שאלות ותשובות: איך קונים דירה במכרז
מחירי הדירות מאלצים את רוכשי הדירות לחשוב על חלופות לקניית נכס. אחת האפשרויות היא השתתפות במכרז ממשלתי. בדקנו איך עוברים את המכרז בהצלחה, כיצד עלולים להיפסל ומה עושים אם מגיעים רק למקום השני
שוק הנדל"ן הרותח ועליות המחירים המתמשכות, מאלצות את רוכשי הדירות לחפש עסקאות משתלמות בכל מקום שרק ניתן. אחת האפשרויות העומדות בפניכם היא רכישת דירה דרך מכרז ממשלתי, למשל של רשות מקומית, של משרד השיכון או של מינהל מקרקעי ישראל, אשר עשויה להיות האלטרנטיבה המשתלמת במקום רכישה בשוק הפרטי.
עוד על מכרזים לקניית דירה בערוץ הנדל"ן :
- מסלול למשתכן במודיעין: דירות ב-550 אלף שקל
- דיור מוזל בראש העין: דירות ב-620 אלף שקל
- מכרז של משרד השיכון: דירות בפחות מחצי מיליון
בשנים האחרונות נחשפו מקרי שחיתות רבים במכרזי הרשויות, לרבות פרשת "הולילנד" אשר עסקה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל. על מנת למגר את תופעת השחיתות ברכוש ובכספי הציבור, עומד בית המשפט לצדו של האזרח ופועל במקרים רבים כדי למנוע כל הפרה של דיני המכרזים.
איך לא יפסלו את ההצעה שלי במכרז?
אז איך אפשר לנצח במכרז כדי לרכוש דירה ומה חשוב לדעת? השבנו לכם על כמה שאלות שעשויות להתעורר בעת השתתפות במכרז ממשלתי לקניית דירה.
שאלה: האם טעות בערבות הבנקאית יכולה להביא לפסילת ההצעה?
תשובה: טעות בערבות הבנקאית של המציע אכן עשויה להוביל לפסילת התמודדותו, אך עם זאת יש להדגיש כי לא מדובר בפסילה אוטומטית. במקרים בהם מוגש ערעור על תוצאות המכרז, מקפידים בדרך כלל בתי המשפט שהערבות תהיה בדיוק לפי הנוסח שדרשה הרשות. משכך, אחת הסיבות הנפוצות לפסילה של מועמד במכרז היא נוסח ערבות לא מדויק ולא זהה לנוסח הנדרש.
מציע המוצא פגם בערבות אצל זוכה במכרז רשאי לבקש לפסול את הזכייה. לעתים הפסילה יכולה להיות אפילו בגלל מילה אחת מיותרת. מנגד, קיימים מקרים שבהם למרות שנעשתה טעות בערבות לא ייפסל המציע, למשל כאשר מדובר בטעות סופר בלבד או טעות טכנית. באופן כללי ניתן לומר כי כל מקרה יבחן לגופו ועל פי נסיבותיו.
שאלה: האם הצעה במכרז שהוגשה באיחור עדיין קבילה?
תשובה: בדרך כלל במכרז ישנה תיבת מכרזים, ורק אליה ניתן להגיש את ההצעות. במכרז המתנהל באופן תקין תיסגר התיבה בדיוק בשעה שפורסמה בתנאי המכרז, ומרגע זה לא יתאפשר להגיש עוד הצעות. אם מועמד מסוים מבקש להגיש את הצעתו באיחור כלשהו, אפילו של 5 דקות, אמורה הצעתו להיפסל כיוון שלא עמד באופן שווה בתנאי המכרז כיתר המציעים.
אם נודע לכם על הצעה כלשהי שהוגשה לאחר הזמן הנקוב בתנאי המכרז, קיימת עילה לביטול אותה ההצעה. לעומת זאת, קיימים מקרים שבהם הסיבה לאיחור קשורה בעורך המכרז. למשל, נקבע במסמכי המכרז שצריך להגיש בקומה X, ובפועל מוקמה תיבת המכרזים בקומה Y. במקרה מעין זה ייתכן שייקבע כי האיחור מוצדק וההצעה תהיה קבילה חרף האיחור.
שאלה: האם יכולה הרשות לדרוש ממציע כלשהו לתקן פרט בהצעתו?
