מדריך: אפשר להפר חוזה שכירות לפני הזמן?

בהסכמי שכירות רבים ישנו סעיף שדן ביציאת שוכר מהדירה - והכנסת שוכר חלופי במקומו. לרוב, בעל הבית (המשכיר) עומד על כך שלדייר אין את הזכות להכניס תחתיו כל שוכר חלופי שיחפוץ, וכי שמורה למשכיר זכות התנגדות סבירה, לפיה על הדייר לקבל קודם לכן את הסכמת המשכיר בכתב. בעקבות זאת עולות כמה שאלות: מהם טעמים סבירים למניעת כניסת שוכר חלופי לדירה? האם למשכיר ישנה זכות וטו בעניין? ובאילו מצבים תתאפשר כניסת שוכר חלופי לדירה?

על מה לזרוק את הכסף - משכנתא או שכירות?

הסיפורים הכי חמים - לפני כולם - בפייסבוק של ynet

חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר דירה אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, או להשכירו בשכירות משנה, ללא הסכמת המשכיר. עם זאת, החוק גם קובע שאם המשכיר מסרב להעברת שכירות המשנה או החזקה לשוכר חלופי מטעמים בלתי סבירים, או שהוא התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי השוכר לבצע את העברת השכירות מבלי לקבל את הסכמתו של המשכיר.

טעמי סירובו של המשכיר לכניסת שוכר חלופי מוצדקים בדרך כלל. כך, לדוגמא, משכיר דירה יעדיף להשכיר את דירתו לתקופה ארוכה לשוכר מוכר ויציב בעל יכולת כספית מוכחת. כך גם חוסך המשכיר זמן וכסף שכרוכים במציאת שוכר חדש ובחינת הערבים שלו וכן ניסוח חוזה מחדש וכן מעקב עדכון פרטי השוכר החדש בעירייה. מנגד, ישנם מקרים של נקמנות גרידא או הצרת ראש מטעם המשכיר, אשר מצא שעת כושר נוחה לבוא בחשבון עם השוכר.

אז מותר למשכיר להתנגד ומתי לא?

בפסיקה נקבע שסירובו של משכיר לדרישת השוכר לצאת מהדירה ולהכניס שוכר חלופי במקומו היא סבירה, כל עוד יש בצדה טעם הוגן, מוצדק וממשי. אם העניין מגיע לדיון משפטי, חלה על השוכר חובת הנטל להוכיח שסירובו של המשכיר לא היה סביר.

באחת הפסיקות נקבע כי משכיר שסירב להכניס שוכר חלופי, משום שביקש לשלם שכר דירה נמוך יותר מהשוכר הקודם, היא סבירה ומקובלת. במקרה אחר, דרש המשכיר מהדייר היוצא להחזיר את הדירה למצבה הקודם, לשלם פיצוי כספי ולשאת בעלויות העו"ד של המשכיר בעסקת השכירות החדשה. דרישות אלה, כך נקבע בפסיקה, לא התקבלו ולא היו סבירות.

עוד נקבע בפסיקה כי למען הסדר הטוב, רצוי וראוי שהסכמת המשכיר לכניסת השוכר החלופי החדש תיעשה בכתב ולא בעל פה. זאת על מנת להגן על השוכר הראשוני ולמנוע בעיות מיותרות. בפרשה אחרת נקבע כי סירובו של המשכיר להכנסת שוכר חלופי לדירה, כאשר נתברר שלשוכר החלופי אין ערבויות כספיות ואינו בעל יכולת כלכלית מניחה את הדעת, הוא סביר לחלוטין.

יש לזכור כי חובת תום הלב הכללית חלה על הצדדים להסכם השכירות, כלומר משכיר אינו זכאי לנצל לרעה את מעמדו על פני השוכר, מתוקף זכות בעלותו בנכס, ולהקשות עליו שלא לצורך. לכן אסטור לו להתנות על השוכר את יציאתו מהנכס והכנסת שוכר חלופי בתנאים לא מידתיים או שאינם מקובלים בשוק השכירות, או קטנוניים.

לכן מומלץ, הן למשכיר והן לשוכר, להוסיף להסכם השכירות סעיף שדן בנושא פינוי הנכס בטרם סיום תקופת השכירות והכנסת שוכר חלופי לנכס. זאת, תוך התייחסות לכך שהתנגדותו של המשכיר תהיה סבירה ומקובלת, כדי למנוע מצב שבו יסכל המשכיר מטעמים לא עניינים את כניסתו של שוכר חלופי ראוי לנכס.