בגלל ועדות התכנון: הסטודנטים אינם רצויים

הרשויות המקומיות אולי רוצות ליהנות מתהילת המוסדות האקדמיים שבשטחן, אך בהחלט אינן מעוניינות בסטודנטים. אחרת, אי אפשר להסביר את הכשל התכנוני המתמשך שבבניית דיור המיועד לציבור הסטודנטים והצעירים.

כתבות נוספות על סטודנטים בערוץ הנדל"ן :

• אוניברסיטה באריאל: שוק הנדל"ן בעיר יתעורר?
• אושרו אלפי מעונות: 2,000 מהם באריאל ורייכמן
• אלפי חדרי מעונות לסטודנטים ייבנו ברחבי הארץ
  

הסטודנטים שיצאו למחאה בקיץ 2011 צדקו בדרישתם מהממשלה להפנות משאבים לטובת הקמת דיור מסובסד ותוספת מיטות במעונות האוניברסיטאות. ואולם, הרבה לפני שהממשלה תשנה את סדר עדיפויותיה בנושא, ראוי שגם הרשויות המקומיות יתנו את דעתן על הנעשה אצלן, בוועדות התכנון, ויראו שכבר היום ניתן לשפר את היצע הדירות למגזר זה.

כ-295 אלף סטודנטים למדו במוסדות האקדמיים בשנת 2013, כאשר מספר המיטות במעונות האוניברסיטאות עמד על כ-17,500 מיטות בלבד. אלה מבין הסטודנטים שלא התמזל מזלם לגור אצל ההורים בזמן הלימודים, נאלצו למצוא לעצמם פתרונות דיור יקרים: כ-1,000 שקל שכר דירה לחודש לדייר בדירת שותפים בבאר שבע, ועד פי 3-4 מכך לשותף בדירה בתל-אביב. במעונות, אגב, מחירי הדיור טיפסו בשיעור חד בשנים האחרונות, וכבר מגיעים ל-600 עד 1,500 שקל לסטודנט לחודש.

אוניברסיטת תל-אביב. מי שלא גר עם ההורים - משלם הרבה(צילום: גלעד קוולרצ'יק)

נקודה כואבת ומתמשכת

יוקר המחיה של הסטודנטים הוא נקודה כואבת, ואלה הן רק דוגמאות. כדי לפתור את מצוקת הדיור של הסטודנטים, יש לפעול מעבר להגדלת מספר המיטות במעונות - ולהתיר את הסבך הביורוקרטי בבניית דירות קטנות המתאימות להשכרה לסטודנטים. כיום, נוקשות המסגרת התכנונית והסרבול במערכת מקשים על הפקידים לענות על הביקוש.

תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) 35 קובעת את רמת צפיפות הבנייה, תוך הגדרת מהו מספר יחידות הדיור המקסימלי לדונם נטו. כאשר מכינים תוכנית חדשה לקרקע שהופשרה, הוועדה המקומית קובעת את מספר יחידות הדיור עליה על פי תמ"א 35, אך כבר בשלב זה כ-60% ממנה מוקצה לשטחי ציבור, כבישים וכדומה. בשטח שנשאר, ליזמים לא נותר אלא לבנות דירות גדולות ויקרות, על מנת לקבל תמורה הולמת למחיר הקרקע.

לתמ"א יש 3 סעיפים המתירים לחרוג ממנה ולבנות לגובה, משמע להעלות את הצפיפות, על אותה קרקע: התחדשות עירונית (פינוי-בינוי), קרבה למרכז תחבורה ראשי (כגון תחנת רכבת), או מגדל שקהל היעד שלו הוא אוכלוסייה חזקה מבחינה סוציו-אקונומית, אשר תבטיח שברבות השנים המגדל לא יהפוך למשכנות עוני (סלאמס). על פי התנאים הללו, ליזמים פשוט לא משתלם לבנות דירות קטנות להשכרה.

כדי להתיר את הסבך, בחלק קטן מהרשויות מצאו פתרון יצירתי בסעיף המגדלים, כך שהן מאשרות ליזם להגדיל את הצפיפות על הקרקע, בתנאי שימכור או יחזיק בבעלותו עשרות דירות בפרויקט. היזם או הרוכש מחויב עוד לשכור חברת ניהול, ובכך להבטיח את אחזקת הבניינים בצורה נאותה.

יש את מי לציין לטובה

כאן המקום לציין לטובה את עיריית רחובות, למשל, שבשטחה פועלים מכון ויצמן והמכללה האקדמית פרס. ברחובות קובעת תמ"א 35 כי הצפיפות לדונם נטו לא תעבור מספר של 15 עד 18 יחידות דיור.

עיריית רחובות מאשרת סטייה של פי 2 ולעתים אף פי 3 מהתמ"א, וכך מאפשרת ליזמים ליהנות מעסקה כלכלית. נכון, על הסטודנטים שיתגוררו בפרויקטים האלה יהיה לשאת בעלויות חברת הניהול (בדומה לוועד בית) - אבל גם את העלויות האלה ניתן להגביל, ויש לזכור שלבעלים קיים אינטרס לשמר את הדיירים ולהקטין את התחלופה בדירות.

וישנם עוד פתרונות שוועדות התכנון עדיין לא מוכנות לראות, כמו למשל הקטנת מספר מקומות החניה הנדרשים בבניינים המיועדים לסטודנטים, או היתר להסבת המרחב המוגן הקומתי לצרכים קהילתיים נוספים. אך ככל שמתקרבים לאזור המרכז, נוקשות ועדות התכנון עולה - והסירוב שלהן להתיר בנייה צפופה לגובה מביא למסקנה אחת: הסטודנטים פשוט לא רצויים שם.