תשובה: מתן אפשרות לשינוי הצעה לאחר פקיעת מועד הגשת ההצעות, עלולה לפגוע אנושות בשוויון בין המתמודדים. אם גיליתם שנעשה שינוי כזה, עליכם לפעול מיידית כדי לבדוק את האפשרות לביטול תוצאות המכרז. למשל, באחד המקרים התברר בדיעבד כי בטרם הוכרז הזוכה במכרז, פנתה הרשות המקומית אל אחד המציעים וביקשה ממנו לתקן את המחירים שבהצעתו. הוא כמובן הסכים, ובעקבות התיקון הצעתו הפכה לזולה ביותר - והוא הוכרז כזוכה במכרז.
בעקבות זאת הגיש הזוכה במקום השני לבית המשפט בקשה לשנות את תוצאות המכרז. בית המשפט קבע שהרשות הפרה את חובתה לעריכת מכרז שוויוני, בכך שאפשרה למציע לתקן את הצעתו. לפיכך הזוכה במקום השני זכה במכרז של 10 מיליון שקל.
שאלה: האם עורך המכרז רשאי למנוע התמודדות במכרז מטעמים של מוצא, דת או לאום?
תשובה: לא. כל רשויות המדינה כפופות למשפט הציבורי, ומשכך מחויבות לנהוג בשוויוניות כלפי כל אזרחי המדינה. מוצא, לאום או דת אינם קריטריונים רלוונטיים במכרזים לרכישת דירות, ומכאן שפסילת מציע בשל כך בלתי חוקית. המכרז הוא דרכה של המדינה לחלק את משאביה לציבור, וברור כי על חלוקה זו חלה חובת השוויון. אם אתם חושדים שהצעתכם לא התקבלה בשל סיבה כזו, פנו לפנות לבית המשפט. חובת השוויון חלה גם במכרזים פרטיים ועל אחת כמה וכמה במכרזים ממשלתיים.
שאלה: האם עורכי המכרז רשאים לסרב לחשוף בפני המפסידים את ההצעה הזוכה?
תשובה: באחרונה גוברות הקריאות להגביר את השקיפות על מכרזי הנדל"ן השונים, בשל מספר רב של פרשות שחיתות בשנים האחרונות. זכות העיון במסמכי ההצעה הזוכה היא עניין ציבורי רב משמעות, המבטיח את יכולת הציבור לבקר את החלטות המינהל במכרזי המקרקעין שלו. לצורך יצירת שקיפות, הופכת דרישת המפסידים במכרז לחשיפת פרטי ההצעה הזוכה ללגיטימית.
כך, לדוגמא, מציע שלא זכה במכרז "בנה ביתך" דרש שההצעה הזוכה תפורסם. הוא טען כי קיימת "זכות בסיסית" לפי תקנות חובת המכרזים לבדוק אם קיים פגם בהצעה הזוכה. בית משפט קיבל עמדה זו והוציא צו מניעה זמני, שאסר את תחילת העבודות במגרש עד לבירור טיב ההצעה הזוכה.
שאלה: מה עושים אם לא מסכימים עם תוצאות המכרז הציבורי?
תשובה: לא אחת פסלו בתי המשפט החלטות של הרשויות, כאשר הן החליטו החלטות בניגוד לדין. לכן, אם אין הסכמה עם הרשות הציבורית בנוגע לתוצאות המכרז, יש להגיש מיד עתירה מינהלית לבית המשפט. מוטיב הזמן במקרים האלה הוא קריטי, ולכן חשוב לפעול מיד כשמקבלים את תוצאת המכרז, על מנת למנוע מצב בו החלו העבודות.
עם זאת, גם כשהזוכה במכרז החל לעבוד, ניתן להגיש עתירה נגד הזכייה. קיימים מקרים שבהם אי-עמידה בתנאי הסף יכולה להתגלות רק אחרי שהזוכה במכרז מתחיל לעבוד. למשל, מכרז שאחד מתנאי הסף בו קבע ששבוע לאחר מועד תחילת העבודה הזוכה במכרז צריך להביא שתי משאיות, אולם בפועל זה לא מה שקרה והתברר שמלכתחילה ברור שהוא לא יכול היה להעמיד את המשאיות בזמן. עם זאת, פעמים רבות, למרות אי-העמידה בתנאי המכרז, הרשות מוחלת למי שזכה במכרז מכיוון שהעבודות כבר החלו.
כך או כך, חשוב לזכור שהכרזה על הזוכה במכרז אינה סוף פסוק. אם נדמה לכם שנפל פגם בדרך עריכת המכרז או בבחירת הזוכה, פנו למומחים בענייני מכרזים - וייתכן שתוכלו להפוך את הקערה על פיה ולשנות את תוצאת המכרז.
הכותב הוא שותף מייסד במשרד עורכי דין פרופ' ביין ושות'
לפנייה לכתב/ת 
