האם הסכם שכירות בעל פה מחייב?

אחרי חיפושים ארוכים מצאתם סוף כל סוף דירה ראויה למגורים, וחתמתם על חוזה שכירות מסודר עם המשכיר. אך לא רבים יודעים שכדי להסדיר את מערכת יחסי השכירות החוזית בין השוכר והמשכיר לצורך זכויות וחובות, לא החוזה הכתוב הוא המחייב אותם.

עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :

• הדירה לא תוקנה - האם חייבים לשלם שכירות?
• הדירה השכורה הוצפה - מי ידאג לשוכרים?
• עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?
  

אמנם לצורך הוודאות הראויה טוב יעשו הצדדים עם יחתמו על הסכם שכירות בכתב, אך זו טעות לקבוע שכל עוד לא נחתם הסכם כזה, אין תוקף להסכמות שהתחייבו הצדדים בעל פה טרם החתימה. למעשה, טעות זו יכולה לעלות ביוקר רב לצד שחזר בו מההסכמות עליהם הסכים עם הצד הנגדי.

חוק החוזים קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. הצדדים לחוזה צריכים להחליט להתקשר בחוזה מחייב, והחוזה צריך להכיל את התנאים המהותיים של העסקה. עוד קובע החוק כי חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, למעט אם ישנה דרישה חוקית שהחוזה ייעשה בכתב או אם סיכמו הצדדים כי ההסכם ביניהם ייעשה בכתב בלבד.

במילים אחרות, קובע חוק החוזים שכל עוד אין דרישה חוקית או הסכמה אחרת בין הצדדים, הם יכולים לכרות חוזה בעל פה ביניהם, והוא יהיה תקף לכל דבר ועניין. עיקרון חופש החוזים מקפל בתוכו גם את חופש עיצוב החוזה בין הצדדים.

בחיי היומיום נכרתים חוזים מחייבים רבים בעל פה ובלחיצת יד בלבד, ובלא צורך במסמך בכתב, כמו למשל אספקת סחורה, מכירה או רכישת רכב או עסקאות בתחום היהלומים. עסקאות מעין אלה יכולות להיות בסכומי עתק, אולם עדיין אין כל חובה חוקית שייעשו וייערכו בכתב, ובפועל רובן מבוצעות בעל פה.

מאידך, נקבע בחוקים שונים כי הסכם מתנה, הסכם ממון, הסכם בוררות או הסכם התחייבות למכר מקרקעין יהיו בכתב בלבד. הצורך במסמך בכתב לפי חוקים אלה לא נועד לצורך הוכחה בלבד, אלא להסב את תשומת לבם של הצדדים לרצינות העסקה ולחשיבותה ולהבטיח שאכן תצא לפועל.

אז אפשר לשכור נכס בעל פה?

חוק המקרקעין קובע שעסקה במקרקעין היא הקנייה של בעלות או זכות אחרת (לרבות שכירות), וכי התחייבות לעסקה טעונה מסמך בכתב. אולם בהמשך מסייג החוק ששכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים אינה טעונה מסמך בכתב. כלומר, השכרת נכס לטווח קצר, שאינה מכילה תקופת אופציה מעל 5 שנים, אפשרית גם בכריתת הסכם שכירות בעל פה בין הצדדים, ואינה חייבת בעריכת הסכם בכתב.

מקרה שכיח בו השכרת הנכס נעשית בעל פה היא כשהסכם השכירות הסתיים והצדדים מסכימים ביניהם בעל פה שהשוכר ימשיך לגור בנכס, ושיחתמו על הסכם שכירות בהמשך מבלי לקבוע תאריך יעד. במקרה כזה נכרת בפועל הסכם שכירות בעל פה בין הצדדים שמחייב אותם. במקרים אחרים יש צדדים שכורתים הסכם שכירות בעל פה בנוגע לנכס החל מתחילת תקופת השכירות.

כך, לדוגמא, שוכר ומשכיר סיכמו את תנאי השכירות בעל פה וקבעו שהסכם בכתב ייחתם כעבור מספר ימים, ובאותו מעמד שילם השוכר את דמי השכירות העתידיים למספר חודשים. אך לאחר יום הדירה הושכרה לשוכר אחר שנחתם עמו הסכם בכתב. בעקבות זאת קבע בית המשפט כי המשכיר הפר את הסכם השכירות שנכרת בעל פה, וחייב אותו לשלם לשוכר פיצוי בסך 6,000 שקל בגין אי נוחות ועוגמת הנפש שנגרמו לו.

במקרה אחר קבע בית המשפט כי בשיחת טלפון בין הצדדים בנוגע להשכרת נכס, שתוכנה תועד במכתב ובו נקבעו התנאים בנוגע לשכירות וכן מועד החתימה, אכן נכרת הסכם שכירות מחייב. לפיכך, כשהשוכר חזר בו מהסכמתו הטלפונית, קבע בית המשפט כי אי-חתימתו על ההסכם אינה משנה דבר, וכי חזרתו מההסכם בעל פה הייתה שלא בתום לב וגרמה למשכיר נזקים. לכן חייב בית המשפט את השוכר לשלם למשכיר פיצויים בסך 30,000 שקל בגין הפסדי השכירות שנגרמו לו ובגין הפרשי דמי השכירות שנקבעו מול השוכר החדש.