פישר: לרסן ביקושים של משקיעים באמצעות מיסוי

ועדת הכספים של הכנסת קיימה הבוקר (ב') דיון מיוחד שנקבע ברגע האחרון על המשבר בשוק הדיור. לדיון הוזמנו שר השיכון, אורי אריאל, ונגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, אולם רק הנגיד פישר התייצב לדיון. יו"ר ועדת הכספים, ניסן סלומינסקי (הבית היהודי), הסביר כי שר השיכון נאלץ לקחת חלק בוועדה לשוויון בנטל. מדובר בישיבה ראשונה על המשבר בשוק הדיור, ובוועדה מציינים כי ייערכו ישיבות נוספות בנושא. ynet העביר את הדיון בשידור חי.

• המשבר בשוק הדיור: הממשלה נכשלה
• מינואר: זינוק במספר הדירות שאושרו לבנייה
• החגיגה של מוכרי הדירות תיכף נגמרת
• ירושלים: 10,000 דירות רפאים מחכות לשר שיעז
• הסיפורים הכי חמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

"אני מתנצל שאני מתחיל בשיעור קצר בכלכלה ורק לאחר מכן אעבור לעולם העובדות", פתח הנגיד פישר את הדיון. "נתחיל עם ביקוש והיצע לדירות ואחר כך נדון בהתפתחויות בשוק הדיור, בצד הביקוש ובצד ההיצע".

"שני דברים יכולים לקרות בשוק הדיור", המשיך פישר, "הדבר הראשון - עלייה בביקוש לשוק הדירות, מה שמעלה את מחירי הדירות ואת שיעור הבנייה. אפשר לגרום לבנייה של יותר בתים ויותר דירות דרך הביקוש - שגם מעלה את המחיר. הדבר השני - טיפול בהיצע. אם יש גידול בהיצע, מקבלים לא רק גידול בשיעור הבנייה אלא ירידה במחירי הדיור".

למעשה, הסביר פישר כי כדי לגרום בו זמנית לעלייה בקצב הבנייה יחד עם ירידה במחירי הדירות - יש להשפיע על היצע הדירות. לדבריו, הצעדים הנדרשים לכך כוללים בעיקר: הגדלת היקף הקרקע הזמינה לבנייה וצעדים לקיצור משך הזמן מתכנון הבנייה לתחילת הבנייה בפועל.

"עד תחילת 2008 מחירי הדירות בישראל היו מאוד יציבים - ואז התחילו לעלות בקצב יחסית גבוה", אמר פישר. הוא הוסיף כי מדובר בעלייה של כ-70% (עלייה של 50% במונחים ריאליים), לעומת שכר הדירה שעלה בשיעור נמוך יותר. "מחירי הדירות מאוד תנודתיים. הם חזרו לעלות ב-9 החודשים האחרונים והחלו לעלות בקצב של מעל 7% בשנה - וזו עובדה שמטרידה אותנו", ציין. עוד אמר כי המדינה צריכה לבנות דירות בקצב מספיק מהיר כדי לספק יחידות דיור לזוגות צעירים.

"ריבית גבוהה היתה פוגעת בייצוא"

פישר התייחס למשקיעי הנדל"ן ואמר כי "מי שמוגדר אצלנו כמשמקיע זה אדם שקנה דירה שנייה. גם חברי הכנסת שקנו דירות כדי  לתת אותן לילדים שלהם בעתיד - זו השקעה". לדבריו, מספר הבתים שמשקיעים קנו המשיך לעלות בקצב מהיר מאז שנת 2002, ואז בתחילת 2011 ירד מספר הבתים בקצב מהיר בגלל המיתון באירופה והחשש ממשבר עולמי נוסף.

פישר הבהיר כי חלקה של הממשלה בשוק הדירות צריך להיות ריסון הביקושים מצד המשקיעים על ידי צעדי מיסוי, בעיקר מס שבח, ושינוי במדיניות הקרקעות והתכנון, שהיא בעיניו "משימה לא קלה אבל חיונית". הוא הוסיף כי יש להאריך את התקופה שבה אין פטור ממס שבח.

הנגיד אמר עוד כי הסיבות העיקריות לעלייה החדה במחירי הדירות מ-2008 היו מלאי הדירות הקיים והיקף התחלות הבנייה בעת ההיא, שלא הספיקו כדי לענות על הביקוש הנובע מגידול האוכלוסייה ורמת החיים. בנוסף הדגיש הנגיד כי עליית הביקוש לדירות כנכס להשקעה נבעה בעיקר כתוצאה מירידת התשואה על נכסים חליפים.

על חלקה של מדיניות הריבית בעליית מחירי הדירות, ואם נכון היה לנקוט במדיניות זו, אמר הנגיד כי השארת הריבית ברמה גבוהה יותר הייתה מובילה לייסוף השקל, ולפגיעה בייצוא ובהשקעות במשק. כתוצאה מזה, הצמיחה הייתה יכולה להיות איטית יותר, האבטלה גבוהה יותר וקצב בניית הדירות נמוך יותר.

לעומת זאת, על הביקוש לדירות משפיעים השינויים בריבית וגם צעדי המפקח על הבנקים לשמור על יציבות המערכת הפיננסית להגביל את חלק המשכנתא ממחיר הדירה. המסקנה של פישר הייתה כי המאמץ העיקרי להורדת מחיר הדירות ולהמשך הבנייה למגורים בקצב גבוה, צריך להיות בהגדלת היצע הדירות בכיוון שעליו ממליץ הנגיד.

