש, כי היזם יתן לבעלי הדירות ערבות מיסים. זאת, בנוסף להתחייבותו לשאת בכל חבות בעניין זה. 

בעיסקת תמ"א 38 בעלי הדירות הקיימות נחשבים כמוכרים של זכויות בניה ליזם. מדובר בעיסקת מקרקעין לכל דבר וענין, הממוסה במס. הואיל וכך, רשויות המס רואות בבעלי הדירות אחראים לתשלום מס, גם אם היזם התחייב בהסכם לשאת בתשלום זה.

ערבות חוק מכר, ערבות בדק וערבות ביצוע

ערבות חוק מכר הנה ערבות שמטרתה לשמור על זכויות בעל הדירה, בדרך מתן ערבות בגובה ערך הדירה שהוא צפוי לקבל. ואולם, ערבות חוק מכר אינה פתרון קסם ובשום מקרה אינה מכסה את הדיירים בכל מקרה. דוגמאות נפוצות להפרות מצד היזם, שערבות המכר אינה מכסה, הן למשל, איחורים במסירת הדירה החדשה וליקויי בנייה.

לסיכום, עסקת תמ"א 38 הנה עסקת קומבינציה מורכבת מאד ודורשת ידע ומומחיות רבה. אם כבר החלטתם ללכת על עסקה כזו היו ערים לסיכונים הכספיים שמעבר לאובדן ביתכם, כדי שלא תתעוררו יום אחד ותגלו, כי כל הרווח שהובטח לכם - נעלם.

משרד עורכי דין מיכל שחר ושות', בתל אביב, מתמחה במשפט מסחרי, בנקאות ונדל"ן ומייעץ לבעלי דירות ולקבלנים במסגרת ההתקשרות בהסכמי תמ"א 38