מחפשים דירה בעזרת מתווך - חייבים לשלם לו?

ישראלים רבים שמעוניינים לקנות או למכור דירה פונים לעזרתו של מתווך נדל"ן. אולם במקרים רבים פורצות מחלוקות בנוגע לדמי התיווך - אם באשר לשיעורם ואם לעצם זכאותו של המתווך לשכר. הטענות שעולות במקרים כאלה מצביעות, לעתים, על מתווך שלא תרם בפועל למכירת הדירה אך מבקש שכר; ובפעמים אחרות מדובר ברוכשים שמנסים לנצל לרעה את דרישות החוק כדי להתחמק מתשלום.

כתבות נוספות על תיווך מקרקעין בערוץ הנדל"ן :

• עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?
• שני מתווכים הראו דירה - מי יקבל את הכסף?
• שלא תפלו בפח: חובת האמינות של מתווכי דירות
• הישארו מעודכנים - עשו לנו לייק בפייסבוק
  

חוק המתווכים במקרקעין והתקנות שנקבעו מכוחו הם חקיקה צרכנית, הקובעת סטנדרטים של מקצועיות והגינות לעיסוק במקצוע התיווך - על מנת להגן על הרוכשים. חוק זה נועד לדאוג, בין היתר, לכך שרק מתווך אשר תרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו. נשאלת השאלה, אם כן, מהם התנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך.

מתי המתווך זכאי לתשלום?(צילום: Index Open)

תנאי ראשון: מתווך מורשה

משטר הרישוי נועד לוודא ששירות התיווך יינתן על ידי גורם העונה לדרישות מינימליות של התאמה וכשירות, ובעל ידע ורמה מקצועית נאותה בתחום הנדל"ן. כמו כן, הוא נועד לאכוף סטנדרטים של מקצועיות והגינות על מנת להגן על רוכשי הדירות.

הסכם תיווך במקרקעין, שנערך על ידי אדם שאינו בעל רישיון תיווך כדין, מהווה "חוזה פסול". זאת משום שכריתתו, תוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים ומבצע התיווך אינו זכאי לתשלום דמי תיווך - גם אם עמד בכל שאר דרישות חוק המתווכים במקרקעין, כולל היותו הגורם היעיל להתקשרות בעסקה.

תנאי שני: הזמנה בכתב

בדומה לעסקאות מקרקעין, קבע המחוקק דרישה בכתב לחוזה תיווך תקף. סעיף 9(א) לחוק קובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין". באופן כללי, לא ניתן לסטות מדרישה בכתב ובבתי המשפט הוחלט כי ללא קיום דרישת הכתב במלואה - אין המתווך זכאי לדמי תיווך.

עם זאת, חשוב לציין שבשנים האחרונות נעש ריכוך מסוים בדרישת הכתב, כפי שנעשה במקרים מסוימים גם ביחס לדרישת הכתב שבחוק המקרקעין: כך, למשל, נפסק כי במקרים בהם דרישת הכתב מנוצלת לרעה - יש לסגת מדרישה זו.

נכון להיום, אין הלכה ברורה באשר למעמדו של הסכם שאינו מציין את כל הפרטים המהותיים כנדרש, והאם ניתן להשלים פרטים מהותיים החסרים בו. בתי המשפט בודקים כל מקרה לגופו, במטרה שלא לפגוע בתכליתו של חוק המתווכים מחד, אך גם כדי למנוע ניסיונות התחמקות מחבות באופן "מתוחכם" מאידך. לאור מגמת הפסיקה, נראה כי בנסיבות מסוימות גם ללא רישום מלוא הפרטים בהזמנת התיווך, יתכן שהלקוח יחויב בתשלום דמי תיווך.

תנאי שלישי: הגורם היעיל

סעיף 14 לחוק המתווכים מתנה את הזכאות לדמי תיווך בהיות המתווך "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". היות המתווך "הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות, כאשר הדגש בפסיקה מושם על יעילות פעולת התיווך ולא על כמות הפעולות שבוצעו.

תנאי רביעי: הסכם מחייב

במקרים מסוימים בוחרים הצדדים להתנות את תוקפה של העסקה בהתקיימות תנאים, למשל בקבלת אישורי תב"ע לבנייה על הקרקע המיועדת למכירה. אי קיומו של תנאי כזה בחוזה מבטל את תוקף החוזה.

כמו כן, לעתים חותמים צדדים על זיכרון דברים, קודם לחתימת ההסכם. אם זיכרון הדברים מפורט, דיו כדי לסגור עסקה, כאשר החתימה הסופית היא רק שלב טכני. אולם אם זיכרון הדברים אינו מהווה סגירה של עסקה, אלא רק שלב לקראת החתימה הסופית, הרי שאין מדובר בהסכם מחייב - והמתווך אינו זכאי לדמי תיווך טרם החתימה על ההסכם הסופי.

תנאי חמישי: התמורה

חוק המתווכים במקרקעין אינו מגביל את גובה דמי התיווך, והדבר נתון למו"מ בין הצדדים. אך חלה החובה על הצדדים לציין את התמורה המוסכמת בפרטי ההזמנה בכתב.

חוק המתווכים אינו קובע את מועד התשלום (ואף אין חובה לכלול זאת במסגרת פרטי הזמנה בכתב) והדבר גם כן נתון להסכמה החוזית בין הצדדים. אם מועד התשלום לא מצוין במסגרת ההזמנה בכתב, הוא יינתן עם סיום פעולות התיווך, או תוך זמן סביר לאחר מכן.