איפה אטייל עם הכלב? התנגדויות לתמ"א 38
דיירים רבים המבקשים לבצע פרויקט חיזוק מבנים בבניין, נתקלים בהתנגדות דיירים להוצאה לפועל של הפרויקט. פעמים רבות ההתנגדויות נובעות מכך שהדיירים רוצים תמורה גדולה יותר מהיזם - והנימוקים הזויים. הנה כמה דוגמאות
- תמ"א 38
- כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן
- הסיפורים החמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
התנגדויות רבות נובעות מתוך רצון של דיירים לקבל תמורה גדולה יותר מהיזם, ולצורך כך מציגים נימוקים ותירוצים שונים שמטרתם, בין היתר, להפעיל לחץ על היזם, תוך איום לגרור אותו ואת שאר הדיירים לדיונים משפטיים ממושכים.
מתוך הבנה שחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה הוא בעל חשיבות לאומית, הבין המחוקק את הצורך שלא לאפשר למיעוט של דיירים למנוע מפרויקטים אלה לצאת לפועל. שורה ארוכה של החלטות שנקבעו על ידי המפקחים על הבתים המשותפים, מעידה על מגמה ברורה להעדיף את רצון רוב הדיירים לביצוע תמ"א 38, ולא להתחשב בדיירים שאינם מעוניינים בכך.
אם אתם ממשיכים לעמוד בסירובכם, ודאי לא תשמחו לדעת שמגמה משפטית זו אינה מסתיימת רק בפסיקה לטובת הרוב. במקרים רבים אתם גם עלולים לשלם עקב סירובכם והתעקשותכם להשאיר את המצב על כנו.
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) קובע כי ביצוע פרויקט תמ"א 38 לחיזוק ושיפוץ מבנים אפשרי כאשר ישנה תמיכה של שני שלישים מבעלי הדירות. פרויקט תמ"א 38/2 שדורש את הריסת הבניין ובניית בניין חדש תחתיו, מצריך רוב של ארבע חמישיות מהבעלים. משמע, בכל מקרה אין צורך בהחלטה גורפת של כלל הבעלים וכוחם של הסרבנים נשחק.
"סובלת מקור קיצוני"
במערכת המשפטית מתרגמים את החוק כך, שדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט כזה לא יזכו לחסדיהם של המפקחים על הבתים המשותפים. ישנן דוגמאות רבות לפסיקות שהעדיפו את הזכות הקניינית של רוב הבעלים, על פני הזכות הקניינית של דייר בודד שהתנגד לפרויקט מסיבות שונות ולעתים קרובות גם משונות.
במקרה אחד חתמו 5 בעלי דירות מתוך 6 על הסכם לביצוע תמ"א 38 בבניין. הדיירת שסירבה לחתום על ההסכם, טענה כי סירובה נובע מכך שרכשה את הדירה בקומה העליונה עקב מצב בריאותי לא טוב, בידיעה שהדירה סופגת יותר אור שמש ולכן היא חמה יותר.
הדיירת טענה כי בניית דירות על הגג תגרום לקירור דירתה, דבר אשר יפגע במצבה הבריאותי, מכיוון "שהיא סובלת מקור בצורה קיצונית". עוד טענה הדיירת כי הוספת דיירים וחניות לבניין יגרמו לרעשים בשעות המנוחה, זיהום אוויר ופגיעה באיכות החיים.
ואולם, הדיירת לא הביאה כל סימוכין לבעיה הבריאותית שלה ולא הוכיחה כי בנייה מעל הדירה תגרום לירידה בטמפרטורת החדר. בית המשפט קבע כי טובת הכלל גוברת על חששות הדיירת, מה גם שלא הוכח כי ריבוי דיירים יעלה את כמות הרעש בבניין, שהרי המחוקק אישר הקמת קומות נוספות בבניינים המצריכים תמ"א 38. המפקחת חייבה את הדיירת להצטרף להסכם ואף פסקה לחובתה הוצאות.
עוברי האורח יציצו למרפסת שלי
במקרה אחר, סירב דייר לחתום בטענה כי בעקבות העבודות בדירה (סגירת המרפסת וחלון) תיווצר ירידה של 50% בחדירה של אור ושמש, שתוביל לעלייה בהוצאות החשמל לצורכי חימום וקירור, והארה מלאכותית של בית.
ואולם, לאותו דייר סרבן, כך הסתבר, ישנה דירה נוספת בבניין הרשומה על שם אשתו ובתו, אותן הוא דווקא שכנע לחתום על הסכם התמ"א. המפקחת לא התרשמה מהטענות ופסקה כי על הדייר להצטרף להסכם.
דייר בבניין אחר שבו רוב הדיירים חתמו על הסכם לחיזוק המבנה, התנגד בטענה שהתוספת לבניין תיבנה על שטח שבו הוא נוהג לטייל עם כלבו. דיירת אחרת התנגדה לפרויקט מכיוון שהיזם הציע בתוכניותיו לבנות מרפסת שמשקיפה על פארק. הדיירת טענה שהמרפסת החדשה תאפשר לעוברים והשבים לראות אותה מתהלכת בביתה.
בפרויקט תמ"א 38 פינוי-בינוי נוסף תוכנן בניין בן 9 קומות במקום 3 הקומות הקיימות. הקבלן הציע לדיירים לשדרג את דירותיהם ולתת להם דירות חדשות בקומות 3-6 במקום בקומות 1-3. אחד הדיירים שלח מכתב לקבלן ולשאר הדיירים, בו טען כי הוא סובל מפחד גבהים. הקבלן הציע לדייר דירה בקומה הראשונה, אך הדייר לא התרצה ודרש פיצוי מאחר שכל קומה שווה כסף.
במילים אחרות, הפסיקה קובעת כי ההגנה על קניינו הפרטי של הנתבע, קרי הדירה, אינה כהגנה על הקניין המשותף של כל הבעלים, קרי הרכוש המשותף. העבודות מתייחסות רק לרכוש המשותף, והאינטרס הציבורי והחברתי לחיזוק הבניין גובר על האינטרס הפרטי.
ישנן דוגמאות רבות נוספות להעדפת טובת הכלל על טובת הפרט, מה גם שבמקרים רבים מציגים הסרבנים טענות מופרכות. אם אתם עדיין עומדים בסירובכם, אל תצפו לתמיכה משפטית בעמדתכם. כדי לזכות בה לא רק שתצטרכו להוכיח את טענותיכם, אלא שתצטרכו לעמוד בקנה אחד עם טובת הכלל ולא רק עם טובתכם האישית.
הכותבת היא שותפה במשרד RCB, רייסמן בלחרסקי, המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
