יושבים על הגדר: זה הזמן לקחת משכנתא?
ריבית נמוכה וגזירות כלכליות בפתח - מה זה אומר על רכישת דירה והלוואת המשכנתא? שלמה מעוז מאמין כי מאמצי הממשלה, גם אם הם לא מושלמים, ירגיעו את מחירי הדיור. אם החלטתם ליטול משכנתא, כדאי לפרוס אותה לתקופה ארוכה כשהמסלול העיקרי בהלוואה - ריבית קבועה לא צמודה
שוק הדיור, כידוע, מושפע מגורמים רבים שתורמים לעליית או ירידת מחירי הדירות ומשליכים על כדאיות נטילת המשכנתאות. זוגות צעירים, כך נהוג לכנות רוכשי דירה ראשונה למגורים, ללא קשר אמיתי לגילם, עלולים למצוא את עצמם מבולבלים לנוכח עודף החדשות והכותרות בתקשורת.
התעוור מפיגוע: הביטוח סרב לשלם את המשכנתא
מצד אחד – נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית לשיעור של 1.25%, מצד שני – פעולות הממשלה להרגעת הבועה, מצד שלישי תכניות הוד"לים, פינוי-בינוי ועוד ועוד.
שינוי המיקוד הממשלתי בכל הנוגע לסיוע ברכישת דירות לציבור הרחב עשוי להיטיב עם הזוגות הצעירים. גם תכניתה של הממשלה לאפשר הפשרת קרקעות הינה חיובית ובכיוון הנכון, אולם עד שלא ייפתרו בעיות התכנון - כלומר אישורי תב"ע, ספק אם צעד זה יצליח להגדיל באופן משמעותי את היצע הקרקע לבנייה למגורים.
לא להסתנוור מהריבית הנמוכה
הורדת הריבית, כידוע, היא בדרך כלל סימן חיובי לרוכשי הדירות. המשכנתאות וההלוואות זולות יותר, וזהו הזמן הנכון לקנות. עם זאת, העלאת המסים מנגד על כלל האוכלוסייה, שמשפיעה במיוחד על זוגות צעירים, תקשה עליהם לנצל את המומנטום ולהנות מהריבית הזולה.
כמו כן, כדאי תמיד לזכור שגם כשהריבית היא מאוד נמוכה ואטרקטיבית, עדיין את המשכנתא ייקחו רוב הרוכשים לתקופות ארוכות של 15-20 שנה. הריבית שאנו משלמים לאורך השנים נוטה להשתנות, לפי מסלול המשכנתא הנבחר שאליו נתייחס בהמשך, ולכן לא כדאי להסתנוור מהשער הנמוך העכשווי.
כמו כן, חשוב מאוד לזכור שישראל אינה מנותקת משאר העולם. הריבית אולי נמוכה היום, אבל סביר שהיא תשוב לעלות כבר בשנה הקרובה בעקבות שער הריבית האמריקני, מה שיכביד באופן מיידי על רוב נוטלי המשכנתאות.
למרות כל אלה, יש גם חדשות טובות. להערכתי, מחירי הדירות מתקרבים לשיאם, ולאחר מכן תחול בכל זאת ירידה כלשהי. נושא הדיור, שהוזנח על ידי הממשלות האחרונות, זוכה כעת לעדיפות גבוהה ומהווה סוגייה פוליטית לא פחות מאשר כלכלית. גם לראש הממשלה וגם לשר האוצר יאיר לפיד חשוב מאוד לא להיכשל במשימה ולהראות הישג לציבור הבוחרים, לפחות בשוק הנדל"ן.
אז מה מומלץ למי שנוטל משכנתא?
1. בימים רגילים של צמיחה כלכלית, ההמלצה שלי לזוגות צעירים היא ליטול משכנתא בשיעור של עד 25% משכר הנטו של בני הזוג. במצב הכלכלי הנוכחי, עם העלייה בשיעור המס שמשפיעה בעיקר על זוגות צעירים, אני ממליץ שהמשכנתא לא תעלה על שעור של 20% מהכנסת הנטו למשפחה.
חשוב לקחת בחשבון כי במקרה שאחד מבני הזוג יאבד את עבודתו או שכרו יצטמצם, תהיה לכך השפעה מכרעת על היכולת להחזיר את תשלומי המשכנתא.
2. בזמן הנוכחי, הריבית במשק עדיין זולה ולכן כדאי לפרוס את תשלומי המשכנתא ל-25 שנה, כך שלא יווצר לחץ על חשבון ההוצאות של הבית או חלילה אי יכולת לעמוד בהחזרים.
בגלל שהסיטואציה הכלכלית במשק הולכת ומדרדרת, הפיזור של החזרי המשכנתא יאפשר ללווה להחזיר את החוב בצורה יותר קלה יחסית, גם במקרה של אובדן הכנסה.
3. אפשרות נוספת היא כמובן ליטול משכנתא לתקופה קצרה יותר, מה שכמובן מגדיל את ההחזר החודשי – לבעלי יכולת כלכלית יציבה בלבד.
אופציה אחרת לרוכשים בעלי גב כלכלי חזק יותר, היא ליטול משכנתא ל-10 שנים, כאשר 25% מהמשכנתא בריבית שקלית צמודה לפריים. זוגות המעוניינים לקחת פיזור כזה של ריבית, יאלצו להתמודד עם החזר חודשי גבוה אך המשמעות היא קיצור משך חיי ההלוואה.
4. ככלל, מאחר והריבית במשק נמוכה כרגע, מומלץ ליטול עד 20% בריבית פריים, עוד 20% ריבית קבועה שמשתנה אולי כל חמש שנים והשאר בריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא.
5. כדאי ליטול משכנתאות צמודות למדד כי המדד משקף הכי טוב את השינויים בשכר הממוצע במשק. אל תתפתו למשכנתאות בריבית משתנה בשעור גבוה מ-20% מכלל המשכנתא שכן היום הריבית אולי נמוכה, אבל בעתיד היא תעלה ואיתה גם תשלומי המשכנתא החודשיים שלכם.
6. ממש כמו שמתמקחים בכל רכישה משמעותית, אין סיבה לאבד את כושר המיקוח דווקא כשעומדת על הפרק אחת העסקאות הגדולות שתעשו בימי חייכם.
עברו בין הבנקים השונים, קבלו הצעות מארבעה בנקים שונים לפחות, ולכו לייעוץ אצל אנשי מקצוע חיצוניים ובלתי תלויים שיעזרו לכם לבחור את העסקה הטובה בותר.
בכל מקרה, טלו משכנתא בגוף הנותן לכם את התנאים הטובים ביותר, גם אם זה כרוך בכאב הראש של מעבר מבנק לבנק. לעתים העברת משכורת לבנק שמעמיד משכנתא מקל על תנאי המשכנתא שנוטלים. בהצלחה.
הכותב הוא יו"ר הון ליין מקבוצת אלפא פלטינום - שירות ניהול חסכונות וייעוץ משכנתאות למשקי הבית
לפנייה לכתב/ת 
