הקבלנים: המסים יעלו למשפרי הדיור 100 אלף ש'
לפי ניתוח משרד השיכון, משפרי הדיור מהווים את האחוז הגבוה ביותר בקרב רוכשי הדירות, אך מסקירת התאחדות בוני הארץ עולה שדווקא הם ייאלצו לשלם יותר על רכישת דירה. "פעולות לפיד עומדות בניגוד להבטחותיו". בדיקת ynet מצאה באיזו עיר מעדיפים משפרי הדיור להשתכן וכמה עולה דירה ראשונה בת"א
"הגזירות הכלכליות החדשות שהטיל שר האוצר, יאיר לפיד, על שוק הדיור, בהן העלאת מס הרכישה והמע"מ, יעלו למשפרי הדיור 80-100 אלף שקל נוספים". כך עולה מהסקירה הכלכלית השנתית של התאחדות בוני הארץ שפורסמה היום (ב'). לפי הסקירה, "בעת רכישת דירה חדשה על ידי זוגות צעירים או משפרי דיור, משרד האוצר משלשל לקופתו כ-700 אלף שקל בממוצע בגין רווחים מהקרקע ורווחים מהמיסוי הגבוה המוטל על הענף, וכולל מסי רכישה, מסים עירוניים שונים, היטלים ומע"מ".
- קונים או מוכרים דירה? כך תושפעו מהגזירות
- הצעה: לפתור את בעיית הדיור כמו שעשו בסלולר
- הדירות ממשיכות להתייקר: עלו ב-6% ברבעון
- הסיפורים החמים לפני כולם בפייסבוק של ynet
הסקירה הוכנה על ידי אגף הכספים והכלכלה בהתאחדות בשיתוף חברת BDO, לקראת הכנס השנתי של ההתאחדות שייפתח מחרתיים (ד') באילת. מהנתונים עולה כי עלות הקרקע מהווה כ-25% ממחיר הדירה הממוצע (במרכז הארץ העלות מגיעה גם ל-50%) והמסים מהווים כ-25% נוספים ממחיר הדירה. לפיכך, בדירה חדשה שמחירה הממוצע כ-1.4 מיליון שקל, מדובר על אלפי שקלים שנכנסים לקופת האוצר. עם זאת, חשוב להבהיר שהמסים תלויים בגורמים רבים, ולא תמיד מגיעים לסכומים אלה כפי שטוענים הקבלנים.
על פי תחזית ההתאחדות, מחירי הדירות יעלו בשנת 2013 בכ-5% ובשנת 2014 בכ-5% נוספים, ומחירה של דירה ממוצעת בישראל יגיע לכ-1.2 מיליון שקל. אולם, להערכתו של נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, הצעדים של לפיד, במידה ויעברו בכנסת, יביאו לעלייה נוספת של 4% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות.
עוד עולה מהסקירה כי עליית מחירי הדירות, יחד עם שחיקת השכר במשק, גרמה לכך שמספר המשכורות לרכישת דירה בישראל נמצא בשיא היסטורי. על פי הסקירה, בסוף 2012, מספר המשכורות לרכישת דירה עמד על 126 משכורות, קצת יותר משנת 2011 - אז נדרשו כ-125 משכורות ולעומת 103 משכורות בשנת 2008. נזכיר כי על פי נתוני משרד השיכון, ב-2012 עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה על רמה של 1.43 מיליון שקל ונדרשו 131 משכורות לרכישת דירה בישראל.
לשם השוואה, אומרים בסקירת הקבלנים, בארה"ב, אנגליה וצרפת נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע. ככל שמספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה הוא גבוה יותר, כך קטן מספר משקי הבית שמעוניינים ברכישת דירה במחיר הקיים בשוק, שכן הרוכשים חוששים שלא יוכלו לעמוד בתשלומים לרכישת הדירה. בניתוח לפי הכנסה פנויה לנפש, התוצאה היא כי יידרשו 137 משכורות מלאות לרכישת דירה - כלומר 137 חודשים בהם כל ההכנסה תלך לרכישת דירה.
לדברי נסים בובליל, נשיא התאחדות בוני הארץ, "הפעולות של שר האוצר לפיד בתחום הדיור תמוהות ועומדות בניגוד גמור להבטחותיו לבוחריו. רק לפני שנה בנאומי הבחירות שלו ציין לפיד כי ללא דוד עשיר, זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה - והנה בפעולה הראשונה שהוא עושה כשר האוצר, הוא פוגע פגיעה חמורה באותם זוגות צעירים ומשפחות צעירות ולא נוגע בדוד העשיר".
"מספר הדירות ששווקו - הנמוך מאז 2008"
מהסקירה עולה כי למרות שב-2012 משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל הגבירו את שיווק הקרקעות, וסך הכל שווקו קרקעות לכ-38 אלף יחידות דיור, 15% מהמכרזים בוטלו או נכשלו. בשורה התחתונה, מספר יחידות הדיור ששיווקם הצליח היה נמוך מאז 2008. בשנת 2012 חלה ירידה של 13% בהתחלות בנייה לעומת 2011. על פי התחזית של התאחדות בוני הארץ, בשנת 2013 צפויה ירידה של 5% בהתחלות בנייה ובשנת 2014 תחול ירידה נוספת של 3%. הפער בין הביקושים להיצע יגרום להמשך המגמה של ירידה במלאי הדירות.
לדברי בובליל, למרות הצהרות חוזרות ונשנות של ממשלת ישראל בשנים האחרונות, הרי שבשורה התחתונה, בתחום שיווק הקרקע - מספר יחידות הדיור ששיווקן הצליח ואושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל אשתקד היה הנמוך ביותר מאז 2008. לצד זאת, הרחיב בנק ישראל את המגבלות על היקף האשראי לקבלנים והמשכנתאות לרוכשים, ואילו הממשלה נכשלה בטיפול בחסמים הביורוקרטים הקשים שעומדים בפני קבלנים ובונים ובמחסור הקריטי בעובדים בענף.
"אם מבקשת הממשלה הנוכחית להשיג שינוי מהותי לטובה בתחום הבנייה בכלל ובתחום הבנייה למגורים בפרט, עליה לטפל בבעיות הקשות שפוגעות בתחום - להגביר את שיווקי הקרקעות באזורי הביקוש, להגדיל דרמטית את מספר העובדים הזרים בענף, לאפשר לבנקים להרחיב את המימון לבנייה מכל הסוגים, להגדיל את ההשקעות בתשתיות ולקצר דרמטית את הליכי התכנון ורישוי הבנייה".
עוד עולה מהסקירה כי חלק גדול מהמלצות ועדת טרכטנברג לא יושם עד סוף 2012. נזכיר כי המלצות הוועדה קבעו שיווק של 187 אלף יחידות דיור ב-5 השנים הקרובות, כאשר 60% מהדירות יהיו באזורי הביקוש העיקריים - מחוז תל-אביב, ירושלים ומרכז. בנוסף, הוועדה המליצה להקים 40 אלף יחידות דיור בייעוד לדיור בר-השגה. לדברי ההתאחדות, אם הממשלה הייתה מיישמת סעיף זה, משרד השיכון היה צריך להוסיף 37,400 יחידות דיור בממוצע מידי שנה, אולם נכון לעכשיו יש ירידה בהתחלות בנייה ויישום סעיף זה לא נראה באופק.
במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון לא הגיבו לדברים.
מחקר: יותר משפרי דיור קונים דירות בשהם ובמודיעין
בתוך כך, פרסם היום משרד השיכון והבינוי מידעון על מאפייני רוכשי הדירות ב-65 יישובים ברחבי הארץ. על פי הנתונים של אגף מידע וניתוח כלכלי במשרד, משפרי הדיור שעליהם הוטלו גזירות הנדל"ן החדשות, מהווים את הנתח הגדול ביותר מבין רוכשי הדירות בישראל. משפרי דיור הם רוכשי דירה יחידה לא ראשונה, שממתינים למכור את דירתם היחידה, והם מהווים 37.30% מכלל רוכשי הדירות.
לצפייה בנתוני משרד השיכון לחצו כאן
אחריהם מובילים בראש טבלת רוכשי הדירות רוכשי דירה ראשונה, כלומר אלה שרוכשים לראשונה דירה בחייהם, ומהווים 36.30% מכלל רוכשי הדירות. רוכשי הדירות להשקעה מהווים גם הם נתח לא קטן מכלל רוכשי הדירות (21.60%) ואילו תושבי החוץ מהווים רק 2.80% מציבור רוכשי הדירות. 2% נוספים מוגדים כ"אחר" (הכוונה היא לדירות שנרכשו על ידי עסקים לשימוש משרדי וכו').
עוד עולה מהנתונים כי בערים מודיעין ושהם שיעור משפרי הדיור שרכשו דירה גבוה משאר הרוכשים (51.20% ו-53.10% בהתאמה). לעומת זאת, העיר שמאופיינת בשיעור הגבוה ביותר של רוכשי דירה ראשונה היא בית שמש (50.80%) ואחריה אור עקיבא (48%). ואילו רוכשי דירות להשקיע העדיפו להשקיע, לפי נתוני משרד השיכון, באילת ובחיפה (31.10% ו-30.90% בהתאמה).
ככלל, היישובים המאופיינים בשיעור גבוה של רכישת דירות להשקעה הם תל-אביב, חיפה, אילת וקריית שמונה (כ-31% מסך העסקאות בכל יישוב); טבריה, צפת, רמת השרון ולוד (כ-28% מסך העסקאות בכל יישוב); וירושלים (כ-20% מסך העסקאות). שיעור גבוה של רוכשי דירה ראשונה מסך העסקאות מאפיין גם את פרדס חנה-כרכור ואור יהודה (45%), ירושלים (33%) ותל-אביב (29%).
היישובים המאופיינים בשיעור גבוה של רכישת דירות מגורים על ידי תושבי חוץ לצורך מגורים או השקעה הם ירושלים (כ-13% מסך העסקאות ביישוב); תל-אביב ונתניה (כ-8% מסך העסקאות ביישוב); רעננה (כ-7% מסך העסקאות ביישוב); וכן ערד, בית שמש ואילת (כ-6% מסך העסקאות ביישוב). מתוך סך העסקות שביצעו תושבי חוץ כ-31% הם בירושלים; כ-18% בתל-אביב; כ-11% בנתניה; וכ-6% באשדוד.
על פי הנתונים, המחיר הממוצע שבו נרכשה דירה על ידי תושב חוץ הוא כשני מיליון שקל - כפול ממחיר ממוצע של רוכש דירה ראשונה. מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה היה כ-1.1 מיליון שקל. בירושלים מחיר ממוצע של דירה שנרכשה על ידי תושב חוץ היה כ-2.4 מיליון שקל; דירה להשקעה כ-1.7 מיליון שקל; ודירה ראשונה כ-1.3 מיליון שקל. בתל-אביב היה מחירה הממוצע של דירה שנרכשה דירה על ידי תושב חוץ כ-3.2 מיליון שקל; של דירה ראשונה היה כ-1.7 מיליון שקל; ושל דירה להשקעה כשני מיליון שקל.
