רוכשים דירה: אפשר לחסוך עד 200 אלף שקל?
בעקבות הפרסומים על העלייה במחירי הדיור, ולצד הגזירות בתחום הנדל"ן, בדקנו כיצד ניתן למצוא דירות זולות, איך אפשר לחסוך אלפי שקלים ומה בדיוק צריך לבדוק לפני שחותמים על חוזה - כדי שהכסף לא יירד לטמיון. מדריך לרוכש הפוטנציאלי
העלייה במחירי הדירות והגזירות הכלכליות בתחום הדיור, מקשות על זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה. בני הזוג צריכים לגייס יותר הון עצמי, או לוותר על החלום לרכוש דירה חדשה. מה שאותם זוגות צעירים לא יודעים, הוא שניתן לחסוך לפעמים מאות אלפי שקלים, אם רק מוצאים את העיתוי הנכון או את הדירה הנכונה בכל פרויקט.
שוק הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- בענף הדיור מזהירים: גם ב-2014 הדירות לא יוזלו
- הדירות ממשיכות להתייקר: עלו ב-6% ברבעון
- 100 דירות, חצי שעה מת"א, פחות ממיליון שקל
- גזירות הנדל"ן: פגיעה במשפרי הדיור
- הסיפורים החמים לפני כולם בפייסבוק של ynet
רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק, מסביר שראשית חשוב להבין מהי מטרת הרכישה - רכישה למגורים או להשקעה. אם מדובר בהשקעה, אומר כהן, ניתן להתפשר על פרמטרים מסוימים כמו מספר החדרים, "או לחילופין לא לשדרג את המפרט של הקבלן, שהיום בחלק ניכר מהמקרים הוא גם כך גבוה מאוד ומספק". לעומת זאת, מוסיף כהן, מי שרוכש דירה למגורים פחות מתפשר באותם פרמטרים - אך עדיין ניתן למצוא דירות יחסית זולות שמתאימות למידותיהם.
לדוגמא, ברוב המקרים רצוי להיות בין הראשונים שרוכשים דירה במסגרת המכירה המוקדמת של הפרויקט (פריסייל). לדברי כהן, "מחירי הדירות בפריסייל זולים, מכיוון שישנם יזמים שרוצים למכור מספר דירות על מנת להתחיל לקבל ליווי בנקאי ולבסס את הפרויקט - כדי לעלות מחירים ככל שהפרויקט מתקדם".
לדבריו, "יש לזכור כי לא כל מבצעי הפריסייל מתפרסמים בעיתונות. לכן, כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום, למפות את המתחמים החדשים בהם רוצים להתגורר ולברר מי הולך לבנות באותם מתחמים".
יתרון נוסף ברכישת דירה במסגרת פריסייל, מסביר כהן, הוא כמובן היצע הדירות. במסגרת הפריסייל, כמעט כל תמהיל ודגמי הדירות עומדים למכירה, רוכשי הדירות יכולים לבחור את המיקום, קומה, כיווני אוויר – וכל זאת בלי להתפשר על דירה שהם אולי פחות מעוניינים בה.
איך ניתן לחסוך 200 אלף שקל
"דרך נוספת למצוא דירה זולה בפרויקט מסוים הוא לבדוק אילו טיפוסי דירות יש בכל פרויקט", מוסיף כהן. "לדוגמא, ניתן לחסוך עשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים ולרכוש דירת 4 חדרים, המשתרעת על פני 90 מ"ר, ולוותר על רכישת דירה דומה בגודל של 110 מ"ר. דרך נוספת למצוא את הדירות הזולות בפרויקטים למגורים היא לרכוש דירה עם מרפסת קטנה יותר".
גזירות הנדל"ן:
כדאי להעביר דירה במתנה לילדים
עו"ד גיל מיכלס
גזירות המיסוי בשוק הדיור שהטיל האוצר מקשות על בעלי דירה שנייה. עו"ד גיל מיכלס סבור שאחת הדרכים להתמודד איתן היא על ידי עסקאות מתנה בין קרובים: אם תעבירו דירה בבעלותכם לילדים, תוכלו לנצל את הטבות המס שעדיין קיימות בחוק
לדבריו, "ליזם מצדו משתלם לתת לקבוצות רוכשים גדולות הנחות, מכיוון שהוא מוכר כמות גדולה של דירות וחוסך בהוצאות שיווק ומימון. לחילופין, ניתן לרכוש דירה דרך מועדוני צרכנות. פרויקטים למגורים הנמכרים על ידי ארגון 'חבר', למשל, מציעים הנחות של 8%-10% ממחיר השוק. זה המון כסף".
אחת הדרכים החכמות לקנות דירה היא לזהות את מוקדי הנדל"ן הבאים שיצמחו בשנים הקרובות. לדוגמא, מי שרכש דירה ביבנה, למשל, או בתחילת הדרך של שכונת מצליח ברמלה - רכש את הדירה שלו במחיר נמוך יחסית למחירים כיום. לדברי כהן, בדרך כלל מקומות אלה נמצאים בקרבת עורקי תחבורה ראשיים, מחלפים, תחנות רכבת עתידיות וכו'. "עם זאת, חשוב לזכור כי זו דרך קצת יותר מסוכנת שלא מתאימה לכל אחד אלה בעיקר לאנשים שמבינים נדל"ן ומוכנים להמר", הוא מבהיר.
בנוסף, כדי למצוא דירה חדשה הזולה ממחיר השוק לא חייבים ללכת רק לפרויקטים חדשים. לדברי שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי, "בפרויקטים של התחדשות עירונית, ככל ששלבי הפינוי וההריסה בחיתוליהם, וככל שהפרויקט נמצא בשלב טרום הבנייה, כך ישנה כדאיות כלכלית גדולה ברכישת הדירות בשלב זה".
לדבריו, "מניסיון העבר, מחיר דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית שבנינו עמד בתחילת השיווק על כ-10% פחות ממחיר דירות חדשות בשוק באותו האזור. אולם, לאחר תחילת הבנייה והשיווק, המחירים עלו והתיישרו עם מחירי האזור".
לעתים, מוסיף דוידוביץ', "פרויקטים של פינוי-בינוי הנבנים בלב אזורים ותיקים בעיר, נחשבים לפני הפינוי לפחות מבוקשים, אך לאחר סיום הליך ההתחדשות העירונית - עובר האזור כולו שינוי תדמיתי, וכן נכנסת אוכלוסייה צעירה למרכז העיר. כפועל יוצא, מי שיהיה בעל חזון לקנות בפרויקטים אלה דירה, לרוב יזכה לתשואה והשבחה עבור אותו נכס עם סיום הבנייה".
אל תשכחו לבדוק את הקבלן
גל קסטל, מנהל השיווק של חברת הנדל"ן ארזים (ג.י.א) מקבוצת אורון אחזקות והשקעות ממליץ בטרם החתימה על החוזה המיוחל להתחיל קודם כל ב"שופינג" - בין משרדי המכירות השונים. "בחרתם עיר או אזור מגורים? רצוי לעשות סבב בכל משרדי המכירות שבמתחם הרצוי, להתרשם ראשונית מהפרויקט, מההדמיות והתוכניות, מרמות המחירים, המפרט הטכני ומצוות המכירות העומד לרשותכם", אומר קסטל.
מדריך:
קונים או מוכרים דירה? כך תושפעו מהגזירות
עופר פטרסבורג
התוכנית הכלכלית של משרד האוצר כוללת שורת גזירות כואבות, בהן גזירות בתחום הדיור כגון ביטול הפטור ממס שבח ושינויים במס רכישה. כיצד נרגיש שינויים אלה בכיס? שאלות ותשובות
לאחר מכן הוא ממליץ לבדוק אם מחירי הדירות שהוצעו לכם עומדים בתקציב הכספי שלכם. "מגוון הדירות גדול והמחירים מגוונים, וניתן להתפתות ללכת לכיוונים שלא תכננתם מראש", הוא אומר, "כדאי להגדיר מסגרת תקציבית מראש לרכישת הדירה, ולהשתדל לא לחרוג ממנה. רצוי להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי שיודע להמליץ על היכולת שלכם לעמוד בתנאי המשכנתא, ביחס למחיר הדירה שברצונכם לרכוש".
בנוסף, אומר קסטל שכדאי להקצות תקציב להוצאות נוספות. "רוכשים רבים שוכחים שמעבר למחיר הדירה הבסיסי, ישנן הוצאות נלוות נוספות שלא נלקחות בחשבון, וכשהם נדרשים לשלם אותן - הם נכנסים למצוקה כלכלית", הוא מסביר. "יש לקחת בחשבון הוצאות ולהשאיר מרחב תמרון כספי להוצאות ידועות ולא ידועות, כמו מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תשלומי הצמדה למדד, שדרוגים ושיפוצים בדירה, חיבורי חשמל ועוד".
