מהן 10 הערים הכי מבוקשות להשקעה?
רמת השרון הכי יקרה לקניית דירה, תל-אביב יקרה גם כן אך מניבה את התשואה הכי נמוכה, ובבאר שבע המחירים סבירים - והתשואה גבוהה. האם ביטול הפטור ממס שבח לבעלי יותר מדירה אחת ימוטט את כדאיות ההשקעה? תלוי איפה. בדקנו אילו ערים הכי מבוקשות בקרב המשקיעים - ואיפה יותר משתלם
האם ההחלטה לבטל את הפטור ממס שבח על רכישת דירות תפגע במשקיעים? בדיקה שנערכה עבור ynet מעלה כי הם ימשיכו להשקיע - אך לא משתלם להם לעשות זאת באזור המרכז. הבדיקה, שנערכה על ידי חברת עתיד ניהול משכנתאות המתמחה במיחזור משכנתא ופתרונות מימון, ניתחה את שוק ההשקעות בישראל במחצית הראשונה של 2013, כדי להבין את השינוי הצפוי בשוק הדירות להשקעה.
- המיסוי יגדל - האם רוכשי הדירות הזרים יברחו?
- חוק ההסדרים עבר עוד שלב. מה נכנס ומה יצא?
- פטור ממס רכישה לדירות עד 1.47 מיליון ש' ישאר
כזכור, כחלק מהגזרות במשק, שתכליתן הוא כיסוי הגירעון, אושרו לאחרונה שורה של גזרות על משקיעי הנדל"ן, שהעיקרית בהן היא ביטול הפטור ממס שבח למי שברשותו יותר מדירה אחת. עד כה, המדינה אפשרה לבעלי יותר מדירה אחת למכור כל 4 שנים דירה ולא לשלם מס על הרווח שהפיקו. לאחר התיקון הצפוי, המס יעמוד על 25%. בנוסף, מדרגות מס הרכישה על דירות להשקעה עלו וכן על כאלו הנקנות על ידי משקיעים זרים.
לפי נתוני הבדיקה, שיעור הדירות בבעלות המשקיעים הזרים בישראל עומד על כ-25%, ובאזור המרכז אף גבוה יותר. אולם שיעור התשואה משכירות במרכז דווקא נמוך לעומת שיעור התשואה ביישובי הפריפריה - שם שיעור הדירות בבעלות המשקיעים נמוך יחסית. לפיכך, מעריך עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בניהול משכנתאות, המשקיעים ישקיעו יותר בפריפריה.
ת"א ראשונה מבחינת משקיעים - אחרונה מבחינת תשואה
על פי הבדיקה, בצמרת הטבלה נמצאת העיר תל-אביב, כאשר שליש מהרוכשים בה הם משקיעים. ערך דירה ממוצעת הנרכשת בעיר ללא הפסקה עומד על כ-2.4 מיליון שקל, והמשכנתא עומדת על כ-1.5 מיליון שקל. אולם שיעור התשואה עומד על 2.5% בלבד.
במקום השני ברשימת הערים המבוקשות להשקעה נמצאת אילת, שם שיעור המשקיעים עומד על 31%. מחיר דירה ממוצעת בעיר הדרומית נמוך בכ-64% מבתל-אביב ועומד על 860 אלף שקל. המשכנתא הממוצעת עומדת על 594 אלף שקל ושיעור התשואה גבוה ועומד על 6.5%.
במקום השלישי נמצאת חיפה, שם שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות עומד על 30%. מחיר דירה ממוצעת בחיפה עומד על 907 אלף שקל וגובה המשכנתא עומד על 635 אלף שקל. שיעור התשואה משכירות בעיר עומד על 5.8%.
בת ים נמצאת במקום הרביעי מבחינת שיעור המשקיעים מקרב רוכשי הדירות (28%). מחיר דירה ממוצעת בעיר עומד על 1.1 מיליון שקל וגובה המשכנתא עומד על 714 אלף שקל. התשואה על ההשקעה עומדת על 4.6%.
רמת גן במקום החמישי, שם עומד שיעור המשקיעים על 27% מקרב רוכשי הדירות. שווי דירה ממוצעת בעיר עומד על 1.6 מיליון שקל וגובה המשכנתא עומד על 973 אלף שקל. התשואה גם כאן נמוכה יחסית - 3.8%.
אחריהן לפי הסדר: במקום השישי לוד (שיעור משקיעים:26%; תשואה: 5.2%), במקום השביעי רמת השרון (שיעור משקיעים: 26%; תשואה: 3.2% ), במקום השמיני טבריה (שיעור משקיעים: 26%; תשואה:6.8%), במקום התשיעי באר שבע (שיעור משקיעים: 25%; תשואה:7.2%) ובמקום העשירי דימונה (שיעור משקיעים:25%; תשואה: 6.4%).
שלום פריפריה, להתראות עסקאות סיבוביות
להערכת אלקבץ, צעדי הממשלה האחרונים יביאו לשתי פעולות: האחת, פגיעה בביקושים באזור המרכז. "הצעדים הללו ימנעו ממשקיעים לחשוב לשים את הכסף שם", הוא אומר. לדבריו, ההשקעה במרכז היא בעלת אופי הוני, כלומר של משקיעים שמחפשים "לעשות סיבוב".
"חלק ניכר מהמשקיעים במרכז הארץ קונה דירה על הנייר ומחכה שנתיים-שלוש לפיתוח הסביבתי בשכונה - ואז מוכר את הדירה ברווח", מוסיף אלקבץ, "המיסוי החדש יפגע דרמטית במשקיעים אלו".
הפעולה השנייה היא זירוז והתגמשות במו"מ מכיוונם של משקיעים המציעים את דירתם למכירה. "מי שמעמיד את דירתו למכירה כעת, יזדרז להוריד מחירים מכיוון שזה עדיף לו מלשלם מס של 25%, אך כאן ההשפעה תהיה מינורית על השוק", אומר אלקבץ.
למרות זאת, מסביר אלקבץ כי "על אף החמרות המיסוי וההגבלות על המשקיעים, כל עוד אין אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות והריביות על המשכנתא נותרות נמוכות מאוד - ההשקעה בנדל"ן תימשך". מבחינת המשקיעים בפריפריה, לא צפויה, לדברי אלקבץ, השפעה דרמטית. "מדובר במשקיעים שמחפשים תשואה חודשית גבוהה והיא זאת שמושכת אותם. בנוסף, גם רווח ההון הוא לא משמעותי בדרך כלל".
רן בן אברהם, סמנכ"ל הייזום והשיווק בצמח המרמן היזמית של "פרויקט בצלאל" בתל-אביב, מתייחס לכדאיות ההשקעה בפריפריה ומסביר כי "עליות המחירים במרכז הארץ גרמו לחלק מהמשקיעים לחפש אלטרנטיבות בערי הפריפריה". ואילו שוקי דוידוביץ', מנכ"ל חברת מצלאוי יזמית מגדלי מצלאוי בעלית רמת גן, סבור שאזור המרכז מציע תשואה להשקעה ופריים לוקיישן. גם מנכ"ל עיריית בת ים, ארז פודמסקי שקד, סבור שהמשקיעים שמים דגש על נגישות צירי תחבורה והקרבה למרכז בבחירתם עיר להשקעה.
| עיר | שיעור משקיעים | מחיר ממוצע דירת 4 חדרים* | משכנתא ממוצעת* | תשואה |
| תל-אביב | 33% | 2,385,000 | 1,478,700 | 2.50% |
| אילת | 31% | 860,648 | 593,847 | 6.50% |
| חיפה | 30% | 907,214 | 635,050 | 5.80% |
| בת ים | 28% | 1,098,780 | 714,207 | 4.60% |
| רמת גן | 27% | 1,621,410 | 972,846 | 3.80% |
| לוד | 26% | 720,449 | 504,314 | 5.20% |
| רמת השרון | 26% | 2,539,911 | 1,523,947 | 3.20% |
| טבריה | 26% | 550,545 | 385,382 | 6.80% |
| באר שבע | 25% | 751,109 | 525,776 | 7.20% |
| דימונה | 25% | 466,188 | 326,332 | 6.40% |
*בשקלים
*נתונים: עתיד ניהול משכנתאות בשקלול נתוני משרד השיכון
בגלל המסים השכירות תעלה?
תחזיות קודרות השמיע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, שתקף בחריפות את הממשלה. לדבריו, דיכוי שוק משקיעי הנדל"ן יביא לעלייה משמעותית במחירי השכירות ויפתח שוק חדש של מיליארדי שקלים בפני ההון השחור. "מדובר באקט פופליסטי מזיק ותו לא", אמר.
לדבריו, "משקיעי הנדל"ן, שסומנו כ'אויבי העם', הם ברובם מאות אלפי משקי בית קטנים, שבבעלותם שתי דירות בלבד. הם אלה המקיימים את שוק השכירות במדינת ישראל, במקום שממשלת ישראל לדורותיה לא רוצה להיות. בעוד שבמדינות ה-OECD שיעור הדירות בבעלות ממשלתית עומד על כ-15%, הרי שבארץ מדובר ב-3% בלבד (כ-66 אלף יחידות דיור), המשמשות לדיור ציבורי סוציאלי בעיקר".
הוא הוסיף כי "אם תצליח תוכנית הממשלה לדיכוי שוק משקיעי הנדל"ן, יקרו שני תהליכים מקבילים: הראשון, ירידה בקצב התחלות הבנייה (עקב ירידה בביקוש מצד משקיעי נדל"ן); והשני - עלייה משמעותית במחירי השכירות, אחרי שדירות רבות יצאו מהשוק להשכרה. שני התהליכים רעים מאוד למשק, רעים למעמד הביניים ובעיקר לשכבות החלשות, שאין בבעלותן דירה".
לפנייה לכתב/ת 
