זהירות, תמ"א 38: כך תמנעו "גלגול" עסקה
בחרתם בפינצטה את היזם שאחראי על פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם, חתמתם על חוזה מסודר - ולפתע גיליתם שבפועל מנהל הפרויקט הוא אדם זר שלא פגשתם עד כה. תופעה מוכרת בקרב יזמות תמ"א 38 היא גלגול עסקה או מכירת בניינים מיזם ליזם. איך תמנעו מצבים כאלה?
תארו לעצמכם שאתם עומדים לצאת לבילוי: הזמנתם את השכנה כדי שתשמור על הילד, התארגנתם ליציאה - והנה דפיקה בדלת. הבייביסיטר הגיעה, אתם חושבים. אך מעבר לדלת עומדת ילדה בלתי מוכרת. מסתבר שהשכנה החליטה גם היא לצאת לבלות, ומבלי להתייעץ או להודיע לכם, היא שלחה במקומה את אחותה הקטנה, שלא פגשתם מעולם. מה עושים עכשיו? האם תשאירו את הילד שלכם עם אדם זר?
- לכתבות נוספות בנושא תמ"א 38
- לקריאת כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
שאלה טובה. ומה לגבי פרויקט תמ"א 38 שאתם מעוניינים לבצע בבית המשותף שלכם? איך הייתם מגיבים, אם לאחר שבחרתם בפינצטה יזם שתוכלו להפקיד בידיו את הבניין שלכם, הייתם מגלים כי האיש שמנהל את הפרויקט המשמעותי הזה - הוא לא האדם מולו חתמתם על החוזה, אלא מישהו שלא פגשתם עד כה?
גם דיירי בניין הרכבת במערב הוד השרון לא חלמו שלאחר חתימתם על הסכם תמ"א 38, הם יגלו שהפרויקט ינוהל על ידי אדם שונה מזה שניהל עמם את המו"מ ויפעל בשם החברה היזמית. למרבה הצער, בימים אלו הבניין של אותם דיירים מוצע "למכירה" פעם הנוספת, לאחר שהיזם האחרון הבין שהבנק לא מוכן ללוות אותו בפרויקט.
מה זה "גלגול" עסקה?
אחת התופעות הרווחות בקרב יזמות תמ"א 38 היא "גלגול" או "מכירת בניינים" מיזם ליזם. כדי שלא תיאלצו להתמודד עם מצבים כאלה, בדקנו כיצד עליכם להתגונן מפני התופעה. תחילה, יש לדעת: כיצד ייתכן שפרויקט "מתגלגל" מיזם ליזם? התשובה פשוטה: לאחר החתמת בעלי דירות על הסכם תמ"א 38, היזם עלול לבחור להעביר את השרביט הלאה לגורם אחר. מדוע זה קורה?
- היזם איתו חתמתם מתמחה בתיווך פרויקטים, אך לא בניהולם.
- היזם איתו חתמתם סגר את העסקה מבלי שבדק את רווחיות הפרויקט, ורק לאחר מכן גילה כי הפרויקט אינו כדאי. במקרה כזה הוא יעדיף למכור את הפרויקט וליהנות מדמי התיווך על פני עסקה הפסדית.
- סיבה הפוכה לסעיף הקודם: הפרויקט שלכם רווחי מאוד והיזם איתו חתמתם מקבל הצעה שקשה לסרב לה, למכירת הזכויות ליזם אחר וגריפת רווח מבלי לעבוד קשה.
אז כיצד ניתן למנוע מצב כזה בפרויקט שלכם? קודם כל, עליכם להיות בטוחים שהגורם איתו ניהלתם מו"מ ומולו חתמתם על הסכם, יהיה גם זה שינהל את הפרויקט בשטח. דאגו לכלול את הנושא בהסכם ההתקשרות עם היזם. אם לא נערכתם לאפשרות זו מראש, אתם עלולים לגלות שאיבדתם את השליטה במצב.
כדי למנוע "גלגול" עסקה, עליכם לכלול בהסכם ההתקשרות שלכם עם היזם כמה סעיפים:
- שם החברה שבשמה פועל היזם. לאחר קבלת המידע בדקו באתר רשם החברות מי מחזיק במניותיה של החברה.
- האם חברה זו תהיה בעלת המניות בחברה שתוקם לצורך הפרויקט, או שזהות בעלי המניות תהיה אחרת? אם התשובה היא שזהות בעלי המניות שונה (או בלתי ידועה עדיין), תוכלו להסיק מכך כי הקשר בין החברה שמטעמה פועל היזם כעת לבין החברה שעמה ייתקשרו הדיירים הוא קלוש עד בלתי קיים.
- ודאו שבהסכם ההתקשרות עם היזם יהיה סעיף המציין כי היזם אינו רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו בכל דרך לאדם אחר.
- דאגו להחתים את האדם שהוא בעל המניות בחברה היזמית (החברה החתומה מולכם על הפרויקט) על התחייבות אישית, לפיה הוא מתחייב להישאר בעל השליטה בחברה. זכרו: יזמים רבים מצרפים שותפים לצורך קבלת מימון, לאחר החתימה על ההסכם - מדובר בהתנהלות מקובלת וסבירה. לכן, יש לאפשר ליזם העברת חלק ממניות הפרויקט לפי בחירתו ולא רצוי למנוע ממנו את האפשרות הזו. עם זאת, כדי לוודא שמי שחתם מולכם על ההסכם הוא זה שיעמוד בראש הפרויקט, עליכם להבטיח בחוזה כי אדם זה ישאר בעל השליטה בחברה.
- ציינו בהסכם כי היזם רשאי לבצע את העבודות, או חלקן, באמצעות קבלנים או קבלני משנה, וכי אלה כפופים לעמידה ברמת הביצוע המוסכמת ואינם גורעים מאחריותו והתחייבותו של היזם על פי ההסכם.
לסיכום, אל תניחו בתום לב כי האדם שהצהיר בפניכם שהפרויקט שלכם חשוב לו - אכן חש כלפיכם מחויבות. אם חשוב לכם שהאדם בו בחרתם לנהל את פרויקט תמ"א 38 יהיה גם האדם שינהל את הפרויקט בפועל, דאגו למחויבות חוזית. כתוב וחתום - זו הדרך היחידה להבטיח שהבטחות יקוימו.
הכותב הוא בעל משרד עו"ד המלווה דיירים בפרויקטים של תמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
