דירה להשקעה OUT - השקעה בתמ"א 38 IN
מאמינים בענף הנדל"ן אבל ההון העצמי שלכם לא מספיק לרכישת דירה להשקעה? ייתכן ששותפות בקרן השקעה בתמ"א 38 היא מה שמתאים לכם
עליית מחירי הנדל"ן, השינויים במיסוי בתחום והוראות בנק ישראל פגעו בעיקר במשקיעים שפעלו בענף הדיור בשנים האחרונות. גזירות המס של הממשלה הקודמת והנוכחית הפכו את ההשקעה בענף הנדל"ן בישראל ללא אטרקטיבית.
הפגיעה המשמעותית ביותר הגיעה דווקא מכיוון בנק ישראל, שהגביל את המשכנתא למי שמחזיק דירה אחת ל-50%. אם בעבר רכשו משקיעים דירה להשקעה על ידי הון עצמי בשיעור של 10%-30% מערך הנכס (שהיה נמוך ממחירו היום), היום, לאחר ההוראה האמורה של בנק ישראל, לא ניתן לבצע עסקה כזו.
לאחרונה פורסם שברבעון הראשון לשנת 2013 נפל שיעור רוכשי הדירות להשקעה ב-20%. אם נוסיף לכך את ההגבלות במשכנתא הצמודה לריבית הפריים (עד 33.3% מהמשכנתא הכוללת), העלייה במס הרכישה והשינוי במס השבח - נבין מדוע בחרו משקיעים רבים לנדוד מאזור תל-אביב לאזור חיפה, שם ניתן לרכוש דירה להשקעה עם הון עצמי בסך של 300 אלף שקל(כ-5% תשואה משוערת).
לדעתי, הוראות בנק ישראל והשינוי במדיניות המיסוי יצרו אפשרויות נוספות להשקעה. זאת בעיקר למי שמאמין, כמוני, שאם תהיה ירידה במחירי הנדל"ן - היא תתחיל דווקא מחוץ לגוש דן, היכן שיש עתודות קרקע גדולות יותר ובאופן טבעי ביקושים קטנים יותר.
למה כדאי לבחור בקרן השקעות
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בנייה, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו. החוק נכנס לתוקף ב-1975. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה.
עם זאת, עד שפורסם תיקון 3 לתמ"א 38, חוזקו רק מבנים בודדים במסגרת זו. תיקון 3 לתמ"א 38 שינה את המודל העסקי של פרויקטים רבים, והפך אותם לרווחיים - מכיוון שכעת ניתן לבנות באותם פרויקטים תוספת של 2.5 קומות.
יזמים רבים אינם בעלי ההון הנזיל הנדרש להתחלת הפרויקט. לעתים אין להם אפילו את הסכום הדרוש לתשלום אגרות הבנייה. במרבית המקרים, יזמים אלו לא יוכלו להיעזר בבנקים, מכיוון שהבנקים מסכימים לממן פרויקטים של תמ"א 38 רק במקרים מסוימים - ואחד התנאים העיקריים למימון הפרויקט הוא שהיזם יהיה בעל עושר אישי ויוכל לממן מהונו העצמי לפחות 20% מעלות הפרויקט. גם ליזמים חזקים ובעלי ניסיון אין לעתים מספיק הון עצמי.
התוצאה הישירה היא שיזמים רבים מתקשים כיום מאוד בכניסה לפרויקטים חדשים בתחום הנדל"ן. אחד הפתרונות הקיימים לבעיה הוא באמצעות גיוס אשראי חוץ בנקאי, בדרך של הלוואות גישור לתמ"א 38 - "הלוואת מזנין לתמ"א 38". זוהי הלוואת גישור, הניתנת בתמורה להשתתפות ברווחים, בדרך כלל תוך הבטחת רווח מסוים הנקבע כאחוז מינימלי מתוך הרווח הצפוי בפרויקט.
קרן השקעות לתמ"א 38 מתמחה בזיהוי הזדמנויות השקעה מניבות ובחינת הפרויקט מבחינה מימונית, תכנונית, שיווקית וכו'. בדרך כלל, מנהלי הקרן באים מתחום הנדל"ן, המימון או המשפט - כך שיש ביכולתם לבחון את העסקה עבור המשקיעים. הם יודעים להעריך את סיכויי וסיכוני העסקה, ולהחליט אם הסיכון הגלום בעסקה הוא סיכון מחושב ביחס לתשואה הצפויה.
התשואות (לפני מס) שמקבל המשקיע נעות בין 12%-18%. זוהי תשואה גבוהה יותר מכל רכישת דירה להשקעה, ובלי התעסקות מיותרת בלקיחת משכנתא ותשלום מס רכישה ושבח. לפיכך, כדאי לבחון השקעה בקרן השקעות לתמ"א 38.
הכותב הוא מנהל הכספים של קרן רקיע 38 - קרן השקעות המתמחה בגיוס משקיעים לעסקאות תמ"א 38 גם בשלב טרום ההיתר
לפנייה לכתב/ת 