קסטל ממליץ לא להתפתות לרכוש דירה בתנאים מיוחדים מקבלנים, מבלי לוודא שקיבלתם בטוחות לכספכם, כדוגמת ערבויות חוק מכר. "קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, פשוט לא לקנות ממנו", הוא מזהיר. לדבריו, מומלץ להיעזר בשירותי עו"ד המתמחה בחוזי מקרקעין. "עורך דין טוב יידע לשים דגשים על סעיפים אשר יגנו עליכם ועל זכויותיכם", הוא אומר.
זאת ועוד, כדאי לבדוק גם את חברת הבנייה שממנה אתם אמורים לרכוש את דירתכם. אילו פרויקטים היא בנתה בעבר, רמת שביעות רצון הלקוחות בפרויקטים האחרים, טיב הגמר של ביצוע הפרויקט, האם קיימת מחלקת שירות לקוחות שתוכל לעמוד לרשותכם במהלך ולאחר הרכישה, מחלקת שינויי דיירים אשר זמינה לסייע ועוד. "חשוב מאוד לוודא שיש "אבא ואמא" וגב עסקי מוכח לחברה שממנה תבחרו לרכוש את דירתכם", טוען קסטל.
התמקחות התמקחות התמקחות
עו"ד אברהם קזו-כהן, מנהל מחלקת בנדל"ן ושותף במשרד עוה"ד כהן אמון ושות', סבור כי בטרם רוכשים דירה, רצוי לוודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן, או לכל הפחות הוא בעל זכות נאותה בה - ואין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכיו"ב. לשם כך, מסביר עו"ד קזו-כהן, יש לפנות אל לשכת רישום המקרקעין. "בדיקה כזו תוכל להבטיח שבגמר הבנייה, הבעלות בדירה אכן תעבור על שמכם, ולא תיאלצו להתמודד עם בעל שעבוד או עיקול אשר זכויותיו בקרקע קודמות לשלכם - מה שיגרום לכספכם לרדת לטמיון", הוא אומר.
בנוסף, ממליץ עו"ד קזו-כהן לא לחתום בחיפזון על זיכרון דברים. "הסכם לרכישת או למכירת נכס הוא הסכם סבוך, אשר טומן בחובו המון מוקשים", הוא אומר, "אדם שאינו רגיל בעריכת מסמכים מסוג זה, עלול להיכשל אם ינסה לנסח הסכמות בעצמו. קביעה של מחיר ומועד פינוי לבדם, אינם מספיקים כדי לנסח הסכמה חוזית שתקיף את כל הפרמטרים הרלבנטיים. היפרדות לאחר חתימה על זיכרון דברים, היא כמו היפרדות לאחר חתימת הסכם מחייב - הרבה כסף ועוגמת נפש".
בהמשך הוא אומר שכדאי לבדוק את מחיר השינויים בדירה. למשל, אם סגרתם עם הקבלן על מחיר אך ייתכן שתרצו לעשות בה כמה שינוים קטנים בהמשך, כדאי לכם לדאוג שבחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן לבצע שינויים או תוספות בדירה, ולוודא מולו מה מחיר השינוי. "כמו שמתמקחים על מחיר הדירה, חשוב להתמקח גם על מחירי השינויים", מציין עו"ד קזו-כהן.
לדבריו, כדאי לבקש מהקבלן את המפרט הטכני של הדירה, שכן "החוק קובע שעל הקבלן חובה למסור לרוכש הדירה מפרט טכני, אשר בו ייקבעו המידות והאביזרים המדויקים של הדירה אותה רכש". לדבריו, "החוק עושה גם סדר בדרך מדידת גודלה של הדירה. האופן היחיד בו מותר למדוד גודל דירה, הוא השטח הכלוא בתוך קירות הדירה. אין עוד אפשרות להעמיס על שטח הברוטו שטחי חדר מדרגות, לובי וכו'. השטח היחיד הרלבנטי הוא שטח הדירה בפועל".
שימו לב למחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר. עו"ד קזו-כהן מדגיש כי המחיר חייב להיות סופי, ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. "לכן, לפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב כיצד הנושאים הבאים מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה: חניה, דוד שמש, מע"מ, רישום הדירה בטאבו וחיבור הבניין לתשתיות, כגון חשמל, מים, גז וטלפון וכיו"ב", הוא אומר.
צילום: index open
מומלצים
