איפה בכירי הנדל"ן חושבים שכדאי להשקיע?
סקר שנערך בקרב בכירים בענף הנדל"ן בישראל בדק את המגמות והתחזיות בענף לשנה הקרובה. איפה הם חושבים שהכי כדאי לקנות דירה, באילו ערים מחירי הדיור דווקא יירדו ובאיזה יעד בחו"ל הם הכי ממליצים להשקיע? וגם: מה הם חושבים על צעדי הממשלה להוזלת מחירי הדיור
האם צעדי הממשלה להתמודדות עם משבר הדיור לא יניבו כל שינוי בשנה הקרובה? סקר חדש שנערך בקרב בכירים בענף הנדל"ן מעלה, כי כמעט מחצית מהם סבורים שלא יחול כל שינוי במחירי הדירות המאמירים בישראל.
משבר הדיור - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- דיור ציבורי: התור לדירות יתארך, מספר העניים יגדל
- שר השיכון ללפיד: דאג למענק לזכאים בירושלים
- מחירי הקרקעות במרכז זינקו ב-60% - וגם הדירות
הסקר נערך זו הפעם ה-11 על ידי פירמת ראיית החשבון דלויט בריטמן אלמגור זהר, במטרה לעמוד על המגמות והתחזיות בענף לשנים 2013-2014. מדובר בסקר אנונימי שכלל בדיקה בקרב בעלי חברות נדל"ן, מנכ"לים וסמנכ"לים. מהנתונים עולה כי 42% מקרב בכירי הנדל"ן שהשתתפו בבדיקה צופים שמחירי הדירות יישארו כפי שהם. 21% מהם מעריכים כי מחירי הדירות בישראל יירדו, אך 37% עדיין צופים עליות מחירים נוספות.
עוד עולה מהסקר כי 25% מקרב בכירי הנדל"ן שהשתתפו בסקר מעריכים שמחירי הדירות בתל-אביב דווקא צפויים לרדת בשנה הקרובה. בנוסף, הם מעריכים, צפויות ירידות מחירים גם בערים נתניה (20%), פתח תקווה (15%) וירושלים (13%). מנגד, אף לא אחד מהם צופה ירידה במחירי הדירות בערים מודיעין, פרדס חנה, הוד השרון וגדרה.
מנתוני הסקר עולה כי הערים האטרקטיביות לרכישת דירה למגורים הן תל-אביב, חיפה ופתח תקווה, עם 23% כל אחת. אחריהן מדורגות חדרה ורחובות עם 20% כל אחת. מחצית מהם צופים כי במהלך השנה הקרובה תמשיך מגמת העלייה במחירי שכר הדירה למגורים בתל-אביב, 40% סבורים כי מחירי השכירות בתל-אביב יוותרו כפי שהם ורק 10% צופים ירידה.
הכל בגלל הביורוקרטיה
כאשר נשאלו בכירי קהילת הנדל"ן מהם הצעדים שעל הממשלה לנקוט על מנת למתן את קצב עליית מחירי הדיור, 42% מהם ציינו כי על הממשלה להאיץ את הליך קבלת אישורי הבנייה; 32% סברו כי עליה להוזיל את מחירי קרקעות המינהל באזורי ביקוש; 13% ציינו כי על הממשלה להגדיל את שיעור הרווחיות בפרויקטים המיועדים לשכירות או לדיור בר-השגה; ו-10% השיבו כי על הממשלה להעניק הקלות במיסוי על היזמים.
למרות הביקורת הציבורית הגואה בכל הנוגע לתוכנית הממשלה להעלות את המסים לרוכשי דירה, אף לא אחד ממשתתפי הסקר סבר כי על הממשלה להפחית את המסים החלים על הרוכשים. לדברי רו"ח דורון גבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן בדלויט בריטמן אלמגור זהר, "נראה שהצעדים שננקטו לאחרונה על ידי הממשלה, כדוגמת הפחתת הריבית על ידי בנק ישראל וכן תוכניות המיסוי והעלאת המע"מ, לא עתידים להוביל לשינוי מהותי במגמת מחירי הדיור".
אחד הפתרונות האפשריים להתמודדות עם המחסור בקרקעות זמינות לבנייה בערים מבוקשות, הוא התחדשות עירונית - ובמיוחד קידום פרויקטי תמ"א 38. בכירי קהילת הנדל"ן סבורים כי האתגרים המרכזיים עמם מתמודדים יזמי תמ"א, הם קבלת הסכמתם של מרבית הדיירים לביצוע הפרויקט (40%) וקבלת מימון בנקאי לפרויקט (28%). כל זאת בעוד ש-15% בלבד ציינו את קבלת ההיתרים מהרשויות המקומיות כאתגר המרכזי.
