חושבים שהשכן מקבל יותר? כנראה שאתם צודקים
בעלי דירות לא מעטים מגלים בתקופה האחרונה שיזמים שביצעו פרויקטים של תמ"א 38 בבית המשותף העניקו לשכן אחד או יותר הטבות מפליגות - שלהן לא זכו יתר הדיירים. מדובר בתופעה ידועה למדי בתחום - אז מה אפשר לעשות כדי למנוע מצב כזה?
הדשא של השכן תמיד ירוק יותר. בחודשים האחרונים, עם השלמת פרויקטים שנבנו במסגרת תמ"א 38, החלו מגלים עוד ועוד בעלי דירות בדיעבד, כי היזם העניק לשכן אחד או יותר הטבות מפליגות - שלהן לא זכו יתר הדיירים.
- תמ"א 38
- כתבות נוספות בנושא בערוץ הנדל"ן
נראה כי לא מעט יזמים מעניקים לבעלי דירות הטבות מרחיקות לכת, בעיקר באזורי ביקוש מרכזיים כגון תל-אביב ורמת גן. מדובר בהטבות כמו שיפוץ הדירה, מטבח חדש ומפואר, ג'קוזי, חדרי ארונות ולעתים אף תשלום של מאות אלפי שקלים לכיסם של בעלי הדירות - וכל זאת כדי לשכנע אותם לחתום על הסכמתם לפרויקט. אך בעוד דיירים אלו נהנים מהטבות מרחיקות לכת, יתר הדיירים אינם יודעים על כך דבר.
בימים אלה מתנהלת תביעה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב על ידי דיירי העיר נגד יזם שביצע פרויקט תמ"א 38 בבניין מגוריהם. בתביעה נטען כי היזם יצר בפני הדיירים תמונה מטעה, לפיה כולם יקבלו את אותה התמורה עבור ביצוע הפרויקט. אולם בפועל, חלק מהדיירים קיבלו תשלומים של מאות אלפי שקלים, שיפוץ הדירות וג'קוזי חדש, ואילו השאר לא עודכנו על כך כלל.
למרבה הצער, זוהי תופעה ידועה ומוכרת בתחום. לרוב הדיירים מגיעים לבית המשפט עם ראיות ממשיות על כך שחלק מהדיירים קיבלו תנאים עדיפים על יתר הדיירים ללא הצדקה (למשל דירות גדולות או ברמת גימור גבוהה יותר משאר השכנים.
עיקרון תום הלב - חל גם על היזם
אז איך מתמודדים עם המצב? הרי מצד אחד, היזם מנהל מו"מ עם כל אחד מהדיירים בנפרד - ויכול להציע מה שהוא רוצה כדי לשכנע את הדייר להסכים לביצוע הפרויקט. בנוסף, נראה כי מכוח חופש החוזים - זכאי היזם לעשות כן. מצד שני, מאחר שמדובר בהחלטת הרוב על המיעוט שיכול אף לכפות עליו את הבנייה, ראוי כי אותו רוב יפעל בתום לב.
הבעייתיות מודגשת על רקע העובדה, כי הדיירים שזוכים להטבות על פני האחרים הם במקרים רבים דיירים "חזקים" יותר, כאלו המצויידים בעו"ד מטעמם, או שיש להם ידע ויכולת מו"מ אל מול דיירים קשישים למשל, שאין להם מידע או יכולת ניהול מו"מ אמיתית.
עקרון תום הלב צריך לחול גם כאן ולכלול את היזם עצמו. אין זה הוגן כי היזם יעדיף דייר אחד על משנהו, ללא אבחנה מוצדקת (כגון בעל דירת גג מול בעל דירה רגילה). בוודאי שהדבר יכול לעלות עד כדי חוסר תום לב כאשר היזם "קונה" את הדיירים כדי לאכוף את שלטון הרוב על המיעוט ולאלצם לבחור ביזם לביצוע הפרויקט. במיוחד נכונים הדברים כאשר היזם טוען או מציג לפני הדיירים תמונה, לפיה הוא פועל מול כולם בשוויון וכולם מקבלים "אותו דבר".
הפיתרון הנכון ביותר הוא נציגות דיירים המייצגת את הדיירים ונבחרת על ידם. רצוי שנציגות כזו תהווה לפחות 25% מהדיירים. יתרה מכך, הנציגות חייבת להיות מורכבת מבעלי דירות שגם מתגוררים בפועל בבניין, ולא רק כאלה שמשכירים את דירתם לצד ג', זאת כדי שיהיה ייצוג לאינטרסים של סוגי בעלי הדירות השונים.
הנציגות והיא בלבד תקיים מו"מ מול היזם בשקיפות, ותוך הבאת מלוא הדברים ליתר הדיירים באמצעות העו"ד שנשכר על ידם. לכן קיימת חשיבות בשכירת עו"ד שלא הובא על ידי היזם - גם היזם מממן אותו. בדרך זו, יוכלו הדיירים להשיג יותר עבור הכלל, ולהימנע מסכסוכים פנימיים בינם ולבין עצמם. בהצלחה!
הכותבת היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחום המסחרי והנדל"ן, ומשמשת כיועצת המשפטית של לשכת היועצים העסקיים בישראל. אין בכתבה זו כדי להוות משום ייעוץ משפטי ולצורך כך יש לפנות לייעוץ משפטי מלא
לפנייה לכתב/ת 
