הפשיטה ברשפון: השוכרים בארץ ישלמו יותר

הפשיטה של רשות המסים אתמול (ב') על מושב רשפון , במטרה ללכוד בעלי נכסים שאינם מדווחים על הכנסותיהם משכר דירה לרשויות המס, הייתה רק התחלה. ברשות המסים מציינים כי ב"קו הצדק" ("המלשינון") שהחלו להפעיל לפני כחודש הצטברו עד עתה 8,500 תלונות על העלמות מס, וכי תחום השכרת הנכסים בולט באופן מובהק כמוקד לתלונות. ברשות לא ציינו האם המתלוננים הם השוכרים עצמם.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• ב-2012: נדרשו 131 משכורות לרכישת דירה
• לא רק בב"ש: 150 מעונות סטודנטים בקריית אונו
• משרד השיכון:  דירות בפחות מחצי מיליון שקל
  

הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה וצרכנות

"הגיעו הרבה פניות שמתייחסות לנושא של השכרת דירות והשכרת נכסים בכלל", אמר ל-ynet גורם ברשות המסים. לדבריו, "מדובר בעיקר בכאלה שמשכירים יותר מדירה אחת והשכרה של נכסים לחנויות. הפעילות ברשפון הייתה רק סנונית ראשונה - וצפויות פעילויות חקירה נוספות בקרוב".

"המהלך ישפיע על מעמד הביניים"

מהלך זה של רשות המסים עשוי להשפיע ברמה מסוימת על שוק השכירות, בעיקר באזורי הביקוש. זאת משום שמחירי השכירות שחוצים את רף המס (מעל 4,910 שקל בחודש) ומצריכים דיווח לרשויות - מצויים בעיקר באזורים אלה.

נשאלת השאלה מי יספוג את התשלום למדינה - השוכרים או המשכירים. מצד אחד, מכיוון השוכר - שבאזורי הביקוש, ההוצאה על השכרת דירה תופסת חלק לא מבוטל מהכנסותיו. מצד שני, מכיוונם של המשכירים, שבאזורי הביקוש התשואה על הנכס שהם משכירים לא נחשבת ממילא לגבוהה במיוחד, וסובבת סביב 2%-3% בשנה.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי "החוק הוא חוק וצריך לאכוף אותו - אך ההשלכות על השוק לא יהיו בכיוון הנכון". לדבריו, הגברת האכיפה תשפיע בעיקר על מעמד הביניים, משום שדמי השכירות יעלו. "בדירות היוקרה לא תהיה, מן הסתם, השפעה והמשכירים יספגו את המס", הוא אומר. אולם בדירות המושכרות לבני מעמד הביניים, שלהן ביקוש רב באזורי הביקוש, תהיה התייקרות מסוימת. "בסופו של יום, כל מה שישלם המשכיר - יגולגל לפתחו של השוכר", הוא אומר.

השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, סבור כי בטווח הקצר והבינוני כלל לא תהיה השפעה על שוק השכירות, אולם בטווח הארוך תהיה כנראה השפעה על המחירים, והבעלים והשוכרים יספגו אותה בחלקים מסוימים. "אם המס על דירה המושכרת ב-6,000 שקל בחודש עומד על כ-100 שקל בחודש, מי שיספוג את העלייה הם שני הצדדים, כאשר החלק המרכזי יושת על המשכיר", הוא מסביר". 

שמאי המקרקעין ארז כהן טוען ששוק השכירות מצוי בנקודת תפנית. "בין כה התשואה על נכסי שכירות היא 2%-2.5% בשנה, ומה שהחזיק בעלי דירות הוא שמחיר הדירה עולה", הוא אומר. "עכשיו, ככל הנראה, גם זה לא יהיה - ולהשכיר דירה הופך להיות דבר לא כלכלי ולכן ההיצע ירד. במצב זה יעלו מחירי השכירות. בכל מקרה, מסלול 10% מס, עליו אני ממליץ, הוא לא מהותי מכיוון שהוא חל הפער מעל הפטור, ולכן לא תהיה קטסטרופה של עליית מחירים".

מחירי הדירות יירדו?

מנגד, הכבדת הנטל על משכירי הנכסים עשויה לתרום לירידה במחירי הדירות לרכישה, על ידי עידוד היציאה של משקיעים מהשוק. על פי נתונים שפרסם היום (ג') משרד האוצר, יציאת המשקיעים משוק הדיור מתרחשת גם כך בשנים האחרונות, עקב צעדי מיסוי שונים שבהם נקטה המדינה בשנתיים האחרונות.

מהנתונים עולה כי ברבעון הרביעי של 2012, עלה הנתח של המשקיעים בכלל הרכישות של דירות בישראל ב-3% בלבד, לעומת 13% ברבעון הרביעי של 2011. קצב מכירת הדירות על ידי משקיעים עלה ברבעון הרביעי ב-12%, לעומת עליה של 6% בקצב מכירת הדירות בכלל.

הירידה הורגשה בעיקר בתל-אביב, שם ירד חלקם של המשקיעים בכלל הרכישות מ-50% ב-2010 ל-32% כיום, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2002. באזור חיפה ובפריפריה, לעומת זאת, נרשמה עלייה ברכישת דירות להשקעה, בשל התשואות הגבוהות יחסית באזורים אלה.

על פי החוק, קיימות 3 חלופות לתשלום מס על הכנסות משכר דירה. החלופה הראשונה היא פטור כולל לכל סכום המתקבל משכירות עד לגובה של 4,910 שקל לחודש. במקרה זה לא נדרש דיווח לרשות המסים על דמי השכירות שהתקבלו.

החלופה השנייה היא תשלום מס שולי על הרווח מהשכרה. המס השולי הוא מדרגת המס הגבוהה, שלפיה ממוסה הכנסתו של אדם. היתרון בחלופה זו הוא שהמיסוי חל על הרווח, כלומר על ההכנסה משכר דירה בניכוי ההוצאות שנוצרו בגינה (תיקונים ואחזקה שוטפת של הדירה, הוצאות ריבית על המשכנתא לרכישתה, פחת וכו'). חלופה זו משתלמת למי שההוצאות הכרוכות בקבלת שכר הדירה (ייצור ההכנסה) גבוהות יחסית.

האפשרות השלישית היא מס של 10% על כל סכום שהתקבל משכר דירה ללא הגבלה או תקרה. לגבי אופציה זו יש לזכור כי 10% נגזרים מסכום הברוטו שמתקבל מהשכירות, ללא אפשרות לנכות ממנו הוצאות (כפי שצוינו בחלופה השנייה).

אם אדם בוחר בחלופה זו, עליו לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס (לדוגמא, עבור 2012 יש לשלם עד 30 בינואר 2013; או לשלם מקדמות חודשיות במהלך השנה בה התקבלו ההכנסות משכר דירה. חשוב לציין כי בכל 3 האפשרויות, התנאי הבסיסי הוא שהדירה שממנה מתקבלות ההכנסות משמשת למגורים ולא לעסק, משרד, מחסן וכו'.

בהכנת הידיעה השתתפו אביטל להב, אליצפן רוזנברג ואלפי שאולי