גלו: האם הדירות בשכונה שלכם זולות יותר?

הבלבול הרב ששורר בתחום הנדל"ן מלחיץ זוגות ומשקיעים רבים. חדשות לבקרים מפרסמים משרדי הממשלה נתונים שבדרך כלל לא מספקים תמונה אחידה על המתרחש בשוק הנדל"ן בישראל.

כתבות נוספות על מחירי דירות בערוץ הנדל"ן :

• מחצית מהדירות החדשות: מעל 1.4 מיליון שקל
• משרד השיכון: זינוק במחירי הדירות ברבעון
• איפה בכירי הנדל"ן חושבים שכדאי להשקיע?
  

לעתים, התמונה מבשרת לנו על התייצבות מחירים, לעתים על המשך עליות מחירים, לעתים ירידות, לעתים ירידה בתחום העסקאות שמצביעה על קיפאון. כל אלו מביאים למסקנה לפיה המציאות של שוק הנדל"ן בישראל מורכבת ביותר, ורק ירידה לפרטים ובידול דירות בתוך השכונות יכול לתת תמונה מלאה על המתרחש.

ynet בשיתוף אתר מדלן ניתח את עסקאות הנדל"ן בישראל בחצי השנה הראשונה של 2013. הניתוח כלל ירידת עומק לרמת השכונה, וגזר את ממוצעי המחירים, מנה את מספר העסקאות ופילח את אופי האוכלוסייה שבשכונה. במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי כל הערים שנבחנו, כאשר הקלקה על העיר עצמה מציגה את מחירי הנדל"ן באותה העיר.

השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום, כאשר הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). מדד המדלן המופיע במפה הוא שקלול של מחירי דירות חדשות ודירות יד שנייה. בחלק מהשכונות לא יופיעו מחירים של דירות - אם בוצעו רכישות של עד 4 דירות בלבד, משום שהמדד רלוונטי לעסקאות מכירה של 5 דירות ומעלה ברחבי השכונה.

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

מחיר ממוצע של דירה: 1.161 מיליון שקל 

בין ינואר-יוני השנה דווחו לרשות המסים 40,742 עסקאות רכישת דירות. 10,869 דירות חדשות נמכרו, ועוד 29,873 דירות יד שנייה (יחס של 73% לעומת 27% לטובת עסקאות יד שנייה).

מחיר ממוצע של דירה בישראל עומד 1.161 מיליון שקל. מחיר ממוצע של דירה חדשה בישראל בחצי השנה הראשונה של 2013 עמד על 1.445 מיליון שקל. מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בישראל עמד על 1.045 מיליון שקל. יצוין כי בכל הבדיקות שנערכו לצורך כתבה זו נופו במכוון עסקאות קיצוניות, על מנת שלא להטות את הממוצע וכדי להגיע לתוצאות המהימנות ביותר.

מבט חטוף על המפה מראה כי במרבית היישובים יש לא מעט שכונות שבהן רמות המחירים הן מעל הממוצע, בעוד ששכונות סמוכות בעלות רמות מחירים נמוכות בהרבה. החשיבות בהצגת הנתונים בדרך זאת היא עצומה. ראשית, מבחינת הרוכשים נראה כי עדיין קיימות הזדמנויות נדל"ניות, אך כמובן שיש לבדוק את המרקם השכונתי ואת רמת השירותים המסופקת על ידי הרשות.

כך, לדוגמא, מחיר דירה במרכז העיר נתניה עומד על 1.147 מיליון שקל - נמוך במאות אלפי שקלים ממחיר דירה בשכונות חדשות. גם ביתר הערים קיימת אותה תופעה, במסגרתה השכונות החדשות יקרות בעשרות עד מאות אחוזים מהשכונות הוותיקות בעיר (לא דווקא בשכונות החלשות, שם הפער קיצוני עוד יותר).

מבחינת המשקיעים, לא פעם קיימות שכונות זולות יחסית שבתוכן טמון פוטנציאל תכנוני שישביח את ערך ההשקעה שלהן. אך גם כאן יש לבדוק היטב את התוכניות החלות במקום, ולקחת בחשבון שההיתכנות לביצוען אינה ודאית.

ת"א: דירה בפארק צמרת = 6.5 דירות בשכונת התקווה

בעיר תל-אביב בוצעו בחצי שנה הראשונה של השנה 2,517 עסקאות, במחיר ממוצע של 1.965 מיליון שקל. השכונה בה נמכרו הדירות היקרות ביותר היא פארק צמרת (שכונת המגדלים הצעירה הסמוכה לרכבת מרכז, מגדלי יו והסובב להם), שם ממוצע המחירים לדירה עומד על 3.621 מיליון שקל.