לדברי רו"ח גבור, "בעקבות קשיי המימון הבנקאי, אנחנו עדים בימים אלו ליוזמות להקמת קרנות מימון לפרויקטי תמ"א 38. הקרנות הפרטיות הללו, בתמורה לריביות מתאימות, יתנו מענה לפרויקטים שהבנקים מתקשים לממן - כתוצאה מקשיים בהעמדת ביטחונות מספקים על ידי היזמים".
קבוצות הרכישה ייעלמו?
עוד עולה מהסקר כי 42% מבכירי ענף הנדל"ן סבורים שהקושי הגדול ביותר עמו מתמודדים יזמי הנדל"ן למגורים הוא איתור קרקעות באזורי הביקוש. 35% ציינו את נושא השגת המימון הבנקאי למיזמי נדל"ן כאתגר מרכזי, בעוד ש-15% בלבד סבורים כי עלויות ההקמה הגבוהות הם האתגר המרכזי.
הסקר חושף כי בכל הנוגע למגמת קבוצות הרכישה למגורים, מרבית בכירי קהילת הנדל"ן מעריכים שמגמה זו תקטן במהלך השנה הקרובה, כאשר 40% מהם ציינו שהמגמה תקטן בכל אזורי הארץ, 45% סבורים כי היא תיוותר ללא כל שינוי ו-10% מעריכים כי היא תקטן באזורי הביקוש ותגדל באזורי הפריפריה.
לדברי רו"ח גבור, "בתקופה שבה יתרונות המיסוי של קבוצות הרכישה כמעט ונעלמו, ובהתאם לכך מרווחי החיסכון ברכישת דירה מקבוצת רכישה הצטמצמו, עולה החשיבות של פיקוח מוסמך אחר ההתנהלות הפיננסית של קבוצת רכישה".
בכל הנוגע לשווקים הגלובליים, 85% ממשתתפי הסקר סבורים כי ישנן הזדמנויות נדל"ן רבות בארה"ב, ורואים בו כשוק אטרקטיבי ביותר להשקעה בתחום. 40% מהם ציינו כי להערכתם שוק הנדל"ן בגרמניה הוא יעד נוסף בעל פוטנציאל גבוה להשקעה בנדל"ן, ו-23% ציינו דווקא את קנדה כיעד מועדף.
נזכיר כי לפני כשנה העריכו בכירי הנדל"ן בסקר הקודם כי מחירי הדירות דווקא יירדו ב-20%, כאשר בין הערים המובילות במגמת הירידה, להערכתם, היו תל-אביב, נתניה, פתח תקווה וירושלים.
בנק ישראל: אין התמתנות במחירי הדיור
בתוך כך, נראה כי גם בבנק ישראל סבורים שצעדי הממשלה בתחום הדיור לא הובילו לשינוי. היום פורסם הפרוטוקול של דיוני הריבית שקיימה הוועדה המוניטרית בבנק ישראל, לפני החלטתה להוריד את הריבית ב-0.25% בסוף החודש שעבר. מהדיונים עולה, כי חברי הוועדה מסכימים שבחודשים האחרונים קצב עליית מחירי הדירות ממשיך להיות גבוה, וכי על סמך הנתונים העדכניים - לא ניתן לזהות סימנים להתמתנות הפעילות בשוק הדירות.
"אמנם עליית מחירי הדירות בחודש פברואר (הנתון האחרון) נמוכה לעומת החודשים הקודמים (0.5% לעומת למעלה מ-1% בארבעת החודשים שלפניו)", נכתב בפרוטוקול, "אך הוועדה העריכה כי מאחר שהנתונים החודשיים תנודתיים, לא ניתן להסיק מכך על התמתנות".
עוד נכתב כי "הוזכרו צעדי המיסוי שעליהם דנה הממשלה (כגון ביטול הפטור ממס שבח למשקיעים והטלת מיסוי על משפרי דיור), וההערכה הייתה שכאשר הם ייושמו, צפויה התמתנות של הביקושים בשוק הדיור. עם זאת, חברי הוועדה הדגישו כי נדרשים צעדים בצד ההיצע אשר ביכולתם להביא לגידול בקצב בניית הדירות וכך להתמתנות מחיריהן".
בהכנת הידיעה השתתף אביטל להב
