תמ"א 38: אפשר גם לשדרג את השדרוג

באחד הרחובות הפנימיים והיפים של רמת גן, התארגנו הדיירים וחתמו על הסכמתם לקידום פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). כעבור כמה חודשים נמצא היזם המתאים, ולאחר שבחנו את ההצעה מבחינה מסחרית ומשפטית - סוכם על כל הדיירים כי כל דייר יקבל תוספת של 25 מ"ר לגודל הדירה הקיים. עוד סוכם כי הדיירים יקבלו עלייה בשתי קומות ממיקום הדירה הקיימת וכן חניה מקורה.

כתבות נוספות על תמ"א 38 בערוץ הנדל"ן :

• רגע לפני תמ"א 38: בדקתם אם אתם הבעלים?
• חושבים שהשכן מקבל יותר? כנראה שאתם צודקים
• פרויקטים של תמ"א 38: אפשר לשלם פחות
  

הדיירים הופתעו כשנוכחו לדעת כי אחד הדיירים ביקש לרכוש דירה נוספת מהיזם עבור בנו ואילו דייר אחר ביקש להגדיל את דירתו ולרכוש 50 מ"ר נוספים לדירה שהוא אמור לקבל - כדי שזו תהיה גדולה יותר, או כדי ליצור שתי דירות בבעלותו. למעשה, יש לא מעט דיירים שמעוניינים לשדרג את התנאים שלהם במסגרת תמ"א 38 - ונשאלת השאלה כיצד עליהם לפעול.

לפני שאתם חותמים על חוזה לשדרוג מול היזם - כדאי שתדעו מה מגיע לכם(צילום: shutterstock)

מה חשוב לדעת במקרים אלו?

ראשית חשוב לדעת שהדייר שמבקש לשדרג את דירתו, משלם ישירות ליזם. ואולם, מאחר שליזם עדיין אין היתר בנייה לבניין החדש ולדירות שהוא מתכנן, מדובר ברכישה אופציונלית בלבד המותנית בהיתר הבנייה. במקרה זה יש לדרוש שהתשלום הראשוני יהיה מינימלי, וזאת רק על מנת לשמור על האופציה.

מומלץ שהתשלום יהיה מופקד בנאמנות אצל עורך דינו של היזם. במסגרת ההסכם, חובה לקבוע שאם לא יושג היתר בנייה - יוחזר התשלום הראשון; ואם יתקבל ההיתר - לקבוע תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.

חובה לקבוע שליזם יהיה ליווי בנקאי להליך הפרויקט. משמעות הדבר היא שהבנק המלווה יעניק ערבות בנקאית לשווי הדירה החדשה, ויחייב את היזם לפתוח חשבון מיוחד לפרויקט, שיהיה מיועד אך ורק לכיסוי כל הוצאות הבנייה.

רק בתום הבנייה ומסירת הדירות, יוכל היזם למשוך משם כספים בכפוף לאישורו של הבנק. בדרך זו מובטח כספו של הקונה. ברוב המקרים, הבנק המלווה מעורב רק לאחר שהתקבל היתר הבנייה, ולכן יש לדרוש לשלם את שאר התשלומים לדירה החדשה רק לחשבון המלווה של הבנק. באופן זה כספכם מובטח.

יש לתת את הדעת גם למחיר ההצמדה: אם הדייר אמור לשלם רק לפי ובהתאם לקצב התקדמות הבנייה, סכום הרכישה מוצמד למדד תשומות הבנייה. סכום זה מהותי ועלול להגיע למאות אלפי שקלים. חשוב לקחת את זה בחשבון ובשקלול כל השיקולים הכספיים.

חובה בהסכם להגדיר את גודל הדירה, את מיקומה המדויק (קומה וכיוון אוויר), האם היא כוללת חניה ו/או מחסן, מה יהיה המפרט הטכני וכמה יעלה שדרוג למפרט המתוכנן. כל פרט שמובטח לכם אמור להיות כלול בהסכם הרכישה.

יש להוסיף סעיף פיצוי, למקרה שהיתר הבנייה שהתקבל לא אישר את גודל הדירה שביקשתם ו/או מקרים אחרים של חוסר התאמה בין מה שהתחייב היזם לבין מה שהתקבל בפועל. יש להוסיף סעיף פיצוי למקרה של איחור בשלבי הבנייה, במסירת הדירה וכו'.

היתרון: חיסכון כספי

היתרון לדייר ברכישת דירה נוספת "על הנייר" בשלבים כה מוקדמים, הוא בחיסכון הכספי שאמור להיות לו - חיסכון שיכול להגיע עד ל-18% מהמחיר המוצע לדירה. כמובן שהדבר תלוי במשא ומתן עם היזם ובאפשרויות שלו למכור לדיירים דירות שאמורות להיות שלו.

היתרון ליזם במכירת דירה מסוג זה היא השגת מימון ראשוני מהבנק המלווה. הבנק המלווה ידרוש מהיזם לממן 30% מעלות הפרויקט באופן עצמאי - במידה שהיזם מוכיח כי רוב הדירות החדשות נמכרו, הוא יוכל להקטין את הוצאות המימון שלו ל-20% מעלות הפרויקט.

עובדה נוספת שיש לקחת בחשבון במקרים שהדיירים מעוניינים לשדרג את דירתם, היא היטל המיסוי שחל על הדייר. הדייר יצטרך לשלם מס רכישה בגובה 5% ומעלה משווי הדירה, משום שדירה אחת הוא ממלא מקבל במסגרת העסקה עם היזם ללא תשלום.

יש לכם שאלות בנושא תמ"א 38? היכנסו לפורום תמ"א 38 של ynet

הכותבת היא בעלת משרד מייצג דיירים בתמ"א 38 - פינוי-בינוי. כתבה זו היא למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי