פרויקטים של תמ"א 38: אפשר לשלם פחות

אין חולק על הצורך לעודד שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים למניעת קריסתם ברעידת אדמה. לכך נועדו תמריצים והקלות לתוספות בנייה לפי תמ"א 38, כמו למשל פטור מהיטל השבחה והקלות במסי מקרקעין נוספים. אולם נראה שתמריצים אלה אינם מספקים, שכן קצב חיזוק המבנים בשטח רחוק מלהשביע רצון.

• תמ"א 38 - כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן
• הסיפורים החמים לפני כולם - בפייסבוק של ynet
  

בעלי נכסים, יזמים וקבלנים, המבקשים לקדם בימים חמים אלה פרויקטים לחיזוק מבנים, נדרשים לשלם כתנאי להיתר הבנייה מאות אלפי שקלים ויותר לקופת הרשות המקומית, כגון היטלי פיתוח בגין תוספות הבנייה (סלילה, מים, ביוב וכדומה). תשלומים אלה מייקרים מאוד את עלויות הפרויקט וגורמים להאטה וצמצום בחיזוק המבנים בישראל.

למרות כל זאת, במקרים מסוימים ניתן להמתיק את הגלולה ולהקטין את עלויות הפרויקט. איך עושים את זה? אספנו עבורכם כמה דוגמאות לחיובים שניתן להפחית - ואולי אף לבטל כליל.

שטחי שירות ומרפסות

בחלק מהרשויות המקומיות אין לחייב בהיטלים מרפסות ושטחי שירות שנוספו למבנה לפי תמ"א 38. זאת מכיוון ששטחים אלה לא נכללו בתחשיבים שלפיהם נקבעו תעריפי ההיטלים בחוקי העזר. אם אותם שטחים בכל זאת חויבו בהיטלי פיתוח, יש מקום לדרוש מהרשות המקומית להפחיתם.

תשתיות ישנות

באופן טבעי, לעתים חלק מהתשתיות שמשרתות מבנים ישנים, הותקנו לפני עשרות שנים, לפעמים במימון התושבים עצמם. במקרים המתאימים ניתן יהיה להפחית מרכיבים כאלה מהחיוב בעד תוספות הבנייה.

כך, למשל, אם הבעלים מימנו בעבר חלק מתשתית הביוב של הנכס, או סללו בעצמם את המדרכה או הכביש הגובל, החבות בהיטלי פיתוח נחשבת השתתפות חד-פעמית של בעל הנכס, באופן יחסי לפי שטחו, בעלויות הביצוע של התשתית בתחום העיר כולה.

כפל חיוב

במקרים מסוימים מתברר שהוטל חיוב כפול בעד אותה תשתית המשרתת את המבנה המיועד לחיזוק. לדוגמא, בחלק מהרשויות התעריפים שחושבו למימון סלילת רחובות, כוללים עלויות לכיסוי עבודות של תיעול וניקוז הנעשות מתחת או לאורך הרחוב החדש. במקרה כזה, אין הצדקה לחייב עליהן פעם נוספת בהיטל תיעול נפרד.

תעריפי החיוב

במקרים מסוימים, מתברר שהמבנים הישנים נוסדו זמן רב קודם לפני שהותקנו חוקי העזר, שמכוחם מוטלים היטלי הפיתוח על הפרויקט כיום. גם סיטואציה כזו עשויה, לעתים, להביא להפחתה ניכרת בהיקף החיוב.

שטחים קיימים

ככלל, היטלי פיתוח בעקבות חיזוק והרחבה של המבנה, אמורים להידרש רק בגין שטח הבנייה החדשה. אולם, לעתים הרשות המקומית כוללת בחיוב גם שטחים קיימים, בנימוק שלא מצאה בארכיון קבלות על תשלומי עבר בגינם.

לרוב יתקשו גם בעלי הנכס לאתר קבלות בנות עשרות שנים, אך מצבם ישתפר אם יוכלו להציג ראיות עקיפות, כגון אישור על היעדר חובות שניתן לצורך העברת הזכויות בנכס, הסכמים היסטוריים עם הרשות המקומית וכדומה.

היטלי מים וביוב

במידה ובתחום הרשות המקומית פועל תאגיד עירוני למים וביוב, יש לזכור שלפי החוק, התאגיד הוא שמוסמך לדרוש ולגבות היטלי פיתוח, מכוח הוראת שעה זמנית ועל כן לשים לב מי הגוף שהפיק את החיוב ומתי.

כופר חניה

כאשר מחוסר מקום או מאילוצים אדריכליים לא ניתן להוסיף מקומות חניה לכל יחידות הדיור הנוספות, שבדרך כלל הן המנוע הכלכלי של הפרויקט לחיזוק המבנה, ניתן לדרוש גם תשלום כופר חניה. תשלום זה מיועד לשמש להקמה או הרחבה של חניון ציבורי בסמוך לפרויקט, ועשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים - תלוי במספר מקומות החניה החסר.

מומלץ לוודא שמתקיימים כל התנאים שבדין לגביית כופר חניה. למשל, שהכספים אכן מיועדים לקרן ייעודית למימון החניון הציבורי, בקרבת מקום. תנאי נוסף הוא שהחניון הציבורי האמור ייבנה או יורחב תוך 10 שנים.

זכרו: חיזוק מבנים ישנים הוא אינטרס לאומי ומוניציפלי. מעבר לחשיבות הברורה לצמצום סכנת חיי אדם ורכוש עקב קריסת מבנים, כדאי גם לרשות המקומית ולתושביה לעודד שיפוץ וחיזוק מבנים ישנים, ובפרט למגורים, שכן שיפור חזות העיר מוסיף לרווחת התושבים.

קריסת מבנה עקב רעידת אדמה תפגע בוודאי גם בתשתיות העירוניות הסמוכות. בנוסף, הגדלת היצע הדירות תורמת לניצול יעיל יותר של משאבי קרקע מוגבלים ולהורדת מחירי הדיור, וגם מאפשרת לרשות המקומית לגבות יותר ארנונה. לא ברור, אפוא, מדוע המדינה והרשויות המקומיות אינן עושות יותר כדי לפטור או לפחות להוזיל את היטלי פיתוח בגין תוספות בנייה לפי תמ"א 38.