מחירי הקרקעות במרכז זינקו ב-60% - וגם הדירות

הכל יותר יקר: בין השנים 2006-2011 עלה מחיר הקרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה, שמכרה רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל), בשיעור של 30% בממוצע. כך עולה ממדד חדש שפותח בבנק ישראל.

כתבות נוספות על קרקעות בערוץ הנדל"ן :

• "קרקע ל-2,500 דירות בירושלים מעוכבת"
• אושר: הנחות ענק על קרקעות במאות יישובים
• המינהל אישר הנחות לרוכשי קרקעות בגליל ובגולן
• עיוות הקרקעות: 600 אלף איש על 86% מהארץ
  

ההשוואה בין מחירי הקרקע לבין מחירי הדירות מראה, כי באזור המרכז עלו מחירי הדירות בשיעור דומה לעליית מחיר הקרקע - 60%. זאת בעוד שביישובי הפריפריה (מחוזות הצפון, חיפה והדרום) עליית מחירי הקרקע הייתה מתונה (15%) אולם התייקרות הדירות זינקה בלא פחות מ-50%.

אם בוחנים את המחירים, מהנתונים עולה כי מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) התייקר בתקופה זו ביותר מ-150 אלף שקל, ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף שקל. בפריפריה, לעומת זאת, מחיר הקרקע עלה בכ-10,000 שקל בלבד ואילו הדירות התייקרו ביותר מ-250 אלף שקל.

בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם: במרכז המחירים הגיעו לסדר גודל של 450 אלף שקל ליחידת דיור לבנייה רוויה, ובפריפריה הם התקרבו ל-100 אלף שקל; מדובר על כשליש ועל כעשירית, בהתאמה, ממחירה של דירה טיפוסית בת 3.5-4 חדרים. בשנת 2012 מחירי הקרקע ירדו.

במחקר נכתב כי מחיר הקרקע בישראל, בממוצע כלל ארצי לשנים 2009-2010, היווה בערך שליש ממחיר הדירה לצרכן; במרכז הארץ חלקה של הקרקע גבוה בהרבה מאשר בפריפריה. עלויות הבנייה היוו גם כן כשליש מהמחיר והיתר נזקף לרווח יזמי ולמסים. הקרקעות שרשות מקרקי ישראל שיווקה משמשות לבניית מרבית יחידות הדיור בארץ, כאשר במרכז חלקה נמוך יותר.

מדד שנתי למחירי דירות בבעלות דיירים, 2012-1998(באדיבות בנק ישראל)

94% מהמקרקעות ששווקו במרכז נמכרו

מהניתוח עולה שבאזור המרכז, התייקרות הקרקע מתואמת עם עליית מחירי הדירות - כתוצאה מביקוש ער למגורים והיצע מוגבל של קרקע לבנייה. שיעורי המכירה של קרקע במרכז, מתוך אלה שרשות מקרקעי ישראל שיווקה, עמדו בשנים 2012-1998 על ממוצע של כ-82% לעומת כ-58% בפריפריה.

בשנים 2011-2010, הגדילה רשות מקרקעי ישראל במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. במרכז הגיעו שיעורי המכירה מתוך הקרקעות שהיא שיווקה לכ-94%, בד בבד עם עלייה חדה במחיר הקרקע שם. החוקרים מסיקים מכך, כי באותן שנים היה כנראה מחסור בקרקע באזורי הביקוש במרכז הארץ, וניתן לשער שבטווח הקצר הדבר יקשה על התמתנות מחירי הדירות שם, כל עוד הביקוש להן יוותר ברמה גבוהה.

בפריפריה, לעומת זאת, שיעורי המכירה והעלייה במחירי הקרקע היו פחותים - כל זאת על אף שבאותן שנים רשות מקרקעי ישראל הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ. על כן, מסיקים החוקרים, בפריפריה קל יותר למתן את עליית מחירי הדירות באמצעות שיווק נרחב של קרקע. זאת, כיוון שחלקה של רשות מקרקעי ישראל בבעלות על הקרקעות הלא בנויות גדול יחסית, ויכולתה לשווקן בתוך פרק זמן קצר רבה יותר מאשר במרכז, גם בזכות מגבלות תכנון פחותות.