"האשראי לענף הבנייה עלה למרות הסיכון"

הנגיד ציין בסקירתו כי האשראי לענף הבנייה עלה למרות הסיכון הגלום בו. לדבריו, שיעור החובות הבעייתיים בנדל"ן ירד אחרי המיתון שהסתיים ב-2005, אבל עדיין עומד על 10%. התחלות הבנייה עלו בעקבות עליית המחירים, אולם עלייה זו נבלמה לאחרונה. סכום האשראי לנדל"ן, כולל השקעה בתשתיות, שניתן לגיוס מהמערכת הבנקאית עומד היום על למעלה מ-20 מיליארד שקל.

מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, אמר כי לא די בשיווק ענק של קרקעות. הוא ציין, לדוגמא, כי שיווק קרקעות ל-4,000 יחידות דיור בראש העין ב-2009 הסתיים בינתיים רק בבנייה בפועל של 400 יחידות דיור, בגלל היעדר סינכרון בפעולות משרדי הממשלה האחרים.

ליקוי זה, הוסיף ליברמן, יוצר חסמים המעכבים את הבנייה, כגון סחבת בפיתוח תשתיות מקבילות (כבישים, מחלפים, מים, ביוב וכו') שבלעדיהן לא ניתן להתחיל לבנות. לדעתו, תקציב של שני מיליארד שקל היה יכול לשחרר את החסמים. עוד אמר כי קיימת בראש העין עתודת קרקעות ל-10,000 יחידות דיור שלא ניתן לשווק בגלל בעיות תכנון.

ליברמן הוסיף כי בעיה זו מחייבת את הרשות להתמקד בשיווק קרקעות ללא חסמים שניתנות לבינוי מידי. בתשובה לשאלה מי יכול להסיר את החסמים, הוא הצביע על קבינט הדיור שהוקם לאחרונה בראשות שר האוצר עם סמכויות תקציביות, וגם על סמכות ראש הממשלה להתערב בתקציבו של המשרד האחראי לחסם שיכולה להביא להסרת החסם.

"הממשלה מטפלת רק במצוקת הדיור בשטחים"

בביקורת חברי הוועדה על דברי הנגיד אמרה ח"כ גילה גמליאל (ליכוד-ביתנו), בין שאר הדוברים כי "אין מחסור בקרקעות. יש עודף של ביורוקרטיה שחייבים לחסל בהקמת גוף ממשלתי ריכוזי". ח"כ משה גפני (יהדות התורה) הוסיף כי "אני יוצא מאוכזב. הדיון הזה התקיים לפני 4 שנים ושום דבר לא יצא ממנו". ח"כ איציק שמולי (עבודה) ציין כי "הממשלה משווקת הצהרות במקום קרקעות ומסרבת להגדיר בחוק דיור בר-השגה".

ח"כ זהבה גלאון (מרצ) הביעה מחאה ואמרה כי "הממשלה מטפלת רק במצוקת הדיור בשטחים. התנחלויות מתוקצבות ב-70% יותר מהרשויות המקומיות בישראל. בעשור האחרון המדינה אחראית לכ-50% מהתחלות הבנייה בשטחים, אבל רק ל-18% מההתחלות הבנייה בתחומי הקו הירוק".

בתשובות הנגיד לחברי הוועדה הוא אמר בין השאר כי "לעסק הזה יש מנהל אחד מגבוה, הממשלה, אבל הבעיה שלה ושלנו היא שבשטח יש יותר מדי דמוקרטיה מקומית". לדבריו, "ירידת מחירים מהירה עלולה לגרום לבעיות חמורות להרבה אנשים... לא רצינו להרוג את השוק הזה ולכן הפעלנו עליו רק לחצים מתונים ומאוזנים".

יו"ר הוועדה ניסן סלומינסקי אמר כי "אנחנו לא מרפים מנושא הדיור, ובעוד שבועיים-שלושה נקיים דיון נוסף שיוקדש כולו לסקירת שר השיכון, אורי אריאל, שהוזמן להיום אך נאלץ להשתתף בישיבת ועדת השרים לחלוקת הנטל". על הנגיד אמר כי "בזכות מהלכיו, אף בנק ישראלי לא קרס במשבר. יחד עם זאת, אחת מהשלכותיו היא על שוק הדיור".

מסמך: מאמצי הממשלה נכשלו"

אתמול פורסם ממסמך של המרכז למחקר ומידע של הכנסת, שהוכן לקראת הדיון היום, אשר קבע כי "מאמצי הממשלה למתן את העלייה במחירי הדיור לא רק שלא צלחו, אלא שבחודשים האחרונים קצב עליית המחירים אף הואץ באופן חד".

משמעות הכישלון, קובע המסמך, היא ש"כלי המדיניות הממשלתית להגדלת היצע הדיור למגורים לא הביאו לתוצאה הרצויה, וייתכן שחייבים לנקוט בכלים אלו בעוצמה גדולה יותר, בעיקר לשם הסרת החסמים בשיווק הקרקעות להגדלת ההיצע וקיצור הביורוקרטיה שסרבולה משפיע על משך הזמן לקבלת אישורי הבנייה ועל משך הבנייה עצמה, תוך ריסון הביקושים של רוכשי הדירות להשקעה".