הנדל"ן בארה"ב מתאושש: יש עדיין הזדמנות?

שוק הנדל"ן האמריקאי הפרטי הוא הגדול בעולם: מתחילת 2012 הושקעו בארה"ב בנכסים מניבים 283 מיליארד דולר, והמשקיעים ממשיכים ברכישות מסיביות של נכסים ומצפים לקצור ערך. למעשה, ישראלים רבים וחברות ציבוריות לא מעטות השקיעו בשנה החולפת סכומי עתק בנכסים ברחבי ארה"ב.

• משקיעי נדל"ן ישראלים בארה"ב נושמים לרווחה
• נדל"ן בחו"ל: מציעים לכם 20% תשואה? היזהרו
• כך תשקיעו בנדל"ן בינלאומי - בלי לצאת מהבית
  

הפוטנציאל הממשי לעליות ברווחים העביר בתקופה האחרונה את המשקיעים משוקי ההון, מהבורסות ומההשקעות הספקולטיביות לעבר הנדל"ן האמריקני. ניתוח של מגמות מאקרו כלכליות מראה כי הכלכלה האמריקנית נמצאת כיום בעמדת זינוק לצמיחה: הבנקים חיזקו את מאזניהם; החברות המובילות חזרו להרוויח; הבורסות שוברות שיאים חדשים; וחלק גדול ממשקי הבית, שלוו יותר מדי במהלך משבר הסאב-פריים, הפחיתו את חובותיהם לרמות סבירות יחסית.

גם מחירי הנדל"ן נראים סבירים יותר בערים המרכזיות בכלכלה החזקה בעולם. אמנם המשכנתאות עדיין מהוות נטל כבד על בעלי הכנסה נמוכה, אך עובדה זו מעלה את היצע הבתים באזורים מסוימים. מחירי הדירות הם הגבוהים ביותר מאז שנת 2008, ומשקפים עלייה ניכרת בשנה האחרונה - עובדה המשקמת את האמון בשוק.

הגידול בצריכה הפרטית יוביל, כנראה, להרחבת השקעות והמעגל צפוי להזין את עצמו. כיום השוק מתאפיין יותר כזירת מסחר של שוכרים ומשקיעים זרים הרוכשים נכסים אטרקטיביים שמחירם נחתך במשבר, הטומנים בחובם הזדמנות עסקית לערכו (אפסייד), לצד קבלת תשואה קבועה משכירות על ההון המושקע המוערכת ב-7%-9% בשנה (תשואה כפולה מזו בישראל).

עם זאת, יש אזורים לא מעטים בארה"ב בהם המגמה עדיין שלילית - רק לאחרונה שמענו על פשיטת הרגל של העיר דטרויט. זווית הראיה של המשקיע הבודד, המבקש להימצא במצב של תפיסת סיכון נמוכה עד אפסית שתקטין את חששותיו מביצוע העסקה, מעוררת לפיכך עניין.

הבעיה בישראל: היצע נמוך ומחירים מטורפים

כשמשקיע רוכש דירה בישראל יש לו נגישות מלאה לנכס, והוא יכול, על פניו, לנהלו בצורה מיטבית. הבעיה העיקרית בישראל היא היצע נמוך ומחירים מטורפים, המעמידים את ההשקעה ברמת סיכון מסוימת, בוודאי לטווח הבינוני. מחירי הנדל"ן באזורים רבים בארה"ב נמוכים מהותית מאלו שבישראל, אך לא הכל מסתכם במחיר.

כשמשקיע ישראלי רוצה להשקיע בנכס בארה"ב, עומדים לא מעט פערים: אזור ההשקעה הספציפי ופוטנציאל התשואה הנגזר ממנו; איכות הבנייה של הנכס; העלייה הצפויה בערך הנכס; בחינה שהנכס נקי מכל חוב או שיעבוד ורישומו בטאבו; מציאת שוכר הגון המשלם בזמן ולא מחבל בנכס; הבטחת דמי שכירות נאותים ורצף של תקופת השכירות; שמירת הערך של הנכס ותחזוקתו השוטפת; עריכת ביטוח, כולל נזקי טבע וכוח עליון; התחשבנויות עם הרשויות בנושא ארנונה, מיסוי מקומי ומיסי הכנסה; ניהול החשבונות של הנכס והעברה סדירה של התשלומים החודשיים או הרבעוניים; והוכחת יכולת מכירת הנכס במחירים שיגלמו תשואה סבירה.

כיצד, אפוא, ניתן לגשר על פערי המרחק, המידע, השליטה והניהול? בסופו של דבר, אין מצב של ביטחון מושלם. ובכל זאת, יש כמה נושאים שחשיבותם גדולה משל אחרים. כך, למשל, אזור ההשקעה. צריך לאתר אזורי ביקוש, שלשוכרים בהם יש תשתיות מפותחות ושירותים ברמה גבוהה, כמו רשות מקומית חזקה ומאוזנת, גני ילדים, בתי ספר פרטיים וציבוריים, אוניברסיטאות ומחקר, תעשייה מתפתחת ומשרדי ממשלה.

הימצאות של חלק מאלו יבטיחו ביקושים מתמשכים לשכירת הנכס והעלאת ערכו. בפלורידה, אינדיאנה, אטלנטה, אלבמה, באפלו ועוד יש צפי לעליית ערך של כ-10% לשנה ויותר. זאת ועוד, אזור ניו-יורק וסביבותיו כבר מצוי בתהליך עליית מחירים חדה.

זכרו: לא לקנות הבטחות ומעשיות

אם אתם רוצים לקנות נכס בארה"ב, עליכם למצוא חברה אמינה, שהוכיחה יכולות בתחומים של רכישת בתים איכותיים במחירי הזדמנות, באזורים שהניבו תשואה מתמשכת, ולא כאלו שהמליצו בשעתו על הזדמנויות שכשלו.

לחברה המנהלת צריכות להיות יכולות באיתור שוכרים אמינים (משפחות עם ילדים צעירים), יכולות שיפוץ ותחזוקה הולמים, וכן יכולות מוכחות בסגירה כוללת של עסקאות, בניהול אפקטיבי של נכסים וביכולת פעולה מול השוק והרשויות האמריקניות.

כמובן שנכס לא קונים מראיית תמונות והבטחות - אלא מביקור ובחינה בעין. רק חברות הנוקטות במדיניות של שקיפות, דיווח קבוע והצלחות מוכחות, ואשר יש להן נוכחות חזקה בשוק האמריקני וסניף בישראל, ראויות לאמונו של המשקיע הישראלי. המשקיע הזה צריך להפנים שיש הזדמנויות מעניינות להשקעה, שהתחזקה לאחרונה עקב הכוונה להעלות את המיסוי על רווחי הון מדירות בישראל.

הכותב הוא מרצה לכלכלת ישראל במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה