לא רוצים את השיכונים: חייבים לקדם פינוי-בינוי

התחדשות עירונית בכלל, ופרויקטים של פינוי-בינוי בפרט, הפכו בשנים האחרונות למושגים שגורים יותר ויותר בקרב אנשי תכנון ונדל"ן. בשל המחסור ההולך וגדל בקרקעות זמינות לבנייה למגורים, והביקוש הגובר לדירות במחירים סבירים, הפכה ההתחדשות עירונית לבון טון הבא בתחום הנדל"ן בישראל.

פינוי-בינוי - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• הרצליה: 245 דירות חדשות בפרויקט פינוי-בינוי
• פינוי-בינוי ברמת גן: 285 דירות בשני מגדלים
• חדש במקום ישן: כך נראית התחלת "פינוי-בינוי"
  

הבעיה המרכזית בפרויקטים מסוג זה היא החסמים שעומדים בפני הוצאתם לפועל. לרוב יש צורך לשכנע דיירים ובעלי נכסים להצטרף לפרויקטים של פינוי-בינוי, מתוך ראיה של טובת המערכת כולה, ובראש ובראשונה טובתם של בעלי הנכסים עצמם.

אבל לא רק הדיירים מהווים חסמים. פעמים רבות פרויקטים של פינוי-בינוי אינם עוברים כלל את שלב התכנון הראשוני בשל התעקשות על עקרונות של תכנון עירוני/אדריכלות/כדאיות כלכלית/מכפילי ציפוף ועוד, שמסכלים את האפשרות לחבר בין תכנון עירוני לבין יישומן של מטרות חברתיות חיוניות לאין שיעור.

מי צריך את השיכונים? לא אנחנו

לטעמי, מטרתו הראשונה במעלה של תכנון עירוני טוב הוא לספק דיור איכותי לכל שכבות האוכלוסייה בעיר; להבהיר את המחיר החברתי והכלכלי של אי-קידום פרויקטים כאלה עבור שכבות אוכלוסייה נרחבות; ולהסביר כיצד ניתן לקדם פרויקטים אלו מתוך ראיה ציבורית רחבה ולא תכנונית גרידא.

מסיבות שונות הונצחה במשך שנים רבות מדי בישראל מצוקת הדיור של עשרות אלפי משפחות בישראל. זאת, בשל שיכונם ההיסטורי במתחמי מגורים, שגם אם היו רלוונטיים מאוד בשנות ה-50, הרי שכיום אין באפשרותם לספק איכות חיים ראויה בישראל של שנת 2013 בלשון המעטה.

אותם מתחמים, הנמצאים בלב אזורי הביקוש, הפכו להיות יעד מרכזי לפרויקטים של פינוי-בינוי, פעמים רבות ללא כל הגנה על הדיירים, שרובם חסרים את הכלים להתמודד עם מערכת תכנונית סבוכה, שלצדה פועלים יזמים זריזים המבקשים למקסם את רווחיהם. זו אחת הסיבות המרכזיות בגינה ישנם עשרות פרויקטים בצנרת התכנון, אך רק מיעוט זניח שאכן יוצא אל הפועל.

על כן, ברגע שיהיה ברור לכל כי פרויקטים של פינוי-בינוי הם קודם כל פרויקטים בעלי חשיבות חברתית ועירונית עליונה, הרי שכל הליכי התכנון אמורים להיות מוכפפים להשגת המטרה. כל זאת, תוך שמירה על פרמטרים הגיוניים של תכנון עירוני מושכל.

מתחם המיועד להריסה ברמת גן. פרויקטים בעלי חשיבות חברתית ועירונית עליונה(צילום: עידן פלגי)

מי מונע מפרויקטים לצאת לפועל ומדוע?

מצד הדיירים: חשדנות עמוקה ואי אמון כלפי גורמי חוץ מכל סוג; אי-מוכנות לפרויקט ללא ערבויות מלאות ומובטחות לקבלת דירת תמורה או תמורה אחרת (מקרה "חפציבה" רק החמיר את המצב, למרות שרוב הפרצות בחוק נחסמו); סחטנות מצד חלק מהדיירים; דיירים מבוגרים עם קושי רב לעבור מקום מגורים; חוסר נכונות לשאת בעלויות מכל סוג ואי-רציונליות כללית ללא סיבה נראית לעין.

הפתרון האפשרי הוא ייצוג הדיירים על ידי גורמי מקצוע בלתי תלויים; מציאת פתרון קבוע לדיירים מבוגרים; והפחתת המינימום הדרוש להכרזה על פינוי-בינוי ללא יותר מאשר 66%-70% מהדיירים במקום 80% שקיים היום.

מצד היזמים: חוסר איתנות פיננסית; אי-נכונות לתמורה ראויה לבעלי הדירות; והתניות שאי-מילוי אחת מהן מאפשרת ליזם לצאת מהפרויקט ללא עלויות מצדו. מצב זה גורם לנזק בעיקר לדיירים. הפתרון לכך טמון במתן הקלות, בעיקר בהסרת הסיכון היזמי, והקלות מיסוי ברורות בסמכות המדינה.

מצד הרשות המקומית והמדינה: אי-הכרה בחשיבות החברתית, הכלכלית, האורבנית והסביבתית של הפרויקט עבור העיר; אי-נכונות או נכונות חלקית בלבד להעניק פטור ליזמים מהיטלים ומתשלומים המעיקים על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט; שיקולים תכנוניים שעומדים לפני שיקולים חברתיים וכלכליים של טובת העיר וחידוש פניה; ואי-הכרה במתחמים קטנים מ-24 יחידות דיור כזכאים למסלול פינוי-בינוי במסלול מיסוי ליזמים.

בסיכומו של דבר, בעלי הדירות הם הצלע החשובה בפרויקט פינוי-בינוי. התייחסות שאינה ראויה למשקל ולאינטרס שלהם במשולש האינטרסים של יזם-דיירים-רשות מקומית מורידה את הצלחת הפרויקט בצורה משמעותית. המשמעות של כישלון כזה היא בראש ובראשונה פגיעה בדיירים, אך גם במרקם העירוני ולמעשה מדובר בפגיעה ישירה ועקיפה בכלכלה העירונית והלאומית. הרציונל פשוט: עלינו למכסם את התועלת של הפרויקט עבור הדיירים - ולחלק מחדש את העוגה.

הכותב הוא מתכנן ערים ומנהל פרויקטים התחדשות עירונית עבור בעלי דירות