הפריים בשפל? מסלול הריבית הקבוע עדיין עדיף

הברון הגרמני מינכהאוזן, היה ידוע בסיפורי גוזמאות והטיית המציאות. באחד בסיפוריו הידועים ניסה הברון מינכהאוזן הרכוב על סוס לדלג מעל בִּיצה. כשהסתבר שהביצה היא רחבה יותר משחשב במקור, הוא פספס את הגדה, ושקע בבוץ. הוא אחז את עצמו בשערותיו ומשך את עצמו מן הביצה ביחד עם סוסו שבין ברכיו.

• בנק ישראל הפחית את הריבית לרמה של 1.25%
• קשיים בהחזר המשכנתא? תקבלו יותר מידע
• לכתבות נוספות הכנסו לעמוד הפייסבוק של ynet
  

ובכן, לקיחת המשכנתא על מסלוליה שונים היא ביצה סבוכה וסרוחה. אנו עושים זאת יחד עם כל בני ביתנו וסוסינו. רובינו המוחלט שאינו מצוי ברזי מסלולי הריבית וההצמדות השונים נדרש להחלטות קשות ומשמעותיות, ללא הבנה פיננסית אמתית.

אבל האזכור של סיפור מינכאוזן מגיע מהמחשבה המוטעית ששמעתי אותה לא פעם לגבי כך שברגע שהריבית תתחיל לעלות אני אעבור מסלול למסלול משתלם יותר – כלומר אמשוך את עצמי ממציאות אחת אל עבר מציאות אחרת דמיונית יותר או פחות.

כל המסלולים זהים

אז הנה קצת עובדות. נכון לעכשיו ריבית המשכנתאות נמוכה בצורה היסטורית. על פי נתוני בנק ישראל הריבית הקבועה הממוצעת ל20 שנה היא 4.8% לא צמוד, ואם ניקח אותה צמודה למדד היא צמוד פלוס 2.8. כלומר בצורה פשטנית אפשר לומר כי הבנק יוצא מהנחה שהאינפלציה ב-20השנים הקרובות תהיה 2% לשנה.

ריבית על פי הבית ספר, היא סיכון. הריבית היא הסיכון שהבנק לוקח על עצמו. לבנקים מחלקות שלמות שעוסקות בניתוח וחיזוי הריבית. אף אחד מאיתנו, הפרטיים, לא יכול להתמודד בתחזיות עם הבנקים, אם בנק מסוים היה מאמין כי האינפלציה תהא 4%, הוא היה מטה אותנו לכיוון המשכנתא הצמודה על ידי הפחתה של עשירית אחוז או דומה.

מכיוון שכל הבנקים נותנים פחות או יותר אותו הדבר – אזי בעצם ניתן לומר שמבחינת הבנק וההתחייבויות שהוא מחזיק – כל המסלולים זהים ומבחינתו הסיכון שווה בכולם.

אז עכשיו בואו ננתח העבר. בסוף 2008 הריבית למשכנתא צמודה הייתה צמוד פלוס 4.7 ולא צמוד פלוס 7.3%, כלומר גם אז העריכו את האינפלציה בכ- 2.5% אולם הריבית הייתה גבוהה משמעותית. והמסקנה המתבקשת שבכל רגע נתון יש שיוויון בין האפשרויות וכולן גרועות.

בנק ישראל לא מראה נתונים של הלוואות במסלול הלא צמוד לפני שנת 2007, אולם תצטרכו לסמוך על זכרוני ששילמתי גם צמוד פלוס 6% לפני כ-10 שנים.

ומשכנתת פריים תשאלו? היא הייתה כל כך מטורפת שהבנקים בכלל לא הציעו אותה - בתחילת 2003 ריבית הפריים היתה מעל 10%. איך זה מתבטא? על משכנתא של מיליון שקל היו צריכים במסלול פריים לשלם כ-10,000 שקל מדי חודש.

אם תבחנו נקודות שונות על פני גרף הזמנים – תוכלו לראות כי המגמות הן דומות מאוד, הריבית יורדת בנקודת זמן מסויימת בכל המסלולים ועולה בכל המסלולים בנקודת זמן אחרת.

עדיף לא להתחייב, ואם כן - על תשלום קבוע

מה המסקנה מדיון זה? אם אין לך מכונת זמן – לא תוכל לשמר תנאים של 2012 בשנת 2018. אם מסלול אחד יתחיל לטפס למעלה, אין מצב שמסלול אחד הופך לאטרקטיבי ומסלולים אחרים לא. תמיד יישאר איזון מבחינת הבנק בין האפשרויות. ולא תוכלו, כמו מינכהאוזן, לעבור ממסלול אחד שהפך לפתע להיות גבוה למסלול אחר נמוך – באותו הרגע כל המסלולים יהיו גבוהים.

אז מה צריך לעשות – לפעמים התשובה הנכונה היא לא לעשות. אולי לא לקחת משכנתא ולא להתחייב. אבל מי יודע מה יהיה מחר, אינני לוקח אחריות על עצותיי, ואם תבחרו להשתמש בהן זה יהיה על אחריותכם בלבד, אבל אם אני הייתי לוקח משכנתא היום, הייתי מנסה לתת משקל גבוה ככל האפשר במסלול קבוע נומינלי ללא הצמדה.

אומנם התשלום עתה יהיה גבוה יותר, אבל לוקחי משכנתא זו ייהנו ממספר קבוע שהולך ונשחק עם השנים. אם תתפרץ האינפלציה או שהריבית תתחיל לעלות – האנשים במסלול זה יהיו רגועים.

מה יקרה לפריים בעוד שנה?

מי האיש שהכי השפיע על בועת הנדל"ן בישראל? הכירו את בן שלום ברננקי הנגיד הבנק האמריקאי שהוא האיש החשוב ביותר לצרכי המשכנתא, בזכות הורדת הריבית האמריקאית לקרוב אפס, היו חייבים נגידי כל העולם ובכללם ישראל גם לרדת נמוך מאוד ולכן הריבית בישראל נמוכה מאוד – עובדה זו אפשרה לכל בית אב לקחת הלוואות ענק בריבית מצחיקה ולשלם החזר יחסית נמוך.

המסלול המשתלם ביותר בשנים האחרונות היה ועודנו מסלול ריבית הפריים. אבל זה נכון כל עוד הריבית נמוכה – כאשר הריבית תתחיל לעלות – אלוהים ישמור – כי מסלול צמוד הריבית הוא מסלול קופצני וקיצוני מאוד.

ברננקי הבטיח כי לא יעלה ריבית עד סוף 2014. לאמריקאים יש מוזרות מסוימת, הם עומדים מאחורי מה שהם מבטיחים, מן עם שכזה – כלומר להלוואה לתקופה קצרה שבעוד שנתיים שלוש ייוצרו מקורות להחזרתה - פריים הוא מסלול טוב. לתקופות ארוכות עד ארוכות מאוד – נסו לנצל את ההזדמנות הנדירה ולהתקבע עם הבנק על עיוות ההיסטוריה הנוכחי.