לא הצלחתם להשכיר את הדירה? לוועד לא אכפת

לא אחת, דירות המיועדות להשכרה נותרות ריקות במשך תקופה ארוכה עקב מצב השוק או בתקופת התווך בין יציאת דיירים וכניסת דיירים חדשים לדירה. במהלך תקופות אלו הדירה עומדת ריקה מכל שוכר, ואין כל שימוש מטעם המשכיר או השוכר ברכוש המשותף של הבניין. כלומר, בזמן בו הנכס עומד שומם, אין כל הנאה מניקיון הבניין, מתחזוקתו השוטפת, מגינון הגינה ומסדר הבניין.

עוד במדור דירה להשכיר בערוץ הנדל"ן :

• האם הסכם שכירות בעל פה מחייב?
• הדירה לא תוקנה - האם חייבים לשלם שכירות?
• הדירה השכורה הוצפה - מי ידאג לשוכרים?
  

מכאן עולה, לכאורה, שבמצב בו הדירה ריקה ואינה מאוכלסת על ידי שוכר, אין כל הצדקה כי בתקופה זו ישא בעל הדירה בתשלומי ועד הבית החודשיים. זאת משום שלא הוא, ובוודאי לא כל אחר מטעמו, נהנים מהבניין המשותף או בכלל מבצעים בו כל שימוש.

זאת ועוד, בכל הזמן שבו לא מושכרת הדירה כלל, בעל הדירה אינו מקבל דמי שכירות אך עדיין נאלץ לשלם הוצאות נוספות כגון תשלום מסי ארנונה, אגרות עירייה, תשלומי גז וכו' - ויוצא הוא בחסרון כיס. לפיכך, הטיעון המצדד בפטור בתשלום ועד בית, כאשר הדירה אינה תפוסה, נראה צודק והגיוני. אך נשאלת השאלה האם כך הדבר מבחינה חוקית.

אז חייבים לשלם או לא?

החובה בתשלום דמי ועד בית קבועה בחוק המקרקעין. לפי חוק זה, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף (כלומר, הבניין). זאת, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

למרות שייתכן כי ישנו רציונל בקבלת העמדה לפיה כל עוד הדירה עומדת ריקה - יהיה בעליה פטור מתשלום דמי ועד בית שנועד לכך; נקבע כי מבחן השימוש וההנאה מהרכוש המשותף אינו מהווה אינדיקציה או הצדקה לפטור מתשלום דמי ועד בית.

כך, למשל, מבעל דירה נמנע להפעיל חניון בחלק מחניית הבניין בעקבות התנגדות הדיירים, ובשל כך סירב להשתתף בתשלומי ועד הבית. בית המשפט קבע כי שיעור ההשתתפות בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף, אינו נגזר באופן ישיר מכמות ההנאה אותה מפיק בעל דירה מדירתו או מהחלק הצמוד לה, וגם כך אם בעל הדירה אינו יכול לעשות שימוש במרתף כחניון כתוצאה מהתנגדות הדיירים האחרים בבית - אין הדבר פוטר אותו מהשתתפות בהוצאות האחזקה.

מה לעשות, הטענה מעט מסולפת

במקרה אחר, הייתה לבעלים דירת מרתף בבית משותף, אותה השכיר במשך שנים לצורך עסקי. לאחר תקופה מסוימת נאסרה השכרת הדירה לשימוש עסקי עקב שינוי תוכנית בניין עיר, ובשל כך סירב לשאת בתשלום ועד הבית.

במקרה זה קבע בית המשפט כי חוסר יכולתו של בעל הדירה להפיק רווח מדירתו עקב שינוי התוכנית, לא מוביל בהכרח למסקנה כי יש לפטור אותו מדמי אחזקת הרכוש המשותף. זאת, כשם שבעל דירה למגורים אשר לא מצליח להשכיר את דירתו למגורים והיא עומדת ריקה, אינו פטור מתשלומי אחזקת הרכוש המשותף.

בית המשפט אף קבע כי אין לגזור גזירה שווה בין פטור מארנונה שניתן לנכס ריק לפי פקודת העיריות, לבין פטור מדמי ועד בית, הואיל וחוק המקרקעין אינו מאפשר פטור מדמי ועד בית כל עוד לא נקבע כך במפורש בתקנון הבניין.