עוד חוצות את רף 3 מיליון השקלים הן השכנות מהצפון: שכונת רמת אביב ג' עם מחיר עסקה ממוצע של 3.196 מיליון שקל; שכונת אזורי חן עם מחיר ממוצע של 3.249 מיליון שקל; ושכונת כוכב הצפון עם מחיר ממוצע של 3.309 מיליון שקל.

שכונת פארק צמרת. הכי יקרה

השכונה בה נמכרות הדירות הזולות ביותר היא שכונת התקווה, עם ממוצע מחירים של 573 אלף שקל לדירה. נתון זה מצביע על כך שלא רק המחירים בתל-אביב גבוהים - גם הפערים מפלצתיים. הפער בין דירה ממוצעת בשכונה היקרה ביותר בתל-אביב לבין הזולה ביותר עומד על 630% - פער של יותר מ-3 מיליון שקל.

השכונה "הלוהטת" של תל-אביב, שבה בוצעו הכי הרבה עסקאות, היא שכונת המשתלה. שם שווקו באחרונה קרקעות לבנייה של 452 דירות חדשות. מתחילת השנה בוצעו 148 עסקאות בשכונה, ומדד המחירים לדירת 4 חדרים חדשה עומד על 2.5 מיליון שקל.

ההתעוררות במשתלה הביאה לפריחה גם בשכונת נוות שרת הסמוכה, שם בוצעו 142 עסקאות, רובן בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. נוות שרת מאופיינת ברקע סוציו-אקונומי ורמת מחירים נמוכה יותר, והמדד הממוצע לדירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.953 מיליון שקל.

שכונת התקווה. הכי זולה(צילום: עוז מועלם)

ב"ש: 419 אלף שקל לדירה בשכונה ג'

בבירת הדרום, באר שבע, בוצעו 2,207 עסקאות, כאשר מחיר ממוצע לעסקה עמד על 717 אלף שקל. השכונה בה נמכרו הדירות היקרות ביותר היא שכונת נאות לון, המאופיינת בבתים צמודי קרקע ומדד המחירים הוא 1.827 מיליון שקל.

שכונה יקרה נוספת היא פלח 7 בנווה זאב, שם מחיר עסקה ממוצעת עמד על 1.808 מיליון שקל. השכונה בה נמכרו הדירות הזולות ביותר היא שכונה ג' עם ממוצע מחירים של 419 אלף שקל.

שכונת נאות לון. הכי יקרה(צילום: הרצל יוסף)

שכונה מבוקשת נוספת היא שכונה ד הסמוכה לאוניברסיטה, ובה אוכלוסייה חלשה לצד סטודנטים המתגוררים בדירות להשקעה, שהחליפו לאחרונה ידיים בין משקיעים אשר מימשו את השקעתם; לבין משקיעים שממאמינים בעתידה של השכונה ומעוניינים לקבל תשואת שכר דירה גבוהה יחסית. בשכונה זאת נמכרו 287 דירות, וממוצע העסקה עומד על 447 אלף שקל. מחיר דירת יד שנייה בת 4 חדרים בשכונה ד' הוא 563 אלף שקל.

שכונת רמות. הכי מבוקשת(צילום: הרצל יוסף)

נתניה: חוצים את הכביש והמחיר קופץ ב-300% 

בבירת השרון, נתניה, בוצעו 1,525 עסקאות בחצי הראשון של 2013, והמחיר הממוצע לעסקה עמד על 1.316 מיליון שקל לדירה. השכונה בה נמכרו הדירות היקרות ביותר היא שכונת עיר ימים בדרום-מערב העיר - שכונת מגדלים שבה נבנים כ-4,500 דירות חדשות בסמוך לחוף הים.

מחיר עסקה ממוצעת בשכונה עומד על 2.317 מיליון שקל, אך אם עוברים את הכביש פסיעה אחת מזרחה לשכונת קריית נורדאו - אפשר לרכוש לא פחות מ-3 דירות באותו המחיר. שם הצניחה מעמידה את המחיר הממוצע לעסקה בשכונה על 767 אלף שקל לדירה.

בשכונת אגמים הסמוכה לעיר ימים נבנות בימים אלו למעלה מ-2,500 דירות חדשות, אך שם מחיר העסקה הממוצע עומד על 1.564 מיליון שקל. הפער בין אגמים לעיר ימים מוסבר בשל המרחק הגבוה יותר מהים וגם בשל קרבתה לשכונת רמת ידין (דורה), הסובלת מעוני וצפיפות. דורה היא השכונה הזולה ביותר בנתניה, עם מחיר ממוצע של 551 אלף שקל לדירה (רבע ממחיר דירה בעיר ימים).

שכונת עיר ימים. הדירות היקרות ביותר(צילום: עידו ארז)

חיפה: דירה בשכונת דניה = בניין בשכונת הדר

בחיפה בוצעו 2,294 עסקאות מתחילת השנה ועד חודש יוני האחרון. מחיר ממוצע של דירה בחיפה עומד על 783 אלף שקל. השכונה בה נמכרו הדירות היקרות ביותר היא שכונת הוד הכרמל (דניה) הוותיקה, בה מחירי בתים פרטיים עלו 2.6331 מיליון שקל בממוצע.

השכונה בה נמכרו הדירות הזולות ביותר בעיר היא שכונת קיבוץ גלויות, עם מחיר ממוצע לדירה של 240 אלף שקל. כאן מדובר ב-11 דירות במחיר של דירה אחת בשכונת דניה, אך יש לזכור כי מדובר ברוב מסיבי של בתים פרטיים מול דירות.

הלוהטת ביותר שבשכונות העיר חיפה היא הדר הכרמל, בה בוצעו 215 עסקאות. מרבית העסקאות הן של דירות יד שנייה בנות 2-3 חדרים ומחירה הממוצע של דירה בשכונה הוא 382 אלף שקל.

ואיפה נמכרות דירות חדשות בעיר, שהכריזה בשנה החולפת כי בכוונתה להפוך להיות "ברצלונה" של ישראל? בפרויקט למשקיעים בשכונת זיו נמכרו 75 דירות (בעיקר דירות שני חדרים) המיועדות לסטודנטים. מחיר ממוצע לדירה עמד על 643 אלף שקל.

דירות למשפחות נמכרו בשכונת המגורים החדשה רמת הנשיא. שכונה זאת נבנית בתחומי שכונת רמת חביב הישנה, ועליה עתידים לקום 18 מגדלים עם למעלה מ-1,000 יחידות דיור. ברמת הנשיא דווח על 45 עסקאות. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בשכונה הוא 1.297 מיליון שקל. כמות דומה של דירות חדשות נמכרה בשכונת סביוני כרמל, שם מחיר ממוצע לדירת 5 חדרים חדשה עמד על 2.45 מיליון שקל.

שכונת הדר הכרמל. הכי לוהטת(צילום: אבישג שאר ישוב )

ומה עם ירושלים, פתח תקווה, חדרה ואילת?

ביבנה המחיר הממוצע של דירה עומד על 1.32 מיליון שקל; בנס ציונה המחיר עומד על 1.69 מיליון שקל; ברמת השרון המחיר עומד על 2.42 מיליון שקל; בהרצליה המחיר עומד על 1.865 מיליון שקל; באשדוד המחיר עומד על 1.134 מיליון שקל; באילת מחיר דירה ממוצעת עומד על 776 אלף שקל; ובנהריה דירה עולה 877 אלף שקל. את הנתונים לגבי יתר הערים תוכלו למצוא במפה.

שכונת אם המושבות בפתח תקווה. יותר חדשה - יותר מבוקשת(צילום: ירון ברנר)

חדשות יותר מושכות, לחרדים יותר זול

עוד גזרנו מהנתונים מדד המסכם את 10 השכונות החדשות בוצעו הכי הרבה עסקאות נדל"ן בחצי השנה הראשונה של השנה. בראש הרשימה עומדת השכונה הירוקה ביבנה, שריכזה בתוכה 247 עסקאות לקונים חדשים. מחיר ממוצע של דירה שם עומד על 1.396 מיליון שקל.

אחריה ברשימה שכונת רמת בית שמש ג' החרדית, בה נמכרו 215 דירות. מחיר ממוצע של דירה ברמת בית שמש ג' עומד על 1.056 מיליון שקל. כמעט אותה כמות של עסקאות (214) בוצעה בכפר סבא הירוקה, אך שם מחיר עסקה ממוצעת זינק ל-1.911 מיליון שקל.

פילוח של השכונות החדשות, לפי חלוקה בין שכונות לחרדים ושכונות למגזר הכללי, מראה כי 4 מתוך 10 השכונות החדשות המבוקשות מיועדות למגזר החרדי. בשכונות החרדיות בוצעו 699 עסקאות, לעומת 1,145 עסקאות בציבור הכללי.

בנוסף, קיים פער מחירים משמעותי בין דירות חדשות למגזר החרדי לבין דירות חדשות לציבור הכללי. מחיר ממוצע של דירה חדשה במגזר החרדי (מתוך 10 השכונות שמשכו עניין) עומד על 906 אלף שקל. מחיר דירה לציבור הכללי עומד על 1.414 מיליון שקל (זהה למחיר הממוצע של דירה בשכונה הירוקה ביבנה) וגבוה בכ-56% ממחיר דירה ממוצעת לחרדים (מבין 10 השכונות).

*בשקלים

**נתונים: אתר מדלן